國(guó)內(nèi)樓市的調(diào)整，為火熱的海外購房添了一把柴。7月8日美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告顯示，在截至3月的一年內(nèi)，中國(guó)人豪擲220億美元在美國(guó)買房，同比增長(zhǎng)72%，占外國(guó)人購房總額24%。也就是說，海外買家在美國(guó)買房的每1美元中，就有24美分出自中國(guó)人。
值得關(guān)注的是，國(guó)人海外購房浪潮正在由原先的“富人階級(jí)”向“中產(chǎn)階級(jí)”蔓延，小額海外置業(yè)投資逐步升溫。分析人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值透支、經(jīng)濟(jì)放緩成為近期國(guó)人海外買房數(shù)量猛增的一大誘因。與此同時(shí)，不確定的政策變數(shù)、變幻的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風(fēng)險(xiǎn)也浮出水面。
中國(guó)買房客海外撈金 “中產(chǎn)階級(jí)”也來分一杯羹
去年，土生土長(zhǎng)的北京人李女士賣掉了她唯一的一套房子，這套位于朝陽區(qū)雙井的兩居室老樓民宅為她籌得了300多萬人民幣。利用這筆錢，她在休斯頓成功入手了六套房。李女士的算盤是：每個(gè)月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回來，除去這部分開支，每月還能賺將近1萬元，每年可得收益10多萬元。
“在美國(guó)買房投資，除去房產(chǎn)稅等各項(xiàng)費(fèi)用，收益率可以達(dá)到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本；相比之下，在北京投資一套房產(chǎn)收回成本或許要花上100年，因而海外小額投資也是比較多的。”作為一家專業(yè)從事海外房產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)，國(guó)信美投總裁陸鶴壬在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，當(dāng)前除了傳統(tǒng)意義上的富豪熱衷投資海外買房，中產(chǎn)階級(jí)出海置業(yè)比例正在逐年提升。
陸鶴壬分析指出，“中國(guó)人海外買房子，基本分為自住和投資。海外投資型房子單價(jià)較低，在美國(guó)，大部分買家購買的房子總價(jià)在10萬美金以下，其中有較多是金融危機(jī)時(shí)的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投資價(jià)值較高。”
“很多人問我，這么便宜的房子為什么美國(guó)人自己不買？” 陸鶴壬說，那是因?yàn)槊绹?guó)人與中國(guó)人的消費(fèi)觀念不同，他們沒有那么熱衷于買房，很多人也沒有這么多錢來買。
在陸鶴壬看來，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，雖然此前因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響一度跌入低谷，但是現(xiàn)在已經(jīng)開始平穩(wěn)回暖，因此投資價(jià)值也較為明顯。
事實(shí)上，像李女士一樣“精明”的中國(guó)海外買房客并不在少數(shù)，今年以來，數(shù)目更是增長(zhǎng)迅速。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)7月8日發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國(guó)人在美購房總額達(dá)220億美元，同比飆升近80%，占外國(guó)人在美購房總額的24%左右。
報(bào)告還顯示，全美現(xiàn)房成交價(jià)中值為19.9萬美元，而中國(guó)人在美國(guó)買房的成交價(jià)中值為每套52.3萬美元，為美國(guó)均價(jià)2.6倍。而且，中國(guó)人更喜歡現(xiàn)金購房，超過四分之三的中國(guó)購房客選擇現(xiàn)金支付房款。
對(duì)于中國(guó)買房客海外撈金升溫背后的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析稱，“國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值透支且經(jīng)濟(jì)放緩，而國(guó)外整體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房產(chǎn)投資價(jià)值較高。所以有很多人賣了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，去國(guó)外投資。”
張大偉認(rèn)為，與相比發(fā)達(dá)國(guó)家有一定差距的環(huán)境質(zhì)量、教育水平等方面，也是國(guó)人選擇置業(yè)或移民海外的考量因素。同時(shí)，他指出，不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。
在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，海外投資熱也是目前國(guó)內(nèi)限購限貸政策下的區(qū)域分散化策略的體現(xiàn)。
海外置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn) 或受困于“中國(guó)思維”
“在美國(guó)，買家和賣家并沒有直接的金錢交易，交易時(shí)會(huì)通過以律師團(tuán)隊(duì)為主要成員的房屋管理中心。這個(gè)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房屋有無債務(wù)、能否買賣、房屋質(zhì)量等背景進(jìn)行調(diào)查。” 陸鶴壬對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示。
但這并不意味著海外投資可以高枕無憂，也并不是所有人都能實(shí)現(xiàn)“抄底”、“升值”、“海外撈金”的美夢(mèng)。
陸鶴壬舉例稱，此前就有購房者貪便宜買了底特律的一些房子，可能售價(jià)很低，也可能有很高的收益率，但周邊治安較亂，尋找合適的租戶很難，收租金也會(huì)面臨麻煩。“這種房子聽起來很美，但是操作起來卻很難，最后可能變成燙手山芋。”在她看來，這類購房者投資失敗的根源就在于對(duì)所投資的房產(chǎn)缺乏具體、全面的了解。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也指出，部分中介機(jī)構(gòu)為了促進(jìn)業(yè)績(jī)上漲，很可能夸大此類海外投資的回報(bào)，卻刻意隱瞞風(fēng)險(xiǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道坦言：“中國(guó)人用這十年中國(guó)房地產(chǎn)的思維出國(guó)投資，很可能會(huì)出問題。”
在張大偉看來，很多國(guó)內(nèi)購房者在過去十年的投資投機(jī)中積累了不少財(cái)富，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房?jī)r(jià)暴漲的過程中，會(huì)獲利豐厚，但在經(jīng)濟(jì)比較均衡、買房投資屬性并不高的國(guó)外，則很可能會(huì)出現(xiàn)回報(bào)率較低、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問題。
除此之外，張大偉分析認(rèn)為，諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣布終結(jié)投資移民項(xiàng)目、近期韓國(guó)濟(jì)州島提高投資移民門檻等政策變數(shù)，也會(huì)為海外房地產(chǎn)投資帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。
如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 業(yè)內(nèi)：選擇中介需謹(jǐn)慎
經(jīng)濟(jì)水平、市場(chǎng)起伏、匯率變化、文化差異、地理環(huán)境、政治因素等均可能成為影響中國(guó)買房客海外投資成敗的重要砝碼。面對(duì)并不了解的異國(guó)行情，如何在海外置業(yè)中最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，海外投資買房，不管是移民自住還是投資出租，都要特別關(guān)注當(dāng)?shù)貙?duì)房屋好壞、價(jià)格高低、產(chǎn)權(quán)等方面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，甚至對(duì)諸如房產(chǎn)稅等稅收制度也需有所了解，不能按照自己在國(guó)內(nèi)的投資慣性進(jìn)行選擇。
陸鶴壬則建議，海外房地產(chǎn)投資交易中的環(huán)境、政策等各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過選擇可靠的投資中介機(jī)構(gòu)來加以防范。
據(jù)陸鶴壬介紹，一般情況下，中介機(jī)構(gòu)會(huì)按照自住或投資需求，為買家提供合理建議。以美國(guó)為例，若是投資型房屋，在確定交易后，買家需先支付百分之十定金給房屋管理公司，并鎖定房屋。隨后房屋管理中心對(duì)房子背景進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查完畢后結(jié)算剩余百分之九十房款。這一過程，大約在一個(gè)月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個(gè)月。
同時(shí)，陸鶴壬也在接受采訪時(shí)提醒有意在海外購置房產(chǎn)的消費(fèi)者，中介機(jī)構(gòu)公司有好有壞，對(duì)于其背景的考察不容忽視。“在國(guó)外，中介人員都必須持有從業(yè)牌照，才能為客戶提供專業(yè)服務(wù)。”
“中介肯定是有幫助，但也良莠不齊。選擇對(duì)中介，可以省事兒；選擇錯(cuò)，麻煩就更大了。” 張大偉如此表示。
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