2014上半年已謝幕，回顧這半年，濟南樓市亦是相當不平靜。全國樓市行情一路低迷，房企降價促銷不斷上演，房價出現(xiàn)下行趨勢;樓市唱衰、看空聲音此起彼伏;土地市場也現(xiàn)降溫趨勢……今年上半年，濟南樓市在多重因素的影響下呈現(xiàn)穩(wěn)中遇冷趨勢，專家分析限購松綁后下半年樓市仍將走穩(wěn)。
成交篇 上半年一二手住宅同比均跌三成
官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年濟南新建商品住宅和二手住宅的網(wǎng)簽情況均下滑約三成。
2014年1至6月，濟南共網(wǎng)簽新建商品住宅20564套(1至5月數(shù)據(jù)已經(jīng)扣除撤銷網(wǎng)簽的情況，6月數(shù)據(jù)使用了沒有統(tǒng)計撤銷的每日原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計)，這一數(shù)據(jù)比2013年1至6月份的新建商品住宅總網(wǎng)簽量28390套(全部使用扣除撤銷網(wǎng)簽的數(shù)據(jù))少了7826套，同比下跌27.6%。
二手房方面，根據(jù)濟南市房屋產(chǎn)權登記中心最新數(shù)據(jù)，上半年濟南市區(qū)二手房買賣成交登記16662套，成交面積122.40萬平方米，同比下降27.0%、30.1%;其中住宅成交14702套，成交面積114.91萬平方米，同比去年上半年20935套下降29.8%、28.1%。上半年新建住宅和二手住宅同比少網(wǎng)簽一萬余套。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，去年的高基數(shù)，由“國五條”引發(fā)的市場集中性爆發(fā)交易，市場被提前消費;經(jīng)濟大環(huán)境的影響;信貸政策偏緊，直接削弱了部分購房人的購買能力;全國遇冷導致的觀望情緒加重等都是導致上半年樓市“答卷”成績不理想的原因。
價格篇 兩年來首現(xiàn)下跌降價進瓶頸期
國家統(tǒng)計局6月18日公布全國70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)顯示，5月份濟南新房下滑0.4%，二手房環(huán)比下跌0.2%，這是濟南房價2012年6月份以來的首次“雙下滑”。
上半年尤其到了5、6月份年中沖業(yè)績的時候，開發(fā)商低價開盤、花樣促銷的手段和頻次越來越高。雖然促銷手段比較多，但是很難看到大規(guī)模的降價行為。7月10日，記者在濟南西部新城眾多樓盤探訪時發(fā)現(xiàn)，特價房源比較多，單位組織的團購也比較多，但是沒有樓盤直接喊降價。“單位團購其實已經(jīng)算是隱性的大宗降價行為，因為一般散客只要購房誠意足，基本都會被‘捎帶’。”一名職業(yè)顧問告訴記者。據(jù)目前的形式而言，微幅降價也已經(jīng)到了一個瓶頸期，或者說是一個徘徊期。
土地篇 “零出讓”、“零成交”此起彼伏
2014年全國樓市動蕩不安，也影響到土地市場。1月至6月濟南土地市場掛牌和成交量均下降，5月份甚至出現(xiàn)了掛牌和成交均為零的慘淡局面。
盡管2014年上半年樓市和土地市場都比較冷清，但濟南土地市場成交數(shù)據(jù)比2013年上半年有所增加，其中2014年上半年土地成交面積同比增長110%。
據(jù)濟南搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2014年上半年濟南土地市場土地共成交67宗，總共成交面積406.27萬平方米。成交金額2224810.5萬元，均價5476.187元/平方米。其中一月份土地成交量創(chuàng)歷史最高，成交45宗土地面積316.12萬平方米。而在經(jīng)歷了開門紅之后，土地市場一路下坡，二月份僅成交2宗，成交面積不足一月份的6%，三月份成交稍有回升，四五月份一路跌到谷底，五六月份濟南土地市場均是零成交。
土地市場的遇冷與新建商品房市場的成交“受挫”是不可分割的裙帶關系。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著限購政策的取消，濟南土地市場或會有所起色，但是由于2013年透支力度較大，火爆局面難再現(xiàn)。
走勢篇 房價大力回彈可能性微乎其微
根據(jù)業(yè)內(nèi)權威機構的統(tǒng)計，上半年濟南商品住宅成交量同比減少25.33%，市場處于下行階段;取消限購，促使以前不符合限購政策的一部分“準房主”順利完成網(wǎng)簽，從而拉高下半年的成交量數(shù)字;但是在價格上，依然取決于行業(yè)大勢的走勢，業(yè)內(nèi)權威機構判斷，三季度濟南房價不會受到限購政策放開的影響而止跌反漲。
“濟南的潛在需求很大，如何把潛在需求變成現(xiàn)實需求，價格還是核心。”山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究所所長郭松海教授分析說，在開發(fā)商大力促銷的基礎上，若濟南房價符合濟南購房者的心理預期，濟南樓市還是會出現(xiàn)很可觀的局面。
房價方面，山東大學經(jīng)濟學院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，現(xiàn)在濟南房地產(chǎn)市場依然處于一個博弈狀態(tài)，購房者需要房價下跌，開發(fā)商希望房價堅挺，市場穩(wěn)定。并且購房者對濟南房價的可接受心態(tài)不會發(fā)生太多的變化，未來預期也不會有大幅度的改變。
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