2014上半年已謝幕，回顧這半年，濟(jì)南樓市亦是相當(dāng)不平靜。全國(guó)樓市行情一路低迷，房企降價(jià)促銷不斷上演，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)；樓市唱衰、看空聲音此起彼伏；土地市場(chǎng)也現(xiàn)降溫趨勢(shì)……今年上半年，濟(jì)南樓市在多重因素的影響下呈現(xiàn)穩(wěn)中遇冷趨勢(shì)，專家分析限購(gòu)松綁后下半年樓市仍將走穩(wěn)。

    成交篇  上半年一二手住宅同比均跌三成

    官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年濟(jì)南新建商品住宅和二手住宅的網(wǎng)簽情況均下滑約三成。

    2014年1至6月，濟(jì)南共網(wǎng)簽新建商品住宅20564套（1至5月數(shù)據(jù)已經(jīng)扣除撤銷網(wǎng)簽的情況，6月數(shù)據(jù)使用了沒(méi)有統(tǒng)計(jì)撤銷的每日原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)），這一數(shù)據(jù)比2013年1至6月份的新建商品住宅總網(wǎng)簽量28390套（全部使用扣除撤銷網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)）少了7826套，同比下跌27.6%。

    二手房方面，根據(jù)濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心最新數(shù)據(jù)，上半年濟(jì)南市區(qū)二手房買賣成交登記16662套，成交面積122.40萬(wàn)平方米，同比下降27.0%、30.1%；其中住宅成交14702套，成交面積114.91萬(wàn)平方米，同比去年上半年20935套下降29.8%、28.1%。上半年新建住宅和二手住宅同比少網(wǎng)簽一萬(wàn)余套。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年的高基數(shù)，由“國(guó)五條”引發(fā)的市場(chǎng)集中性爆發(fā)交易，市場(chǎng)被提前消費(fèi)；經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響；信貸政策偏緊，直接削弱了部分購(gòu)房人的購(gòu)買能力；全國(guó)遇冷導(dǎo)致的觀望情緒加重等都是導(dǎo)致上半年樓市“答卷”成績(jī)不理想的原因。

    價(jià)格篇  兩年來(lái)首現(xiàn)下跌降價(jià)進(jìn)瓶頸期

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，5月份濟(jì)南新房下滑0.4%，二手房環(huán)比下跌0.2%，這是濟(jì)南房?jī)r(jià)2012年6月份以來(lái)的首次“雙下滑”。

    上半年尤其到了5、6月份年中沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商低價(jià)開(kāi)盤、花樣促銷的手段和頻次越來(lái)越高。雖然促銷手段比較多，但是很難看到大規(guī)模的降價(jià)行為。7月10日，記者在濟(jì)南西部新城眾多樓盤探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，特價(jià)房源比較多，單位組織的團(tuán)購(gòu)也比較多，但是沒(méi)有樓盤直接喊降價(jià)。“單位團(tuán)購(gòu)其實(shí)已經(jīng)算是隱性的大宗降價(jià)行為，因?yàn)橐话闵⒖椭灰?gòu)房誠(chéng)意足，基本都會(huì)被‘捎帶’。”一名職業(yè)顧問(wèn)告訴記者。據(jù)目前的形式而言，微幅降價(jià)也已經(jīng)到了一個(gè)瓶頸期，或者說(shuō)是一個(gè)徘徊期。

    土地篇  “零出讓”、“零成交”此起彼伏

    2014年全國(guó)樓市動(dòng)蕩不安，也影響到土地市場(chǎng)。1月至6月濟(jì)南土地市場(chǎng)掛牌和成交量均下降，5月份甚至出現(xiàn)了掛牌和成交均為零的慘淡局面。

    盡管2014年上半年樓市和土地市場(chǎng)都比較冷清，但濟(jì)南土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)比2013年上半年有所增加，其中2014年上半年土地成交面積同比增長(zhǎng)110%。

    據(jù)濟(jì)南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年濟(jì)南土地市場(chǎng)土地共成交67宗，總共成交面積406.27萬(wàn)平方米。成交金額2224810.5萬(wàn)元，均價(jià)5476.187元/平方米。其中一月份土地成交量創(chuàng)歷史最高，成交45宗土地面積316.12萬(wàn)平方米。而在經(jīng)歷了開(kāi)門紅之后，土地市場(chǎng)一路下坡，二月份僅成交2宗，成交面積不足一月份的6%，三月份成交稍有回升，四五月份一路跌到谷底，五六月份濟(jì)南土地市場(chǎng)均是零成交。

    土地市場(chǎng)的遇冷與新建商品房市場(chǎng)的成交“受挫”是不可分割的裙帶關(guān)系。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著限購(gòu)政策的取消，濟(jì)南土地市場(chǎng)或會(huì)有所起色，但是由于2013年透支力度較大，火爆局面難再現(xiàn)。

    走勢(shì)篇  房?jī)r(jià)大力回彈可能性微乎其微

    根據(jù)克而瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，上半年濟(jì)南商品住宅成交量同比減少25.33%，市場(chǎng)處于下行階段；取消限購(gòu)，促使以前不符合限購(gòu)政策的一部分“準(zhǔn)房主”順利完成網(wǎng)簽，從而拉高下半年的成交量數(shù)字；但是在價(jià)格上，依然取決于行業(yè)大勢(shì)的走勢(shì)，克爾瑞判斷，三季度濟(jì)南房?jī)r(jià)不會(huì)受到限購(gòu)政策放開(kāi)的影響而止跌反漲。

    “濟(jì)南的潛在需求很大，如何把潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求，價(jià)格還是核心。”山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海教授分析說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商大力促銷的基礎(chǔ)上，若濟(jì)南房?jī)r(jià)符合濟(jì)南購(gòu)房者的心理預(yù)期，濟(jì)南樓市還是會(huì)出現(xiàn)很可觀的局面。

    房?jī)r(jià)方面，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，現(xiàn)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于一個(gè)博弈狀態(tài)，購(gòu)房者需要房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商希望房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，市場(chǎng)穩(wěn)定。并且購(gòu)房者對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)的可接受心態(tài)不會(huì)發(fā)生太多的變化，未來(lái)預(yù)期也不會(huì)有大幅度的改變。