西南財(cái)經(jīng)大學(xué)關(guān)于我國當(dāng)前住房空置率22%的報(bào)告，一石激起千層浪，而住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊的回應(yīng)更是濺起大大的水花，空置率問題再次在社會(huì)上引起極大反響。關(guān)于空置率的問題，在前幾年也曾經(jīng)有過一次大討論。2005年12月，國家統(tǒng)計(jì)局公布了一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：到2005年10月末，全國商品房空置面積達(dá)1.12億平方米，其中商品住宅空置面積為6204萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年為2878萬平方米。國家統(tǒng)計(jì)局聲稱當(dāng)時(shí)的全國商品房空置率已達(dá)到26%，大大超過了國際公認(rèn)的10%的警戒線。董藩教授對統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行糾正，他認(rèn)為，實(shí)際的空置率不超過1%。

 

對同一個(gè)市場的調(diào)查，卻得出兩個(gè)不同的數(shù)據(jù)，一個(gè)是26%，一個(gè)不到1%，這個(gè)數(shù)據(jù)可以說是天壤之別。我們知道，在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場，空置率都是一個(gè)不能忽視的數(shù)據(jù)，它是決定房地產(chǎn)政策的重要依據(jù)，也是開發(fā)企業(yè)決策經(jīng)營方向的參考。按照供求關(guān)系，當(dāng)商品房處于絕對的供過于求的時(shí)候，房價(jià)必然呈現(xiàn)明顯下跌趨勢，政府就要出臺(tái)壓縮房地產(chǎn)投資規(guī)模的政策，許多開發(fā)商和開發(fā)投資會(huì)退出，而高空置率就是絕對供過于求的標(biāo)志。當(dāng)空置率比較低的時(shí)候，說明需求還很大，有關(guān)決策和政策就要向增加供給傾斜。

 

因此，在住房空置率這個(gè)問題上是容不得一點(diǎn)馬虎的。本來，同一個(gè)市場，在同一個(gè)時(shí)點(diǎn)，應(yīng)該只有一個(gè)空置房數(shù)據(jù)，不應(yīng)該弄出好幾個(gè)數(shù)據(jù)來。但是，由于對空置概念理解的不同，或者說是對空置定義的不同，往往會(huì)得出不同的數(shù)據(jù)。但是，這些不能影響對事實(shí)的判斷?？罩寐蔬@一指標(biāo)來描述房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置狀況，但是，不同的定義反映市場的側(cè)重點(diǎn)是不一樣的。

 

國外有的公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產(chǎn)作為分子。這就是董教授提出的空置率不到1%的依據(jù)，因?yàn)榉帜笇?shí)在太大了，極端情況是把故宮都算進(jìn)來了。但是，這種算法，顯然無助于了解中國樓市的基本情況。原因在于，國外的住房市場主要是存量市場，而我國主要是增量市場，我國一年的竣工量比很多國家的總建筑面積還要大的多。因此，有人以空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積，或者是用空置面積除以前三年竣工面積之和。這樣算出來的空置率顯然就大得多了，不過，這樣計(jì)算更準(zhǔn)確地表達(dá)出我國新建住房市場的情況，比較方便地為樓市調(diào)控提供根據(jù)。

 

可惜的是，中國樓市調(diào)控十多年了，始終沒有把空置率作為政策信號(hào)。房子多少誰也沒有數(shù)，只能把房價(jià)當(dāng)成調(diào)控的目標(biāo)，結(jié)果也就是事與愿違，越調(diào)越高。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在回應(yīng)西南財(cái)大的空置率數(shù)據(jù)時(shí)說，住建部和統(tǒng)計(jì)局都沒有關(guān)于空置率的統(tǒng)計(jì)，其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)確，數(shù)黑燈更是可笑?？傊?，空置率誰搞不清楚。馮俊表示，現(xiàn)在很多媒體、很多專業(yè)人士在講的空置率和國際上講的空置率是不同概念。國際上的空置率指的是，以這個(gè)城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，然后把總住房量作為分母，那是空置率。我們現(xiàn)在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。很對人都覺得，馮俊這話太扯。國際上哪有中國這么大拆大建的？

 

西南財(cái)大的報(bào)告提出，關(guān)于空置率數(shù)據(jù)直到現(xiàn)在為止我們沒有一個(gè)官方數(shù)據(jù)。針對中國的情況，對于空置房的定義，基本含義就是一套房子具有居住的條件，但是沒有人住進(jìn)去，空著的我們就叫空置房。有兩種情況，第一種是一個(gè)家庭可能只有一套房子，但是他外出務(wù)工了，這套房子空著了，或者他到另一個(gè)城市工作去了，是空著的。第二種類型是一個(gè)家庭擁有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子沒有出租也沒有人居住。根據(jù)這個(gè)定義，中國家庭住房空置率當(dāng)然主要是城鎮(zhèn)家庭。2011年是20.6%，2013年上升到22.4%。

 

按國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局幾年前發(fā)布的對商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知：2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，空置時(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%—20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。這么看，我國的空置率，與國外的空房率并不相同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。

 

住建部對這樣一個(gè)重要參數(shù)心中無底，確實(shí)是不應(yīng)該。現(xiàn)在，有人下大力氣拿出了一個(gè)數(shù)據(jù)，作為住建部發(fā)言人，首先應(yīng)該對西南財(cái)大的工作表示感謝，然后說非常重視這個(gè)工作，將研究西南財(cái)大的這組數(shù)據(jù)，幷表示進(jìn)一步做好下一步的工作。這樣說話，才不辜負(fù)別人的辛苦努力。但是，現(xiàn)在看，住建部的態(tài)度卻是冷嘲熱諷，毫不在乎。按道理，住建部占有最多的資源，做這項(xiàng)調(diào)查，并不費(fèi)事。即使，你認(rèn)為國外的概念對還是不對？你認(rèn)為應(yīng)該怎么定義，都可以，但是，不作為顯然是沒有道理的。這樣的調(diào)控，也是讓人不放心的。