萬科總裁郁亮可以稍微松口氣了，在剛剛發(fā)布的2014上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜上，萬科完成銷售額1018億元，在上半年就突破千億。企業(yè)銷售金額同比增長22%，目標(biāo)完成率51%。這為萬科從去年就開始 “城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型交上一份不錯的成績單。

 

僅僅在今年6月，萬科就大事不斷：6月5日萬科宣布與百度合作；6月6日，北京萬科與雅詩閣中國簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式啟動酒店式公寓業(yè)務(wù)；6月25日，引入事業(yè)合伙人制度后，萬科正式登陸香港市場；6月26日，萬科又與途家網(wǎng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的合作模式推向巔峰……

 

此前，萬科還發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)；2013年2月14日，萬科與有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，進(jìn)軍美國市場；隨后萬科又入股徽商銀行，一舉成為徽商銀行單一最大股東。

 

2013年7月1日，郁亮在西安媒體見面會上首次談及萬科轉(zhuǎn)型：“未來10年住宅需求量會穩(wěn)定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規(guī)模的天花板，所以公司將要轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，即使規(guī)模碰到天花板后企業(yè)也能找到新的增長點。”

 

盡管目前來看，無論是商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，還是社區(qū)金融，萬科都沒有找到一個成熟的盈利模式，日前萬科產(chǎn)業(yè)園區(qū)的首個試水之作—鄭州美銘產(chǎn)業(yè)園還被爆陷入困境，進(jìn)退不得，但萬科正在積極探索中。在這種轉(zhuǎn)型過程中，萬科痛并快樂著。

 

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

 

由于多元化發(fā)展失敗，王石曾放過狠話：如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。因此，做不做商業(yè)地產(chǎn)一度被媒體解讀為王石和郁亮的微妙較勁。

 

在2010年之前，萬科一直按董事長王石的規(guī)定堅守住宅專業(yè)化的方向去發(fā)展，幾乎沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)，而在2011年王石去哈佛留學(xué)期間，萬科開始在總裁郁亮的帶領(lǐng)下大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。只不過，這一舉動被巧妙地隱藏在“城市配套服務(wù)商”的概念中。

 

2013年9月15日，萬科在東莞打造的首個商業(yè)項目—松湖萬科生活廣場開業(yè)，這也標(biāo)志著東莞萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路正式開啟，據(jù)悉，在未來兩年，東莞萬科將迎來商業(yè)開發(fā)大潮，屆時將有8個項目入市；2013年11月27日，萬科集團(tuán)首個大型購物中心北京金隅萬科廣場溢彩開業(yè)，此后北京萬科將相繼推出中糧萬科半島廣場、住總舊宮、首開大興、首開臺湖等大型綜合體商業(yè)項目；2014年5月1日，廣州萬科云銷售中心開放，萬科云位于天河智慧城核心地段，該項目作為萬科在廣州打造的第一個商務(wù)辦公綜合體，涵蓋商業(yè)、公寓、辦公三大業(yè)態(tài)。這是萬科首次在廣州市場獲取商業(yè)金融業(yè)用地；2014年 5月16日，萬科與廊坊國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂合作協(xié)議，進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域……

 

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛告訴時代周報記者：萬科加大商業(yè)地產(chǎn)投入有利于分散住宅業(yè)務(wù)風(fēng)險。當(dāng)前諸多地區(qū)房價出現(xiàn)下滑，萬科住宅業(yè)務(wù)受到了嚴(yán)重沖擊。隨著投資者的投資渠道日益多元化，住宅地產(chǎn)將遇天花板，適當(dāng)多元化是萬科化解風(fēng)險的方式。

 

不過，做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對于長期開發(fā)住宅產(chǎn)品的萬科來說，也并非易事。

 

在殷旭飛看來：萬科缺乏商業(yè)地產(chǎn)、購物中心運作的經(jīng)驗和人才，競爭力不強(qiáng)。另一方面，住宅地產(chǎn)是以銷售房子為核心，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是服務(wù)，萬科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期尚未轉(zhuǎn)變根深蒂固的售房思維。

 

不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)屬于持有型物業(yè)，投資回報期長，企業(yè)必須要拋棄已有的利潤現(xiàn)金流，而這對于股權(quán)分散的萬科而言，短期的投資回報率尤為重要，而商業(yè)物業(yè)在資產(chǎn)中的占比提升，將對回報率和市值產(chǎn)生重大壓力。

 

萬科此前在內(nèi)部討論時已經(jīng)提出，為了保障萬科市值長期穩(wěn)定增長，短期內(nèi)公司持有的商業(yè)資產(chǎn)比例將不會超過15%—20%。

 

而如何平衡住宅和商業(yè)，投資回報率和現(xiàn)金流，短期效益和長期效益，都給萬科商業(yè)地產(chǎn)的操盤者帶來壓力。

 

試水養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇艱難挑戰(zhàn)

 

國家“十二五”規(guī)劃指出，從2011-2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，每千老人30張床位，據(jù)此推算至2015年國內(nèi)市場需要近700萬張床位。而根據(jù)預(yù)計，到2050年，我國老年人口總量將超過4億，這讓養(yǎng)老地產(chǎn)開始成為資本追逐的熱點。

 

這其中也少不了萬科，早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。此外，萬科集團(tuán)還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但規(guī)模都較小。

 

2012年8月，萬科與長春市政府簽署健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議，在長春打造中國北方具有典型示范意義的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。根據(jù)協(xié)議，萬科集團(tuán)將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造總體占地面積100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。

 

郁亮表示，萬科集團(tuán)選擇在長春投資建設(shè)健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，是因為看好長春城市的發(fā)展?jié)摿?，這次雙方合作對萬科集團(tuán)來說是養(yǎng)老地產(chǎn)的一次有益探索。

 

今年3月，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示：社區(qū)養(yǎng)老模型已經(jīng)形成，并已進(jìn)入具體設(shè)計階段，今年開始將大力推進(jìn)，“我們將在所有的在建項目里，每一個項目造一棟樓專門用于養(yǎng)老，這些樓全部由北京萬科持有和運營”。不過，萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不搞醫(yī)療、不治病、只做看護(hù)。

 

“其實養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的因素之一就是醫(yī)療配套，包括疾病預(yù)防、日常保健、急救、醫(yī)療護(hù)理、三甲醫(yī)院的綠色通道等，很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目做不起來就是因為醫(yī)療配套、服務(wù)沒有跟上”，卡羅琳養(yǎng)老投資有限公司的投資總監(jiān)郭哲峰告訴時代周報記者。

 

另外，從國外經(jīng)驗看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10-15年，每年僅有8%-10%的回報率，這對于以往習(xí)慣于高利潤和高周轉(zhuǎn)的萬科來說，也將是一個艱難的挑戰(zhàn)。

 

擁抱互聯(lián)網(wǎng)獲取廣闊增值收益

 

正是由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的諸多不確定性，萬科對互聯(lián)網(wǎng)格外重視。

 

6月5日，萬科宣布與百度合作，為其商業(yè)地產(chǎn)引入基于移動互聯(lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術(shù)的服務(wù)。萬科方面介紹，和百度的合作將為萬科商業(yè)地產(chǎn)帶來“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具”三種技術(shù)。

 

根據(jù)雙方協(xié)議，百度將基于大數(shù)據(jù)分析及云計算技術(shù)，為萬科旗下的商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級的解決方案。雙方聯(lián)合打造的首個項目—北京昌平的金隅萬科廣場有望于今年8月底完成智能化升級，成為萬科旗下的首個智能Mall（購物中心）。

 

未來萬科旗下的社區(qū)商業(yè)、生活廣場、購物中心系列業(yè)態(tài)中，都會嘗試引入百度的LBS技術(shù)服務(wù)（基于位置的服務(wù)），實現(xiàn)運營商、商戶、消費者的良性發(fā)展。

 

6月26日，萬科又與國內(nèi)度假租賃行業(yè)的領(lǐng)跑者途家網(wǎng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的合作模式推向巔峰。而萬科在北方第一個大型度假地產(chǎn)項目，位于北戴河養(yǎng)生度假區(qū)的天洋萬科·北戴河小鎮(zhèn)也成為試點。

 

時代周報記者曾參與過另一個房地產(chǎn)巨頭關(guān)于旅游地產(chǎn)的調(diào)查，其結(jié)果顯示，能長期居住在旅游地產(chǎn)項目的消費者還是少數(shù)，因此購買旅游地產(chǎn)項目時，除了環(huán)境、配套、交通外，能否將閑置時的房產(chǎn)盤活，帶來收益，甚至用租金抵貸款，都成為重要的考量因素。

 

對于雙方合作具體細(xì)則，萬科和途家并未做過多披露。不過，“最為顯著的服務(wù)模式，即通過途家網(wǎng)的房屋置換服務(wù)，業(yè)主可以將自己的房屋與其他旅游目的地物業(yè)進(jìn)行分享交換，實現(xiàn)免費入住。”途家網(wǎng)華北區(qū)域總經(jīng)理魏韞韜表示。

 

殷旭飛表示：目前互聯(lián)網(wǎng)思維盛極一時，而互聯(lián)網(wǎng)思維的中心在于消費者體驗，萬科引入互聯(lián)網(wǎng)思維有望在消費者體驗方面有較大突破。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是服務(wù)，通過互聯(lián)網(wǎng)可以為用戶提供更多便捷，從而增強(qiáng)對投資者的吸引力。互聯(lián)網(wǎng)思維的引入有利于萬科提高其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭力。

 

很多人都認(rèn)為，萬科的互聯(lián)網(wǎng)思維始于去年“互聯(lián)網(wǎng)思維”大熱之時：先是邀請馬佳佳講課，而后郁亮又帶領(lǐng)萬科團(tuán)隊馬不停蹄地拜訪了小米、阿里巴巴、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而媒體則稱之為“兩個千億企業(yè)的跨界耳語”。

 

其實，早在2001年，萬科董事長王石就提出智能化社區(qū)概念，王石表示：“我個人認(rèn)為，智能化小區(qū)是一個必然的趨勢，但是，實際上來講，智能化小區(qū)絕對不會像IT企業(yè)描述得那么美，互聯(lián)網(wǎng)給智能化小區(qū)帶來很多種選擇，但畢竟增加任何一種服務(wù)，都需要成本。”

 

正是對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)以及自身產(chǎn)品深刻的理解，王石沒有貿(mào)然引入這些看起來眼花繚亂的概念，直到十幾年后，當(dāng)移動互聯(lián)成為趨勢，萬科才正式擁抱了互聯(lián)網(wǎng)。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，龍頭房企萬科的野心遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在于房地產(chǎn)市場開發(fā)，而在于通過與互聯(lián)網(wǎng)公司合作，在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上獲取更為廣闊的增值收益或附加值收益。這或許也為其他企業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型提供了一個思路。