2014 年上半年中國房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)

2014 年上半年，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，1-5 月全國商品房、商品住宅量價(jià)呈現(xiàn)同步下行，城市間市場分化更趨顯著。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調(diào)控更重長效，逐步將重心由短期調(diào)控轉(zhuǎn)移至住房制度建設(shè)這一長期命題。與此同時(shí)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整動(dòng)作則趨于頻繁，在“雙向調(diào)控”的基調(diào)下，定向放松限購，通過信貸、公積金等方式鼓勵(lì)剛需，成為部分面臨去化風(fēng)險(xiǎn)城市的政策突破口。6 月末，呼和浩特正式取消限購，地方政策調(diào)整步入新的階段。

 

1. 調(diào)控政策保持長效穩(wěn)定同時(shí)更趨靈活

1.1 中央注重制度建設(shè)，確立“雙向調(diào)控”指導(dǎo)思想

中央進(jìn)一步深化改革，加快制度建設(shè)，激發(fā)市場活力。2014 年 3 月，全國兩會(huì)召開，確定今年政府工作 15 個(gè)方面共 55 項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。在此其中，城鎮(zhèn)化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產(chǎn)市場長期發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)成為工作報(bào)告重點(diǎn)。隨后，國務(wù)院公布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》，在“以人為本”原則下，形成“人落戶——城鎮(zhèn)布局——可持續(xù)發(fā)展——城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展脈絡(luò)。5 月 20 日國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于 2014 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》，優(yōu)先推出了對(duì)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生有直接效果的改革舉措，包括深化戶籍、土地等相關(guān)制度改革，以及推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作。

 

可以看出，本屆政府改革的著力點(diǎn)在于處理好政府與市場的關(guān)系，通過更大限度的放權(quán)松綁，促使市場主體迸發(fā)新的活力。同時(shí)，通過推進(jìn)財(cái)稅、金融、價(jià)格等制度的改革，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，用市場手段和價(jià)格信號(hào)推動(dòng)各類市場主體健康發(fā)展。

 

房地產(chǎn)市場更加注重調(diào)控穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)。2014 年上半年，各地房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，但中央層面并未出臺(tái)具體的調(diào)控政策，而是延續(xù)去年底住建部會(huì)議“分類指導(dǎo)”的思想，由各地自行“雙向調(diào)控”。2014 年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告和答記者問中多次強(qiáng)調(diào)，未來應(yīng)根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。對(duì)房地產(chǎn)市場則是要因城因地、分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，未來工作重心在于建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。之后住建部提出今年的房地產(chǎn)市場調(diào)控總基調(diào)為雙向調(diào)控，副部長齊驥解釋稱所謂雙向調(diào)控即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出，而對(duì)于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在中央提出雙向調(diào)控的背景下，各地調(diào)控頻繁出現(xiàn)政策微調(diào)，6 月 4 日住建部再次重申了雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)的調(diào)控基調(diào)，并且表示對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求的原則。從中央近來表態(tài)可看出，“不打壓、不刺激”、“尊重市場規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)整的作用”以及“加強(qiáng)市場監(jiān)控、做好應(yīng)對(duì)方案”等，將成為下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基本口徑。

 

1.2 地方政策現(xiàn)微調(diào)，調(diào)控政策因地制宜

熱點(diǎn)城市監(jiān)管加碼。在分類調(diào)控的政策基調(diào)下，熱點(diǎn)一二線城市并未放松監(jiān)管，力度反而有所加大。3 月 11 日，南京市發(fā)布“寧七條”，成為 2014 年首個(gè)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控的二線城市。北京銀監(jiān)局發(fā)布通知稱應(yīng)加強(qiáng)防范消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款不得用于購房、投資等非消費(fèi)領(lǐng)域。尤其不得利用個(gè)人住房按揭貸款與個(gè)人綜合消費(fèi)貸款相捆綁的個(gè)人組合貸款品種。廈門發(fā)布《廈門市商品房預(yù)售資金管理實(shí)施細(xì)則》，與原細(xì)則相比，取消了免除監(jiān)管條款，所有商品房項(xiàng)目都納入監(jiān)管，且項(xiàng)目從申請預(yù)售許可證開始，直至項(xiàng)目辦理完竣工預(yù)收報(bào)備手續(xù)，全過程都進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)上海、廣州、深圳等城市也對(duì)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策進(jìn)行再度重申。

 

部分城市政策微調(diào)。隨著房地產(chǎn)市場城市間分化加劇，部分房價(jià)松動(dòng)、市場遇冷的城市，逐漸對(duì)現(xiàn)行政策有所調(diào)整。4 月 25 日，南寧市房管局發(fā)文稱，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。鄭州市房管局表示，在國家政策允許的情況下，未來將可能根據(jù)市場形勢，對(duì)購房政策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，隨后《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法（征求意見稿）》于 5月出臺(tái)，提出購房貸款可獲政策性擔(dān)保。6 月 26 日，呼和浩特發(fā)文稱充分發(fā)揮市場對(duì)資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案的制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，至此，呼和浩特成為第一個(gè)正式出臺(tái)文件取消限購的城市。

此外，上半年數(shù)個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)購房落戶政策進(jìn)行收緊。成都為使戶籍人口增長與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，將購房入戶門檻由原來的 70 平方米以上提高至 90 平方米以上。天津則于 5 月 31 日起，停止外省市人員通過購買商品住房、投資興辦企業(yè)和引進(jìn)人才辦理藍(lán)印戶口。另一方面，部分城市則通過戶籍政策側(cè)面刺激房地產(chǎn)市場需求。4 月，無錫市政府印發(fā)通知稱從今年 5 月 1 日起，該市購房落戶的門檻從此前的 70平方米降至 60 平方米。5 月，?？?/strong>市明確 6 月 1 日起在海口市購買單套 120 平米以上的本省籍購房人，可在該市申請落戶。通過對(duì)購房人群、面積標(biāo)準(zhǔn)的限制，避免投資需求的大量涌入，從而在刺激需求的同時(shí)保障市場平穩(wěn)。