走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？
8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點地產(chǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。
觀點地產(chǎn)網(wǎng)
“早起的鳥兒有蟲吃”。在時下頗受市場熱捧的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，武漢光谷聯(lián)合就是其中一只鳥兒。
從將保健品紅桃K做到家喻戶曉，再到華麗轉(zhuǎn)身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并成功上市，在其領(lǐng)航者光谷聯(lián)合、創(chuàng)始人董事長黃立平看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅是自身創(chuàng)業(yè)過程中的一次必然，也是順勢而為的一次創(chuàng)新。
“我自己比較崇尚順應(yīng)正確的趨勢，同時也崇尚具有前瞻性、應(yīng)變能力的企業(yè)。在精神上要堅守一些東西，但是不能抱定某個業(yè)務(wù)不放。當機會來了的時候就果斷進入，當認為不適合做的時候就要敢于選擇新的事情來做”。
在順勢而為過程中，光谷聯(lián)合這只“鳥兒”羽翼逐漸豐滿，并積累了自身獨到的開發(fā)經(jīng)驗。在接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪中，黃立平也毫無保留的分享了一系列經(jīng)驗。
在黃立平看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體主要現(xiàn)了為誰服務(wù)，為什么樣的行業(yè)服務(wù)這個概念。而具體到產(chǎn)業(yè)園開發(fā)中，強調(diào)的則是項目前期研究和定位策劃。
“在任何一個城市，要發(fā)展某一個業(yè)務(wù)的聚集區(qū)，首先考慮有沒有這樣的需求，有多大的需求，政府有沒有戰(zhàn)略上的意圖，自身能夠服務(wù)的資源究竟有多少”。
在黃立平看來，做產(chǎn)業(yè)園的總體思維還是模塊式，要找到模塊的各種要素。比如說要去考慮城市資源稟賦的模式，當?shù)赜卸嗌倏蒲袡C構(gòu)，有多少某一類人才，城市總規(guī)模多大，是否具備某種創(chuàng)新業(yè)務(wù)的條件，有競爭力的機構(gòu)會不會選擇這個城市，以及城市的環(huán)境、商業(yè)氛圍、居住條件等。
黃立平認為，站在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的角度，一定要強調(diào)產(chǎn)業(yè)園是有主題的，主題體現(xiàn)的是不同行業(yè)的規(guī)律，不同業(yè)務(wù)類型的規(guī)律。
“總體而言，要把握某一種行業(yè)、某一種新興業(yè)務(wù)的一般規(guī)律和集群規(guī)律，如果不能把握就沒辦法對項目進行準確定位，這也是為什么光谷聯(lián)合始終堅持無論是品牌還是項目策劃上，不能泛化使用同一種概念”。
以下是觀點地產(chǎn)新媒體對光谷聯(lián)合控股有限公司董事長黃立平專訪節(jié)選（全文將刊載在《觀點》雜志2014博鰲房地產(chǎn)特別報道中）：
觀點地產(chǎn)新媒體：從最早的生物保健品到后來選擇進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，您是怎么考慮的？
黃立平：
我本人創(chuàng)業(yè)已有27年了，我們這一代人在中國改革開放中孕育而生，但是就個人心得而言，旗下的團隊沒有刻意說要去構(gòu)想一個偉大的事，但順應(yīng)大勢是有的。
我自己比較崇尚順應(yīng)正確的趨勢，同時也崇尚具有前瞻性、應(yīng)變能力的企業(yè)。在精神上要堅守一些東西，但是不能抱定某個業(yè)務(wù)不放。當機會來了的時候就果斷進入，當認為不適合做的時候就要敢于選擇新的事情來做。
從這個意義上講，創(chuàng)業(yè)過程中并沒有長期做一件事情，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是這個過程的一個必然產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是最近幾年說得比較多的，我自己的看法是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)了為誰服務(wù)，為什么樣的行業(yè)服務(wù)這個概念。
僅僅從概念上講，可以把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解為商業(yè)地產(chǎn)的一部分，或者是商業(yè)地產(chǎn)的細分。但是不論怎么分，也是為企業(yè)、行業(yè)、機構(gòu)、公共活動服務(wù)的，而不是為一個家庭服務(wù)的。
觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從萌芽到逐漸被市場重視的發(fā)展過程？
黃立平：
任何一個業(yè)務(wù)的本質(zhì)是有特定服務(wù)對象才能夠成熟，如果為誰服務(wù)、為什么活動服務(wù)這個規(guī)律都沒有，就談不上成熟，這個脈絡(luò)有利于大家去認識事物。
這30年里面最大的變化就是信息技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展改變了人們的空間關(guān)系，從某種意義上來講也改變了產(chǎn)業(yè)運作方式。放到一個大的歷史背景下來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念的提出以及被更多關(guān)注就是在這個框架下進行的。
這個框架下的特征是什么？首先是大量的新興產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)；第二是大量的創(chuàng)新活動出現(xiàn)?，F(xiàn)在經(jīng)常講經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，或者經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，其實在這30年里面，特別是近十年發(fā)生了深刻的變化。
觀點地產(chǎn)新媒體：光谷聯(lián)合在多個城市做了很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還有很多工業(yè)、制造業(yè)等，這兩大類型的產(chǎn)業(yè)有沒有辦法作為光谷聯(lián)合未來的方向？
黃立平：
這是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的必然，從過去的傳統(tǒng)制造業(yè)向創(chuàng)新的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，廣東“騰籠換鳥”的本質(zhì)含義就是這樣。
過去30年，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化所帶來的突出現(xiàn)象就是住宅開發(fā)，住宅開發(fā)成為城鎮(zhèn)化的一個主要推動力量，已經(jīng)走到了相當成熟的階段。任何一個有規(guī)模的跨區(qū)域住宅開發(fā)公司都擁有了比較成熟的管理經(jīng)營模式，產(chǎn)品線也走向成熟；第二，工業(yè)化帶來的產(chǎn)能明顯過剩，這是城鎮(zhèn)化和工業(yè)化最突出的現(xiàn)象。
東莞也是個工業(yè)化充分的地方，未來必須改變，改變的方式也有很多。比如說工業(yè)化、信息化融合是一種改變，用信息化改造工業(yè)化是一種改變。無論如何，轉(zhuǎn)型升級會在城市形態(tài)上要求變化，應(yīng)該把產(chǎn)業(yè)和城市的關(guān)系解決得更好，產(chǎn)業(yè)成為城市的基礎(chǔ)，城市又為產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造很好的環(huán)境，這是新型城鎮(zhèn)化的一個方向和任務(wù)。
近七八年時間，光谷聯(lián)合把產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和運營作為主要業(yè)務(wù)，也經(jīng)歷了過去經(jīng)營多種產(chǎn)業(yè)的過程，了解各種產(chǎn)業(yè)所需和可能遇到的問題，斷定房地產(chǎn)發(fā)展的專業(yè)方向是為這種新型業(yè)務(wù)提供更廣泛的發(fā)展空間和更專業(yè)的服務(wù)。
從城市發(fā)展意義上，每一種需求如果要靠自身來解決，肯定是一種落后的方式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，無論是從概念的提出還是內(nèi)涵的不斷豐富，的確是因為新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展而形成的歷史性需求。
站在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的角度必須要解決幾個問題，有不同的行業(yè)，不同的工藝流程，不同的業(yè)務(wù)完成的條件，在為這一類業(yè)務(wù)服務(wù)的時候，就必須要對業(yè)務(wù)的內(nèi)在邏輯要了解。
總體而言，要把握某一種行業(yè)、某一種新興業(yè)務(wù)的一般規(guī)律和集群規(guī)律，如果不能把握就沒辦法對項目進行準確定位，這也是為什么光谷聯(lián)合始終堅持無論是品牌還是項目策劃上，不能泛化使用同一種概念。一定要強調(diào)產(chǎn)業(yè)園是有主題的，主題體現(xiàn)的是不同行業(yè)的規(guī)律，不同業(yè)務(wù)類型的規(guī)律。
為哪種類型的企業(yè)服務(wù)，要進行自動選擇，通過價格、地段來區(qū)分。服務(wù)不同行業(yè)，建筑的標準會不一樣，規(guī)劃思路、理念也不一樣，這些在項目定位乃至定位前期的工作，要比做住宅、寫字樓要更加復雜。
觀點地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)園需要投入和沉淀大量資金，光谷聯(lián)合資金回籠方面怎樣保證？產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)會不會自持？
黃立平：
產(chǎn)業(yè)園達到預售條件就可以回籠資金，未達到預售條件的可以采取定制方式，定制占了一半以上。
在房地產(chǎn)信貸緊縮的情況下，光谷聯(lián)合的資金壓力也不大，這次上市以后，有很多同行希望公司發(fā)債，但是因為沒有迫切的資金需要，所以就暫時沒有發(fā)債計劃。
國內(nèi)現(xiàn)在銀行把光谷聯(lián)合看作是一個為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的機構(gòu)，并不是房地產(chǎn)商，所以在國內(nèi)的融資渠道非常暢通。光谷聯(lián)合現(xiàn)在的企業(yè)債和私募債約占總?cè)谫Y三分之一以上。企業(yè)債有三年、六年的，其它是銀行貸款。
持有方面，會逐漸增加比例，園區(qū)配套服務(wù)部分肯定要持有。但是現(xiàn)階段不能持有很多物業(yè)，因為資金要周轉(zhuǎn)。
軟件園或金融港周邊的住宅會升值，今后項目會注意配套住宅，但是主要是在光谷聯(lián)合旗下聯(lián)合科技城這個產(chǎn)品線里，科技城本身是新型城鎮(zhèn)化，政策理念方面比較符合。
觀點地產(chǎn)新媒體：產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地成本方面的占比非常低，為什么光谷聯(lián)合把新項目的毛利率目標設(shè)定在30%？
黃立平：
這還是用住宅地產(chǎn)的思維來想問題，住宅地產(chǎn)開發(fā)后把房子賣完就結(jié)束了，毛利成為唯一的衡量尺度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不能這樣。
客戶滿意是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的唯一尺度，只有客戶滿意才能可持續(xù)提供服務(wù)?？蛻粜枨笾邪ǔ杀拘枨?，光谷聯(lián)合給企業(yè)提供的不動產(chǎn)比企業(yè)自己找一塊地去建設(shè)成本更低、形態(tài)更好，這就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商立足的理由。
通過若干個服務(wù)經(jīng)驗得到的判斷，30%毛利率是光谷聯(lián)合起步的門檻，否則無法提供有效的服務(wù)。
光谷聯(lián)合今年第一季度的毛利率36%，下半年入賬金額會多，全年毛利率還是在35%到40%之間。
內(nèi)房現(xiàn)在有兩大因素造成出現(xiàn)類似拐點，一是人口紅利，二是經(jīng)濟放慢以后，可支配收入增長放慢。
內(nèi)房企做到一千億基本上到拐點了。過去說黃金十年，現(xiàn)在肯定是拐點。最近有一份報告說中國住房空置率為22%，應(yīng)該說中國的房子不需要再增加了，從這一點上講，整個行業(yè)處于下行通道；此外，內(nèi)房企業(yè)毛利率肯定會下降，房價不漲會壓縮盈利空間。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是按照價格來定土地，和政府談的時候會有心理價位，基本上是靜態(tài)價格，這樣就可以按照價格和政府來談土地價格。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既有房地產(chǎn)規(guī)律也有產(chǎn)業(yè)規(guī)律，這方面和內(nèi)房有很大不同。
觀點地產(chǎn)新媒體：基于光谷聯(lián)合這么多年積累的經(jīng)驗，對那些有想法介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，您有什么建議？
黃立平：
項目的整體策劃是關(guān)鍵性的要素。一個項目策劃中最在乎的是什么？在不同城市，因為資源稟賦不同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同、人口規(guī)模不同和外部經(jīng)濟聯(lián)系中扮演的區(qū)域角色也不同，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)的類型、質(zhì)量和節(jié)奏上是有規(guī)律可尋的。
把這些因素考慮在內(nèi)以后，首先要對若干個城市進行研究，包括地方政府戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展策略在內(nèi)，思考在這個城市能夠做什么。在不同的城市策劃不同項目的時候，思路和方法是可以復制的，但項目的整體規(guī)劃和商業(yè)策略是不能復制的，或者很難復制。
如果是簡單借用住宅和商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓的開發(fā)模式，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)過程中會出現(xiàn)很多問題。
產(chǎn)業(yè)園強調(diào)的是項目前期研究和定位策劃。在任何一個城市，要發(fā)展某一個業(yè)務(wù)的聚集區(qū)，首先考慮有沒有這樣的需求，有多大的需求，政府有沒有戰(zhàn)略上的意圖，自身能夠服務(wù)的資源究竟有多少。
做產(chǎn)業(yè)園的總體思維還是模塊式，要找到模塊的各種要素。比如說要去考慮城市資源稟賦的模式，當?shù)赜卸嗌倏蒲袡C構(gòu)，有多少某一類人才，城市總規(guī)模多大，是否具備某種創(chuàng)新業(yè)務(wù)的條件，有競爭力的機構(gòu)會不會選擇這個城市，以及城市的環(huán)境、商業(yè)氛圍、居住條件等。
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