“首付分期”、“零首付銷售”、“1萬抵10萬”……盡管過去半年這些消失許久的促銷方式再現(xiàn)北京新房市場，直接反映出成交低迷，但記者昨日從多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告中獲悉，雖然新房市場整體疲軟，成交總額以及成交面積雙雙下滑，但成交均價(jià)卻不降反增，反映出市場調(diào)整并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從年初開始影響樓市的自住房入市以及信貸偏緊仍將繼續(xù)蔓延至下半年，新房項(xiàng)目只有出現(xiàn)真正的“價(jià)跌”才能夠換回成交量的回升。
北京統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京新建商品住宅總成交金額約為870億元，商品住宅成交套數(shù)約為29384套，成交金額同比下滑39.89%，是2010年以來的最低值，成交套數(shù)也同比減少近半；據(jù)北京中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)，上半年北京新建住宅預(yù)計(jì)簽約面積約為275萬平方米，同比下滑幅度達(dá)到48.11%。
“實(shí)際上，自住型商品房的扎堆入市是沖擊北京純商品房住宅成交的最大因素。”亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅指出，尤其是對于地理位置較偏遠(yuǎn)、售價(jià)處中低水平的剛需盤而言，自住房分流購房人的作用不容小覷。
根據(jù)北京市住建委的公開信息，截至目前，自住房項(xiàng)目入市量已經(jīng)達(dá)到11個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)約為1.8萬套，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“這個(gè)供應(yīng)量相當(dāng)于北京近一個(gè)季度的商品房住宅成交量，對市場影響非常大。”
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，除政策領(lǐng)域關(guān)于保障性住房，特別是自住房持續(xù)推進(jìn)的影響外，限購和按揭貸款未見明顯松動、國內(nèi)樓市分化下行的宏觀因素也都在加重市場輿論和購房人的觀望情緒，導(dǎo)致樓市成交低迷。
值得注意的是，雖然上半年北京新房成交量萎縮，但是成交均價(jià)與去年相比仍然保持上漲。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京新建住宅的成交均價(jià)達(dá)26678元/平方米，較去年同期上漲18.86%，且提前跑量的企業(yè)也在上半年取得了較好成績。
以北京萬科為例，昨日其發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，由于上半年以低于預(yù)期價(jià)格推出了住總?cè)f科橙、京投萬科金域公園、金第萬科金域東郡等多個(gè)項(xiàng)目，截至6月28日，北京萬科完成了117.3億元的銷售額，該數(shù)據(jù)刷新了年度破百億的時(shí)間紀(jì)錄。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一指出：“房地產(chǎn)市場需求去年被提前釋放，因此與去年相比成交量下滑是屬于正常現(xiàn)象，成交價(jià)格的上漲也表明樓市并沒有迎來拐點(diǎn)，而是進(jìn)入了市場的自我調(diào)整期。”
業(yè)內(nèi)人士也普遍表示，樓市市場調(diào)整也將延續(xù)至下半年。郭毅認(rèn)為，下半年大批量入市的自住房仍將牽制更多的剛需購房人，中高端項(xiàng)目則更多地會受到信貸政策影響。“因此，除非大幅度降準(zhǔn)，否則提高審批放款的效率、回歸基準(zhǔn)利率水平對市場來說不會形成太大影響。”對于開發(fā)商來說，只有啟動價(jià)格杠桿才能換來成交量的提升。
全國首席分析師丁祖昱表示：“只有出現(xiàn)底價(jià)，樓市完成筑底，整體才能回升，但很難說具體多少價(jià)格調(diào)整幅度才算是底價(jià)，只能說一二線主要城市回落到2012年底或2013年初的價(jià)位，可能會是相對底價(jià)，具體情況要等到未來3個(gè)月內(nèi)一些新上市項(xiàng)目價(jià)格回調(diào)到位后，市場才有可能出現(xiàn)所謂的筑底成功。”
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