始于年初的樓市調(diào)整依舊在持續(xù)，隨著市場(chǎng)的調(diào)整，越來(lái)越多的樓盤(pán)加入降價(jià)行列，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)。受大環(huán)境影響，不少開(kāi)發(fā)商上半年業(yè)績(jī)下滑甚至虧損，而企業(yè)的資金鏈問(wèn)題也越來(lái)越受到關(guān)注。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本次樓市調(diào)整周期將長(zhǎng)過(guò)以往，市場(chǎng)分化將加劇。

 

樓市將持續(xù)調(diào)整

 

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高通智庫(kù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的品牌房企數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，從銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成率看，多數(shù)房企目標(biāo)完成進(jìn)度約三分之一。

 

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者了解，截至7月8日，全國(guó)16家房企公布了半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，這16家企業(yè)中大部分企業(yè)漲幅放緩。同時(shí)，截至日前，已經(jīng)有30家房企公布了半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，其中有16家出現(xiàn)了業(yè)績(jī)明顯虧損或者出現(xiàn)了下調(diào)。

 

高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏認(rèn)為，鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷一輪“出清”，房地產(chǎn)行業(yè)在2013年各項(xiàng)指標(biāo)仍處于高增長(zhǎng)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的調(diào)整仍將持續(xù)一個(gè)階段。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)政策進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果表明，與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)程相比，目前政策救市力度仍顯薄弱。未來(lái)，首套房降低準(zhǔn)備金率、中央政策層面對(duì)限購(gòu)?fù)顺鲇枰哉娼庾x，以及二套房貸出現(xiàn)調(diào)整等，均存在一定可能性。

 

當(dāng)前，雖然政策調(diào)整為“大力支持首套房貸”，但從5月份居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)額來(lái)看，房地產(chǎn)按揭貸款增長(zhǎng)仍不明顯。當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)整弱于預(yù)期，未來(lái)將呈現(xiàn)加強(qiáng)趨勢(shì)。但基于6-7月市場(chǎng)調(diào)整將延續(xù)這種可能性，2014年房地產(chǎn)將整體呈現(xiàn)弱市特點(diǎn)。

 

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)富匯銀總裁張保國(guó)指出，房地產(chǎn)行業(yè)目前最核心的風(fēng)險(xiǎn)是資金鏈問(wèn)題，如果僅靠自有的資金而不借助金融機(jī)構(gòu)或資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。

 

行業(yè)整合或加速調(diào)整期變長(zhǎng)

 

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)的整合仍有望提速，因此對(duì)于潛在可整合項(xiàng)目資產(chǎn)的關(guān)注和評(píng)估具有可行性。

 

針對(duì)行業(yè)整合進(jìn)程，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，當(dāng)前最核心的變化是“路況”。過(guò)去十多年房企一直處于“跑車(chē)模式”，只要猛踩油門(mén)就可以一路向前沖。但未來(lái)將進(jìn)入“吉普車(chē)模式”?，F(xiàn)在可以清楚地看到，房企整體利潤(rùn)率將下滑，負(fù)債率將上升，周轉(zhuǎn)率將變緩。這種變化甚至預(yù)示著行業(yè)大時(shí)代的調(diào)整。路況變了，原有的跑車(chē)已難以為繼，必須換乘越野車(chē)。而越野車(chē)的兩組驅(qū)動(dòng)車(chē)輪其實(shí)就是細(xì)分市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)能力和與金融的混搭能力。

 

2008年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整呈V型快速反轉(zhuǎn)，2011年呈U型反轉(zhuǎn)。對(duì)于行業(yè)整合未來(lái)的走勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存有不同的判斷。高通智庫(kù)認(rèn)為，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢(shì)、群眾觀望情緒，以及行業(yè)資金鏈格局判斷，2014年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)L型走勢(shì)，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過(guò)往調(diào)整較長(zhǎng)。

 

對(duì)此張宏認(rèn)為，首先，當(dāng)前政策、區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)品以及金融已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化，土地市場(chǎng)在下半年也將出現(xiàn)明顯調(diào)整。房企將進(jìn)入實(shí)際的戰(zhàn)略更新期。其次，基于2014年房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自資金鏈這種判斷，高通智庫(kù)將于今年8月28日在北京舉行“中國(guó)地產(chǎn)金融日”大型活動(dòng)，匯聚房產(chǎn)金融界名家新秀，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行交流。

 

對(duì)于2014年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整走勢(shì)，張保國(guó)則認(rèn)為，“可能是一個(gè)更大的U型，時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)，尤其是底部偏長(zhǎng)。”他表示，今年市場(chǎng)分化會(huì)加劇。但“我們的特點(diǎn)是交易結(jié)構(gòu)更靈活，項(xiàng)目反應(yīng)、決策速度快，而且資金來(lái)源于市場(chǎng)，不受制于其他因素。因此，在確保投資人資金安全的前提下，未來(lái)將優(yōu)先挑選具備優(yōu)質(zhì)資質(zhì)和背景的公司”。 據(jù)悉，長(zhǎng)富匯銀今年在基金管理規(guī)模上仍將保持高增長(zhǎng)，目標(biāo)指向百億管理規(guī)格。

 

而高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫則表示，在行業(yè)調(diào)整期，投資者應(yīng)更加關(guān)注“保險(xiǎn)指數(shù)”。過(guò)去房?jī)r(jià)一路飆漲的時(shí)代已一去不復(fù)返，未來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)將成為常態(tài)，這就客觀上要求投資者重新調(diào)整投資策略。投資房地產(chǎn)時(shí)，更值得關(guān)注的是長(zhǎng)期價(jià)值的投資，首先考慮的不是賺多高的利潤(rùn)而是降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要通過(guò)分析“保險(xiǎn)指數(shù)”來(lái)選擇樓盤(pán)。