2014年已悄無聲息地過去了一半。對于馬年下半年的房地產(chǎn)市場走勢，各種預判成為近段時間來人們關(guān)注的焦點。購房者 、房企和中介等“局內(nèi)人”怎么看待下半年樓市大勢？日前 ，本報舉行的諸城下半年樓市研討會上，二十家房地產(chǎn)營銷負責人，就解讀諸城房地產(chǎn)市場格局、警示行業(yè)風險、分享解決問題的途徑以及搭建溝通平臺等內(nèi)容進行了深度探討，本報現(xiàn)繼續(xù)選取一些有代表性的發(fā)言刊登，給購房者一些參考。
瑞福花園營銷總監(jiān) 龐經(jīng)理
樓市最終回歸理性市場
從去年到今年上半年，全國部分一線、二線、三線城市，以大幅度促銷、提升銷量、回籠資金、降低資金風險的方式比較多。但房地產(chǎn)市場并沒有因為個案引起市場大幅降價。但是房價回歸理性市場已是不爭的事實。現(xiàn)在回蕩在諸城房地產(chǎn)市場之間的，聽到最多的詞就是“理性”兩字。
2014年轉(zhuǎn)眼過半，縱觀上半年樓市，市場預期不明，購房者持續(xù)觀望。隨著諸城房地產(chǎn)市場成交量放緩，庫存壓力逐步走高，有些項目開始采取降價 、或者變相降價的促銷手段。諸城市作為縣級市，沒有大城市的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，吸納人口能力也差一些，加上前幾年開發(fā)量較大，更加重了市場觀望情緒。分類指導，消化存量，控制新開發(fā)總量，仍是下半年諸城房地產(chǎn)市場要努力做到的事。
但是不論是幾線城市，今年上半年，全國房地產(chǎn)市場最終“低調(diào)”收官已成不爭的事實。在2013年樓市熱度未退之時，幾乎沒有人能預料到2014年樓市整體降溫會如此迅速，降溫幅度會如此明顯。樓市調(diào)整已成為一種普遍的認知。在業(yè)界看來，目前諸城樓市的調(diào)整狀態(tài)合情合理，同時呈現(xiàn)出不同以往的鮮明特征，尤其是在此過程中市場和政策兩方重新調(diào)整了自己扮演的角色，發(fā)揮著異于以往的種種作用。
房企也紛紛瞅準了這一勢頭，馬不停蹄地轉(zhuǎn)移著經(jīng)營的主陣地，采取各種促銷手段盡可能快地從市場競爭中“脫身”，這是市場調(diào)節(jié)的正常表現(xiàn)。
清明上河園招商經(jīng)理 王經(jīng)理
商鋪價值或?qū)⑼癸@
投資就是要比市場看遠一步、走先一步，在市場沒有進入的時候進入，在市場火熱的時候退出，和市場反向操作。這個規(guī)律在今天談城市化的時候開始有人回流農(nóng)村也同樣得以表現(xiàn)，那里才有不同的財富機會。這個規(guī)律在經(jīng)商中同樣得以體現(xiàn)，當要取得市場成功時不是去研究世界上最強的對手在做什么怎樣做然后用它的模式去超越它，而是研究它沒有在做什么，去尋找商機而不是比拼高下，那樣沒有勝出的可能。
由于商鋪的面積比住宅要大，潛在價值空間更多，盡管總價更高，但成功吸引了不少置業(yè)者對商鋪的預判，因此不少配建商鋪的項目銷售業(yè)績提升明顯，而這一趨勢從去年城區(qū)多盤火爆的入市場景一直持續(xù)到現(xiàn)在。頗具商業(yè)價值的商鋪商業(yè)價值也隨之升溫，成為不少投資者的首選。
2013年，諸城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一輪商業(yè)地產(chǎn)供應高峰，受當前投資渠道狹窄、住宅投資受限的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)了量價齊升的火熱行情。
對于2014年的商業(yè)地產(chǎn)市場，未來優(yōu)質(zhì)的商鋪潛力將充分顯現(xiàn)出來。因此對于以資產(chǎn)保值增值為目的的中小投資者而言，具備更強的投資屬性。
大源置業(yè)銷售經(jīng)理 王經(jīng)理
品質(zhì)是未來房企制勝關(guān)鍵
建筑施工質(zhì)量問題一直是一個社會大眾關(guān)心的問題，建筑質(zhì)量問題也一直是建筑業(yè)面臨的一個新難題。而隨著剛性需求比重加大以及投資需求的逐步離場，無論是中低端住宅還是高端豪宅，樓市產(chǎn)品消費呈現(xiàn)更加理性化的傾向，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)劣儼然成為地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的標榜因素。
對于房子而言，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格；而對于企業(yè)而言，則沒有沒落的行業(yè)，只有沒落的企業(yè)。今年以來的樓市整體環(huán)境，就像大浪淘沙一樣，真正淘出了企業(yè)的真實實力。
對樓盤品質(zhì)的保證、對市場發(fā)展的準確判斷以及對出貨節(jié)奏的準確把控，造就品牌房企的才能成功突圍。嚴峻的市場環(huán)境，也讓領(lǐng)先房企放棄幻想，深度挖掘客戶需求、專心做產(chǎn)品、合理安排推貨節(jié)奏，才能贏得最后勝利。
誠通香榭里營銷經(jīng)理 劉經(jīng)理
剛需一族的購房需求或?qū)⑨尫?/strong>
如果說2013年以前的房地產(chǎn)市場是“高燒不退”，那么，從2014年開始，經(jīng)歷了上半年的市場觀望期之后，未來的這個市場和行業(yè)走勢將有可能日趨理性。眾所周知，新的房地產(chǎn)市場政策框架可能將推出，長期政策更是包括推出房產(chǎn)稅，農(nóng)村土地制度改革和增加住房供應，尤其是保障房。但在短期內(nèi)，這些措施的影響將有限，樓市政策的調(diào)整仍以地方調(diào)整為主。
不過，不同地區(qū)的市場分化也將更加明顯。目前就房價而言，有相關(guān)報告指出，一線城市房價2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)；二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢；至于三線城市，由于部分城市面臨去庫存壓力，未來1～2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)。
剛需一直是諸城樓市的主力軍，但在2013年年末，因為各地調(diào)控新政的出臺以及房貸的收緊，使得剛需一族的購房熱情不高，觀望者增加。那么進入2014年下半年，這一部分人群的積累需求將被釋放。
再者，在經(jīng)歷了去年銀行房貸幾次三番的收緊之后，本以為貸款在新年之初會有所放松，但事實并非如此。很多去年因為貸款延遲置業(yè)計劃的購房者在年初向銀行咨詢，得到的答復仍然是首套房貸沒有優(yōu)惠，額度有限客戶需排隊等待等。對此，有業(yè)內(nèi)人士曾透露，為了避免各大銀行在年初突擊放貸，后期額度不足的現(xiàn)象，整個2014年都將對銀行的貸款額度有所限制，并且房貸對于銀行來說收益不高，并且回款慢，并不為銀行所青睞，因而購房者需排隊等“貸”的現(xiàn)象在2014年不可避免。所以綜合考慮2014年整體房價的走勢以及貸款額度緊張的現(xiàn)狀，市民如果有置業(yè)計劃，還需要及早出手。
龍苑商城營銷總監(jiān) 王猛
調(diào)整是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段
諸城市作為一個縣級市，與一線城市不同，有其自己獨特的房地產(chǎn)市場環(huán)境。但一線城市房價一直被視為中國高房價最后的“馬其諾防線”，一線城市價格下跌，則幾乎可以確定，在經(jīng)歷十多年的單邊上漲之后，中國房地產(chǎn)的拐點或已經(jīng)到來，市場若自發(fā)反應，將會產(chǎn)生價格的調(diào)整。
從行業(yè)發(fā)展的角度來看，2014年我國房地產(chǎn)進入“后開發(fā)時代元年”。原因有三點：一是世界上房地產(chǎn)市場成熟的國家，普遍遵循從開發(fā)為主向以存量房交易、物業(yè)持有運營等業(yè)務為主轉(zhuǎn)變的一般規(guī)律，中國也不例外?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了“存量房時代”。二是政府關(guān)于行業(yè)發(fā)展的思路在改變，一系列關(guān)乎中國房地產(chǎn)市場未來健康可持續(xù)發(fā)展的長效機制，在2014年逐步落地并深入。三是在經(jīng)歷了2013年的“漲”聲不斷之后，進入2014年，諸城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對年度的市場變化的預期看穩(wěn)。從年初至今，諸城樓市也正在進行一次階段性的調(diào)整，具體表現(xiàn)為購房者觀望加強，樓市成交量下滑。此次調(diào)整的周期會相對較長，對未來數(shù)年諸城房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說，具有深遠的意義。
房地產(chǎn)市場的成長必然需要一場成人禮，調(diào)整是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段。調(diào)整會很痛苦，會洗牌，但唯有如此，房地產(chǎn)才能真正健康發(fā)展。
諸江地產(chǎn)銷售總監(jiān) 朱經(jīng)理
房價大幅下降的可能性不大
今年的樓市，是當仁不讓的話題主角。不管是想買房的人還是不想買房的人，幾乎都在關(guān)注房價。房價的漲跌，牽動各方神經(jīng)。隨著經(jīng)濟增長和居民生活水平不斷提高，新型城鎮(zhèn)化建設穩(wěn)步推進，自居性剛性需求、改善性住房需求仍然旺盛，住房需求仍會快速增長，供求關(guān)系依然偏緊，加上受地價、建筑成本上漲等因素影響，房價大幅下降的可能性不大。
當前諸城房地產(chǎn)市場主要以剛需為主，受居民收入水平 、人口流動性等因素制約，房價上漲動力有限?？傮w來看，諸城房地產(chǎn)市場發(fā)展將會更趨理性，價格仍會延續(xù)上年平穩(wěn)的運行態(tài)勢，不會出現(xiàn)大起大落。
房地產(chǎn)銷售人員對房價普遍持謹慎樂觀態(tài)度，認為像前幾年一樣每年接近10% 的增速已經(jīng)不大可能，但隨著周邊地區(qū)房價持續(xù)上漲，以及生產(chǎn)要素價格上漲等多種因素影響 ，今年房價仍會保持漲勢，但銷量方面可能會有所放緩。
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