房地產信托報告：451只項目到期千億承壓，安信29億亞運城項目測壓
2014年全年預計共有451只集合房地產信托項目到期，到期規(guī)模破千億，其中過半到期項目集中于下半年。
高杠桿運轉、市場需求低迷、降價自保、資金鏈承壓，被公認為不少房地產企業(yè)的現實寫照。
蝴蝶效應下，房地產信托產品也命運多舛。自2013年以來，已有超過10家信托公司陷入房地產項目兌付危機。
早在2010-2011年房地產市場加速發(fā)展，房企為開發(fā)新項目大量融資，信托產品的周期讓2014年進入房地產信托兌付高峰。
據理財周報金融研究院不完全統計，年內完成兌付的房地產集合信托產品規(guī)模約1039億元，平安信托、新華信托、中融信托兌付規(guī)模分列前三。
雖然2014年以來，各信托公司對小房企、三四線城市項目發(fā)行愈發(fā)謹慎，但今年將到期的存量項目還是讓多家信托公司感到憂慮。
北京地區(qū)一家信托公司業(yè)務部門負責人坦言：“潛在風險很多，誰都無法掌控市場走向，對于我們更重要的是如何在它暴露前先出手控制。”
兌付：高峰來臨
2014年全年預計共有451只集合房地產信托項目到期，到期規(guī)?？傆嫾s為1039.71億元，其中過半到期項目集中于下半年。
今年以來，寧波興潤置業(yè)、海寧立德房產、南京盈嘉地產、合肥瑞和房產、深圳
光耀地產、杭州中都置業(yè)、上海悅合置業(yè)等多家中小房地產商資金鏈接連斷裂，多家信托公司來不及抽身，亦被牽扯其中。
因關乎大量投資人的利益，2014年又恰逢兌付高峰期，房地產信托兌付問題被推上風口浪尖。
理財周報金融研究院不完全統計，2014年全年預計共有451只集合房地產信托項目到期，到期規(guī)?？傆嫾s為1039.71億元，其中過半到期項目集中于下半年。
日前，瑞銀北亞太區(qū)首席投資總監(jiān)浦永灝也表示，地產類信托產品可能會受到中國內地房地產企業(yè)風險顯現的影響。
根據其預計，中國的房地產業(yè)已經進入長期的調整階段，一二線城市房價高，三四線城市庫存高，調整至少需要3至4年。
根據用益信托統計的數據來看，今年到期的集合類房地產信托大部分仍在沿海城市或是經濟發(fā)達城市。其中有房企融資過百億的地區(qū)包括江蘇、河北、浙江，規(guī)模分別為128.61億元、117.45億元、102.57億元。
北京地區(qū)一位信托公司總裁對記者表示：“根據我的了解，與東南沿海相比，西部地區(qū)房地產市場需求下降更明顯。今年西部地區(qū)房屋銷售量下降了2-3個百分點，但東部地區(qū)銷售數量尚沒明顯降低。”
西部省份中，房企融資項目集中于四川和重慶，分別有48.88億元和40.09億元融資等待回籠。
具體到信托公司來看，全年兌付規(guī)模排名首位的是平安信托，預計兌付規(guī)模71.5億元。此外，兌付規(guī)模超過50億元的還有新華信托、中融信托、中信信托、四川信托，分別為66.4億元、57.4億元、56.3億元、52.6億元。
然而，這四家公司中，除平安信托外，其余3家的信托資產中，投向房地產的部分均不超過管理資產規(guī)模的20%，到期兌付規(guī)模與本身信托資產規(guī)模有一定正相關性。
而在對今年下半年將到期信托項目的排查中發(fā)現，一個項目一家企業(yè)，兩者的現狀令人擔憂。
其一是廣州利合房產操盤的昔日“地王”廣州亞運城，一度滯銷，背后安信信托29億元信托貸款仍投入其中，將在今年8月到期，目前距到期日還有約一個月。
其二是曾經的“保障房第一股”中天城投，一年內到期負債超出貨幣資金16億元，而其與中融信托、中鐵信托、吉林信托合作的15只產品都在今年內等待兌付。
項目：承壓
“頭號大單”安信29億亞運城項目，還有約一個月時間到期，安信信托方面稱：“沒有不能如期兌付的風險。”一個月后，拭目以待。
在對2014年預期兌付的信托產品統計中發(fā)現，到期兌付額最高的一只產品是安信信托于2011年8月發(fā)行的“廣州亞運城貸款集合資金信托計劃”。
當時的推介材料顯示，該產品實際募資規(guī)模29.12億元，資金用于向廣州利合房地產開發(fā)有限公司發(fā)放貸款，投資其在建項目廣州亞運城。該信托計劃的續(xù)存期限為36個月，項目將于今年8月終止。
廣州亞運城曾在昔日名噪一時。2009年底，富力、碧桂園、雅居樂三家地產商聯合以255億元的高價拍下亞運城地塊，這使得亞運城成為當時的“地王”。而后中信地產、世貿地產也先后入局切分“地王”蛋糕。
然而，距離其2010年一期開盤銷售已近4年，昔日風光早已被滿城風雨所取代。
今年端午期間，亞運城山海灣推出70余套特價房源，最低售價9800元/平方米，與其去年1.5萬-1.6萬元/平方米的售價相比，降幅超過30％。
“亞運城所在地距離市中心太遠，周圍設施無法跟上，加之項目體量太大，這些年過了當時的炒作期，缺乏對客源的吸引力。”廣州地區(qū)一家中型地產公司項目部負責人對記者表示，“而且，2013年以來，樓市需求也已不如其開盤初期，降價是必然。”
公開數據顯示，截至今年6月底，亞運城項目已售8779套，尚有未售2913套。
“房地產項目還款主要看項目銷售情況，如果銷售金額無法覆蓋開發(fā)投入，可能讓融資方陷入困境。”一位房地產信托分析師表示。
據記者了解，安信信托項目的融資方利合地產是亞運城項目的主要運作方，其并沒有對公司資金是否出現困難做出回應。
該信托項目的風控措施上，有富力、雅居樂、碧桂園、世貿、中信五家地產公司共同擔保。其中，世茂置業(yè)擔保額度為全部債務金額的20%，其他四方擔保額度各為全部債務金額的25%。
安信信托相關負責人對記者稱：“截至目前，亞運城項目運轉順利，沒有不能如期兌付的風險。”
無獨有偶，今非昔比的不只廣州亞運城。
曾經以“保障房第一股”走進公眾視野的中天城投，低調多年之后，在今年預期兌付信托產品名單上卻十分搶眼。
中天城投曾在2012年頻繁通過信托融資，與吉林信托、中鐵信托、中融信托分別合作發(fā)行共計15個信托產品，合計金額18.8億元，全部產品均將在今年到期。
2014年1季度報告顯示，截至1季度末，中天城投（合并報表）貨幣資金共計36億元，同期有短期借款10億元，一年內到期非流動負債42億元。由此推算，中天城投未來一年內需歸還的負債共計52億元。
一家大型房產經紀公司分析師對記者表示：“業(yè)內的確有中天城投今年資金鏈可能會出問題的說法。它的問題并非銷售方面造成，中天的項目銷售情況穩(wěn)定，但其在建工程多，且政府要求保證工程進度，這讓中天在開發(fā)商投入過多。”
截至1季度末，中天城投總資產379億元，總負債339億元，資產負債率高達89.4%。
目前，上述15只信托產品中，在上半年已經進入兌付期的包括吉林信托“松花江114號中天城投資源控股股權收益權信托”，據記者了解，該產品已經完成兌付。
中鐵信托“優(yōu)債1216-1218”三期產品，終止日分別在2014年3-4月，然而從其官網上披露的管理報告來看，三只產品最后一次信息披露為2013年4季度報告，沒有如其他結算產品出具清算報告。
記者就此事進行咨詢時，負責該產品的證券投資部相關人士稱，可能是報告在審批流程中。而截至發(fā)稿，中鐵信托方面尚未給出回應。
風險：不能否認
“房地產信托不出現風險是不可能的，很多風險潛藏在里面，哪家公司在發(fā)項目時都不可能準確預測到未來的市場走向，其實重要的是風險可控性。”
上述業(yè)內人士稱：“現在信托做房地產，企業(yè)融資模式相對固定，主要是股權投資和抵押，這兩者都是有安全邊際的。”
實際上，出現問題的信托產品遠比進入公眾視野的要多，而利用“安全邊際”，信托公司把出現問題的房地產項目在風險傳遞到投資者前已經解決掉。
前述信托公司總裁向記者描述他的憂慮：“早在2010-2011年，公司做過一批小房企的融資項目，現在有點擔憂不能如期回款，風控部門可以說時時緊盯。以前的項目大多已經結構固化了，沒有辦法去加更多的風控措施，一旦預計會出問題馬上要找人接手項目。”其所在公司亦在兌付規(guī)模統計中排名前10。
尋找接盤方是信托公司解決問題項目最常用的手段。接手項目的主要是資產管理公司，有時也會是其他信托公司。
“信托公司的項目，資管基本都樂于接盤。”上述負責人稱，“信托做房地產有432的監(jiān)管要求，抵押貸款項目的話，抵押物的抵押率大都控制在50%以內。資管公司接手之后，無論后續(xù)處置抵押物，還是捂在手里幾年，等市場回暖再轉手都有利可圖。”
而讓信托人士苦惱的一點，則是項目無展期性。該負責人感嘆，信托資金大部分來自投資人，到期就要兌付。如果項目出現突發(fā)問題，給信托公司的解決時間很短，處置抵押物或轉讓股權，都需要時間來落實。
這一點也給信托公司的風控提出了更高的要求。一些房地產投資激進的信托公司也會采取更多的風控辦法。
中融信托相關人士表示，房地產信托風控上，專門設立單獨管理部門和獨立審批人團隊。在股權投資項目上，信托計劃成立后以中融信托公司自己的名義成立項目公司，房地產開發(fā)商和中融信托各出資一半，以股權的方式約束開發(fā)商。
信托業(yè)協會數據顯示，截止到2013年年底，全行業(yè)問題資產約200億元，計提的信托賠償準備金已達90.6億元，可以覆蓋200億元問題資產的45.30%；全行業(yè)凈資產高達2555.18億元，是200億元問題資產的12.78倍。
而中國建投投資研究院調研的數據則不同，根據其《中國投資發(fā)展報告（2014）》顯示，中國信托行業(yè)目前信托資金的不良資產最多可達到480億元左右，是信托業(yè)協會統計數字的2.4倍。
“坦白來講，信托公司很少動用賠償準備金，只要項目還在可控范圍內，沒有接盤方，可能會選擇用自有資金先接過來。”前述高層人士對記者說。
現狀：談三四線色變
“三四線城市的項目，大房企的會考慮一下，小房企的三四線城市項目根本不碰。”
說及現狀，三四線城市已成為信托公司的項目選擇的“敏感地帶”。
“三四線城市的項目，大房企的會考慮一下，小房企的三四線城市項目根本不碰。”前述信托公司總裁坦言。
據浦永灝預計，根據今年房產銷售量下滑趨勢，估計三四線城市樓價會下調3-4成。一線城市的情況相對較好，樓價跌幅或在1-2成。
華北地區(qū)一位信托公司副總分析：“投資區(qū)域很重要，1、2線城市的壓力相對小，需求不足時，下調房價還可以有效刺激銷售，3、4線城市的壓力就很大。還有一個背景關系，3、4線城市項目有些是跟銀行合作的，也就是銀行介紹來走的項目，信托做通道，有銀行背書的基本不會出問題。”
實際上一二線城市房地產需求上沒有過多的不樂觀顯現出來。
另據國家統計局最新發(fā)布的“5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，新商品住宅與上月相比，70個城市中50%的城市價格下降，最低下降1.4%。與去年同月相比，70個城市中價格下降的僅有1個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。
上述人士還表示，對于三四線城市，根據目前對需求前景不太樂觀的預測，不是說這里的房子賣不出去，但它可能是5年或更長的一個周轉期，這就與信托期限不符合，信托一般來講項目期限是3年以內，所以普遍選擇現在不碰三四線城市。
而對于信托公司來說，項目所在地只是選擇中很小的一部分。
“還要結合房企的綜合情況，現金流狀況。”前述負責人指出，“大房企一般都不做單體項目，看它的其他項目是否缺錢，就能判斷該項目是否支持充足。同時，銀行給企業(yè)的融資額和有無海外融資、債券等多種融資渠道也很重要。一家融資渠道豐富的企業(yè)現金流出問題的可能性極低。其融資渠道充足與否，在融資成本上得以體現。”
“此外，如果一個項目所在地點、拿地成本、資金進入時處于的開發(fā)階段綜合起來滿足公司風控標準，也會去做，房地產項目畢竟利潤可觀。”該負責人補充道。
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