不論是陳政高履新住建部部長，還是國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的成立，都給各地棚戶區(qū)改造帶來了想象空間。
近期，安徽、湖南、四川、陜西、黑龍江等多個省市相繼出臺了棚改新計劃，有專家擔(dān)心，為了獲得國開行貸款，一些原本不屬于棚改的項目可能也將混入其中。
“中央是為了改善民生和穩(wěn)增長，而到了地方，除了拉動GDP，完成保障房建設(shè)任務(wù)，考慮的還有增加土地收入，因為棚改地段往往是老城區(qū)，土地很值錢，可謂一舉三得。”中部某省份城市房地產(chǎn)研究人士對本報記者表示，現(xiàn)在各個地方都在“快跑”，希望盡早拿到更多貸款。
而東北某省保障房督查組有關(guān)負責(zé)人對《華夏時報》表示，由于樓市已處在供應(yīng)過剩的調(diào)整期內(nèi)，開發(fā)商都在積極去庫存，今年參與棚改的意愿越來越低，而政府還在大規(guī)模上馬棚改項目，增加供應(yīng)量，未來市場的調(diào)整去化周期可能會延長。
地方的算盤
國開行住宅金融事業(yè)部的成立，意味著棚改已經(jīng)破解傳統(tǒng)的資金問題。
7月4日，安徽省下達2013-2017年納入省級棚改融資平臺一期建設(shè)項目貸款額度，向國家開發(fā)銀行融資近900億元，支持加快棚戶區(qū)改造實施進度。根據(jù)安徽省公布的信息顯示，棚改融資為中長期貸款，期限為15年，寬限期3年，項目貸款比基準(zhǔn)利率下降10%，可以有效緩解項目還款壓力。
各地方政府也早已聞訊，開始積極上馬計劃外的新棚改項目。
日前河北省政府出臺的《關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》就提到，要加快推進棚戶區(qū)改造，將城中村和涉及新建、改建(擴建、翻建)住房的舊住宅小區(qū)，全部納入棚戶區(qū)改造。
“因為有政策支持，地方政府加快上馬棚改項目，以拉動投資，一些本不屬于棚改項目的也都納入到棚改范疇。”中部某省份房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出。
“國開行支持棚戶區(qū)改造是一個重大機遇，必須緊緊抓住，各地要抓緊申報項目，做好項目儲備，爭取早授信、早拿到貸款，爭取源源不斷的信貸資金支持。”河北省政府副秘書長蘇蘊山提出，對尚未開工的391個項目加大協(xié)調(diào)力度，在今年10月底前全部開工。
而截至5月底，河北省已落實棚戶區(qū)改造項目495個、15萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的106.6%，不到半年，該項任務(wù)已經(jīng)超額完成。
此外，多個省份也都在積極向國開行申請貸款。6月底，西安也提交了議案， 2013-2017年棚戶區(qū)改造一期工程項目估算總投資369億元，其中71億元由財政預(yù)算出資，298億元向國開行申貸。
據(jù)了解，西安本次棚改一期有融資需求的申報項目達到了120個，需要總投資達1110.6億元，但因為資金瓶頸制約，并不能全面推開。
長沙市原計劃今年實施棚改項目54個，但6月26日，長沙計劃新增加42個項目，盡管項目數(shù)減少，但改造戶數(shù)卻新增了兩三倍，且全部位于長沙市內(nèi)五個老城區(qū)，征收房屋面積473萬平方米，預(yù)計投資520億元，4年完成。
住建部政策研究中心副主任王玨林告訴記者，國家推動棚改，是基于這些年城市發(fā)展主要以擴規(guī)模為主，但老城區(qū)很多家庭居住環(huán)境沒有改善，主要是民生工程。同時這對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言也是好事，有利于拉動GDP增長。
“但地方政府的積極性不在于改造國有工礦企業(yè)的棚戶區(qū)，而是老城區(qū)項目，既能創(chuàng)造GDP，又能獲得土地收入。”湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家王義高告訴記者，由于老城區(qū)土地值錢，政府可以借棚改口號大搞舊城改造，由政府出面拆遷和安置，再以招拍掛方式高價出讓土地做商業(yè)項目。
如長沙萬達廣場、九龍倉國金中心等商業(yè)項目均是棚改的代表，2011年，九龍倉以56.37億元奪得東牌樓棚改地塊，建成純商業(yè)項目，投資金額達到160億元。
從棚改結(jié)構(gòu)上看，大部分地方80%是城市棚戶區(qū)改造，而國有工礦、國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房幾類只占20%，有的地方，比如河北，城市棚戶區(qū)改造占比達到90%以上。
“好地段主要是建寫字樓、購物中心、酒店，拆遷戶不可能回遷，如果不接受貨幣補貼，會由政府在別處劃撥一塊地，建安置房小區(qū)，而安置房又可算入保障房任務(wù)。”王義高說，棚改可謂一舉三得。
棚改矛盾
王義高認為，要防止地方一哄而上，大拆大建，純粹為了GDP和財政收入，將老城區(qū)有價值的歷史建筑拆個精光。
長沙市發(fā)改委主任周岳云也公開表示，確定新的棚改目標(biāo)，首先是為了落實好中央關(guān)于微刺激的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，其次是與省市確定的棚改任務(wù)相銜接。
業(yè)內(nèi)人士指出，一些地方將棚戶區(qū)改造看作房地產(chǎn)開發(fā)的有利條件，積極性是被土地開發(fā)的收益調(diào)動起來，而不是以民生為先。
此外，令市場擔(dān)憂的是，目前樓市正處于調(diào)整期內(nèi)，多地商品房庫存量極大，住房供應(yīng)明顯供過于求，成交量大幅下滑。棚改的大規(guī)模建設(shè)，會不會導(dǎo)致市場供應(yīng)更加過剩？
“棚改確實會分流購房者，而目前樓市存量過大，本身不景氣，可能去化時間會更長，但政府可以減緩?fù)恋爻鲎尅?rdquo;王玨林認為棚改意義重大，他對記者強調(diào)說，“政府愿意拿錢出來解決住房問題，是好事，不要去懷疑有什么負面作用。”
“目前樓市房源供應(yīng)量太大了，銷售又很低迷，處于去庫存階段?，F(xiàn)在大規(guī)模搞棚改，肯定會增加商品房供給，且今年規(guī)模比去年還大，棚改與去庫存有一定的沖突矛盾，或許將延遲市場去庫存的周期。”東北某省保障房督查組有關(guān)負責(zé)人對記者說。
但長沙一位業(yè)內(nèi)人士則有不同看法，她告訴記者，長沙棚改主要以貨幣補貼方式，而棚改項目因為拆遷，開發(fā)周期較長。政府逼著拆遷戶拿錢后去市場上買房，短期內(nèi)反而可以創(chuàng)造剛需，有利于市場上的商品房去庫存。
不過這部分需求會不會立刻入市，目前也存疑。按照計劃，2013年到2017年全國將改造各類棚戶區(qū)1000萬套，到2017年，建成1500萬套。棚改項目將在最近兩三年內(nèi)大量入市，而目前很多城市的商品房去化周期也在兩三年，兩者存在競爭。
上述保障房督查組有關(guān)負責(zé)人告訴記者，以前行情好，開發(fā)商都積極拿地開發(fā)，但今年以來，開發(fā)商都在縮減開工規(guī)模，參與棚改的積極性也越來越小，因為建完商品房賣不出去。
如華僑城深陷上海的蘇河灣項目，就是上海的棚改代表盤，但由于市場環(huán)境較差，截至今年6月，蘇河灣認購金額不足全年任務(wù)的三分之一。
“未來棚改大部分是由國家出資貸款，國開行對接的是住建局，由財政擔(dān)保貸款。”上述保障房督查組有關(guān)負責(zé)人說，如果開發(fā)商不想做，只能由政府主導(dǎo)開發(fā)，房子能不能賣出去，貸款能否償還，風(fēng)險還是由政府來承擔(dān)。
王義高認為，短期內(nèi)靠棚改拉動經(jīng)濟增長，會對市場去庫存形成一定壓力，但長期來講，住房供給仍是短缺的。
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