近月來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的背景下，地方放松調(diào)控動(dòng)作頻頻，從放松限購(gòu)、限價(jià)，到擴(kuò)大資金支持力度，再到調(diào)整落戶條件，各地從不同角度試探房地產(chǎn)調(diào)控放松的底線。與此同時(shí)，為提高樓盤成交量，加快資金周轉(zhuǎn)，各房企降價(jià)又促銷，甚至推出“降價(jià)險(xiǎn)”，花樣百出吸引購(gòu)房者。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng)，對(duì)地方政府救市的效果不能期望過(guò)高。而對(duì)于購(gòu)房者而言，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格游戲觸動(dòng)有限。由于庫(kù)存高企，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果想吸引客源，讓出部分利潤(rùn)是最好選擇。

焦急 地方放松限購(gòu)“只做不說(shuō)”

有消息稱，從7月14日起，南昌將有條件放開(kāi)住房限購(gòu)，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖4個(gè)區(qū)，其他市區(qū)區(qū)域不再限購(gòu)，成為繼呼和浩特、濟(jì)南之后第三個(gè)正式取消限購(gòu)的城市。

對(duì)此，南昌市房管局開(kāi)發(fā)管理處相關(guān)人士向記者表示，目前并未收到任何通知。

但有業(yè)內(nèi)人士透露，南昌現(xiàn)階段是“只做不說(shuō)”，只是沒(méi)有公開(kāi)發(fā)文件。“此次沒(méi)有通過(guò)官方下文，而是通過(guò)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)進(jìn)行電話溝通，以傳遞新政執(zhí)行。”

放松原因是年初以來(lái)，新建商住房銷量逐漸下滑，偏于低迷。

數(shù)據(jù)顯示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6萬(wàn)套，成交面積180萬(wàn)平方米，其中，商品住宅成交1.3萬(wàn)套，143萬(wàn)平方米。去年同期，兩組數(shù)據(jù)分別是2.03萬(wàn)套、204萬(wàn)平方米和1.57萬(wàn)套、160萬(wàn)平方米，新建商品房和新建商品住房成交套數(shù)同比分別下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面積庫(kù)存量超過(guò)2013年的銷售量。

上述人士表示，在極大的庫(kù)存壓力下，南昌將實(shí)時(shí)觀察限購(gòu)放松效果，若效果不佳，將繼續(xù)擴(kuò)大非限購(gòu)范圍。

“‘只做不說(shuō)’已成地方政府約定俗成的動(dòng)作。”上述人士指出。除現(xiàn)階段已正式公布放松限購(gòu)的呼和浩特和濟(jì)南外，天津、廈門、溫州等多地也“只做不說(shuō)”，悄然放開(kāi)限購(gòu)措施。

具體來(lái)看，目前福州只要是全款購(gòu)房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購(gòu)政策限制；廈門非戶籍人士已可以通過(guò)“補(bǔ)稅”方式取得購(gòu)房資格；天津雖然取消了藍(lán)印戶口，但悄然放開(kāi)了購(gòu)買第三套房限制。

此外，部分城市選擇放松限價(jià)。廣州增城、從化以及一些中心區(qū)原本一些樓盤因價(jià)格過(guò)高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象得到松綁，北京今年初同樣也已經(jīng)取消對(duì)高價(jià)樓盤的入市限制。

放松購(gòu)房支持方面，鄭州全市約有100多個(gè)樓盤可享受最高70萬(wàn)元的“組合貸”(其中公積金貸款部分，最高不超過(guò)45萬(wàn)元；商業(yè)貸款部分，最低不低于5萬(wàn)元)，首套房首付三成，二套房首付四成；蕪湖對(duì)符合條件的高校畢業(yè)生購(gòu)房安家補(bǔ)助政策進(jìn)行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購(gòu)房補(bǔ)助(1萬(wàn)元或2萬(wàn)元)的時(shí)間限制。

調(diào)整戶籍政策方面，武漢從7月1日起，畢業(yè)超過(guò)2年在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生，具備相應(yīng)資格即可落戶，而原本要求畢業(yè)2年之內(nèi)才有資格；此前，貴州也宣布全面開(kāi)放落戶限制，鼓勵(lì)更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)突如其來(lái)的走勢(shì)逆轉(zhuǎn)令整個(gè)行業(yè)始料未及。去年末17個(gè)調(diào)控升級(jí)的一二線城市中，有11個(gè)城市今年成交降幅超過(guò)25%，受政策從緊影響顯著。

與此同時(shí)，截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。

“從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，出現(xiàn)問(wèn)題的城市特別是三四線城市，因?yàn)槿丝趦袅魅霚p少，實(shí)際需求萎縮，難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴(yán)重的土地及在售庫(kù)存。”張大偉說(shuō)。

他認(rèn)為，從貴陽(yáng)發(fā)布納入本省其他多市人口基數(shù)，享受本地戶籍政策，到無(wú)錫買房落戶面積降為60平方米，再到?？诔雠_(tái)落戶新政策，根本目的都是為了解決人口問(wèn)題，搶人，利用城鎮(zhèn)化，提高購(gòu)房人口基數(shù)，達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的。

熱切 房企花樣百出促成交

在地方政府想盡辦法“搶人”的同時(shí)，房企也在花樣百出地想著“搶人”。

近日，北京的珠江四季悅城項(xiàng)目推出“購(gòu)房保值計(jì)劃”，其中包括“買房降價(jià)險(xiǎn)”和“無(wú)理由退房”兩項(xiàng)。購(gòu)房者如果選擇“降價(jià)險(xiǎn)”的方式買房，9成房款即可買房，余下10%作為保證金由客戶保留。到約定的交房時(shí)間前四個(gè)月(2015年6月底)，如房?jī)r(jià)沒(méi)降，總房款10%的保證金再由購(gòu)房者交給開(kāi)發(fā)商；如果降價(jià)了，由珠江人保代客戶向開(kāi)發(fā)商支付余款，無(wú)需客戶返還保證金。

至于如何判定是否降價(jià)，則是以交房前四個(gè)月客戶所購(gòu)買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相比。除此之外，四季悅城項(xiàng)目還推出了“無(wú)理由退房”政策，在購(gòu)房后一年內(nèi)至交樓前，如果房?jī)r(jià)下跌很大，難以通過(guò)“降價(jià)險(xiǎn)”補(bǔ)差價(jià)，購(gòu)房者可以申請(qǐng)無(wú)理由退房。

與此同時(shí)，大連、北京、西安、廣州等多地推出“零首付”“一成首付”優(yōu)惠活動(dòng)。西安方面，恒大、天朗等知名房企加推特價(jià)房入市，最高優(yōu)惠20萬(wàn)元。中海“凱旋門”樓盤除了打出了6900元的特價(jià)，還推出“0首付”促銷。此外，西影路“海倫國(guó)際”等樓盤也宣稱推出史無(wú)前例的巨大優(yōu)惠，“0首付，0月供”。北京方面，珠江四季悅城6月也曾推出零首付活動(dòng)。

張大偉表示，7月全國(guó)新房市場(chǎng)開(kāi)局并不樂(lè)觀，成交量較6月的年度低位水平進(jìn)一步下探，大部分城市的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)成交下滑。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%，且各線城市均呈現(xiàn)下滑走勢(shì)，一線、二線及三四線城市降幅分別為14%、19%、11%。

“促銷主要是因?yàn)槭袌?chǎng)降溫導(dǎo)致，為了吸引客戶眼球，增加入市積極性，提高房?jī)r(jià)只漲不跌的信心。目前市場(chǎng)大部分項(xiàng)目去化放緩，直接降價(jià)容易導(dǎo)致前期客戶糾紛，選擇保值保證，可以一定程度上提高項(xiàng)目熱度。”張大偉說(shuō)。

張大偉認(rèn)為，搶客源成為地方政府與房企第一目標(biāo)，但購(gòu)房者更希望看到價(jià)格的實(shí)際變動(dòng)，這種數(shù)字價(jià)格游戲，實(shí)際上對(duì)購(gòu)房者的觸動(dòng)有限。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果想吸引客源，讓出部分利潤(rùn)是最好選擇。

淡定 房地產(chǎn)調(diào)整期拉長(zhǎng)

盡管地方政府紛紛放松限購(gòu)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng)，對(duì)救市效果不能期望過(guò)高。

上海易居研究員認(rèn)為，6月份去庫(kù)存化周期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌。從今年上半年行情看，去庫(kù)存化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫(kù)存增加這個(gè)態(tài)勢(shì)，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。但目前來(lái)看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來(lái)，庫(kù)存積壓帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

長(zhǎng)富匯銀總裁張保國(guó)也認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化會(huì)加劇，可能是一個(gè)更大的U形，時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)，尤其是底部偏長(zhǎng)。

有分析指出，本輪市場(chǎng)出現(xiàn)降溫的原因與往年不一樣，不同于2008年市場(chǎng)受外圍金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，雖然2008年末對(duì)樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場(chǎng)大幅反彈，本輪日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場(chǎng)反應(yīng)。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示，本輪調(diào)整預(yù)計(jì)是中型幅度調(diào)整，時(shí)間從2014年3月開(kāi)始，經(jīng)歷9至15個(gè)月，最晚可能在明年二季度能夠恢復(fù)，原因在于當(dāng)前政策“只托不舉”，沒(méi)有出現(xiàn)大幅拐點(diǎn)。