取消限購政策沖鋒在前，為什么是濟(jì)南？從政府內(nèi)部文件“意外”流到網(wǎng)上，到“口頭通知”開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行新政，濟(jì)南取消限購的方式引發(fā)多方猜測。出于擔(dān)心房價上漲和政策變卦 ，剛需們扎堆網(wǎng)簽；面對咨詢市民，濟(jì)南市房地產(chǎn)交易中心的工作人員被問得焦頭爛額；售樓處和中介的電話連日來被打爆，開發(fā)商不得不臨時調(diào)整下半年營銷方案，開發(fā)商想漲價卻不敢輕舉妄動。“只要有張身份證就可以在濟(jì)南買房，當(dāng)然，你還得有錢。”省城一家二手房經(jīng)紀(jì)人調(diào)侃道。濟(jì)南市房地產(chǎn)交易中心內(nèi)不少市民等著辦業(yè)務(wù)。濟(jì)南東部一樓盤的洽談區(qū)內(nèi)座無虛席。 

 

現(xiàn)場直擊 

 

濟(jì)南取消限購后擔(dān)心政策“變卦”剛需們扎堆網(wǎng)簽 

 

購房者 

 

本想再觀望，擔(dān)心變卦扎堆網(wǎng)簽 

 

7月11日，省城又是一個“桑拿天”。當(dāng)天上午，二手房經(jīng)紀(jì)人井永樂帶著客戶到濟(jì)南市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。到了辦理網(wǎng)簽的二樓大廳，現(xiàn)場已是水泄不通 。井永樂說：“以前有的中介公司有辦理網(wǎng)簽的資質(zhì)，限購取消后，全市二手房網(wǎng)簽都得來這兒，來之前就預(yù)計人很多，但沒想到多成這樣！” 

 

市民畢衛(wèi)玉是井永樂的客戶，屬于首套房購買者，在濟(jì)南工作了六七年的他上半年一直在觀望，打算在房價松動時再出手。“一看報紙說濟(jì)南限購取消了，我趕緊給中介打電話，討論房價會不會上漲。”畢衛(wèi)玉說，和家人商量之后還是決定早下手為強(qiáng)，不再和房東在房款上較勁兒了。像畢衛(wèi)玉這樣的客戶，井永樂這幾天接觸了不少，這些客戶基本上都屬于剛需一族，對房價十分敏感，限購取消讓他們有些恐慌。 

 

實(shí)際上，與擔(dān)心房價上漲、加快網(wǎng)簽速度的市民相比，擔(dān)心房管部門“收回成命”的外地戶籍購房者更多，其中不乏前期被限購政策卡住的市民。 

 

濟(jì)南21世紀(jì)不動產(chǎn)高級置業(yè)顧問張軍解釋說，一些之前簽了合同交了錢的外地購房者，由于無法提供納稅和社保證明，現(xiàn)在限購取消了就可以網(wǎng)簽。“很多人擔(dān)心限購政策收回，畢竟有其他城市的前車之鑒，購房者是有些心慌的。”張軍說，很多購房者觀望了小半年，取消限購后又陷入新的苦惱，各種心理因素作用之下，不知不覺“被推著”加快了購房腳步。 

 

濟(jì)南市房產(chǎn)交易中心 

 

工作人員被問得焦頭爛額 

 

張軍介紹，交定金、交首付、網(wǎng)簽等手續(xù)在兩天時間內(nèi)很難完成，很多客戶是在6月底知道了限購放開的消息，把有關(guān)手續(xù)辦完，等到正式放開后集中辦網(wǎng)簽。濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，在取消限購政策當(dāng)天，全市商品房網(wǎng)簽623套，其中住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了577套，創(chuàng)下今年住宅單日網(wǎng)簽量的新高。11日商品房網(wǎng)簽達(dá)到了740套，其中住宅575套。要知道，整個5月份的成交量僅為3053套，6月份的住宅日均網(wǎng)簽量僅僅才百余套，市民扎堆網(wǎng)簽的熱度可見一斑。 

 

11日上午，濟(jì)南市房地產(chǎn)交易中心咨詢臺的工作人員告訴記者，“現(xiàn)在不用辦限購證明了，拿身份證掛個號就能網(wǎng)簽，新房在售樓處可以辦理，個人房源也就是二手房都得來交易中心。” 

 

記者在11時許拿了一個號，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)排到了293號，半小時后才排到，以外地購房者的身份來到一個窗口。“反正接到通知是說從7月10日開始，以后會不會這樣我們也不清楚。”濟(jì)南市房地產(chǎn)交易中心工作人員許穎這樣回答。 

 

在這里工作才一年的小王幾天來忙得焦頭爛額，晚上請外地朋友吃燒烤時還在吐槽。“來辦理業(yè)務(wù)的市民實(shí)在太多了，而且問來問去都是問有沒有真的取消限購。我都快被問成機(jī)器人了。”小王說，只能回答現(xiàn)在可以不限購了，下一步怎么樣只能回復(fù)“無可奉告”，“實(shí)際上，我是真不知道。” 

 

開發(fā)商 

 

來電咨詢?nèi)藬?shù)暴漲，是否漲價很糾結(jié) 

 

濟(jì)南南部一超級大盤，已有接近4萬戶居民，目前現(xiàn)房、期房、二手房都在賣。“先生，您是有電話預(yù)約嗎？濟(jì)南取消限購，我們特別推出‘限購取消不加價，百套房源低價賣’的活動，請問您想看多大戶型的？”記者一走進(jìn)售樓處，一名置業(yè)顧問就迎上來介紹。 

 

據(jù)介紹，很多市民通過報紙了解了大體情況，但由于沒看到官方正式發(fā)文，還是打電話到售樓處確認(rèn)，前臺8名工作人員的電話鈴聲此起彼伏。記者在售樓處看到，原來的網(wǎng)簽系統(tǒng)發(fā)生了變化。點(diǎn)擊進(jìn)入企業(yè)網(wǎng)簽頁面后，一行紅色的提示語映入眼簾——“2014年7月10日之前開具的限購證明編號不再使用，請重新錄入買受人信息，通過身份證號碼網(wǎng)簽。” 

 

在濟(jì)南東部一樓盤，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張女士表示，“售樓處到訪量有一定增長，主要是打電話來詢問的人數(shù)暴漲。”張女士表示，下半年去化走量的總體營銷方案是不會變的，但隨著市場熱度的增加，不排除在適當(dāng)時機(jī)微微漲價。“糾結(jié)，房價不是想漲就漲的。首先手里有錢的畢竟是少數(shù)，銀行貸款也比較緊，實(shí)在賣不動我們還有可能降價呢。再就是不敢做出頭鳥，漲價引起怨言，限購可能隨時就回來了。” 

 

房貸 

 

銀行利率普遍上浮，公積金又卡得嚴(yán) 

 

相比開發(fā)商，二手房公司的煩惱就比較少了。“取消限購當(dāng)天，我自己一個人就接了十幾個客戶電話，都問到了限購政策。”哈考特不動產(chǎn)置業(yè)顧問周經(jīng)理說，取消限購前三天，自己的電話幾乎被打爆。“反正上半年客戶觀望得差不多了，二手房市場下半年一開始就出現(xiàn)回暖，本來就較多成交，現(xiàn)在限購取消更多人看房、網(wǎng)簽，我們對下半年恢復(fù)了信心。” 

 

不過，嚴(yán)苛的信貸政策卻成了二手房經(jīng)紀(jì)人揮之不去的陰影。“首套房大銀行一般會上浮10%，二套房上浮10%到15%，三套房以上自然不用說，無法貸款一律全款。”二手房經(jīng)紀(jì)人石經(jīng)理說，購買首套房可以從一些小銀行拿到基準(zhǔn)利率的房貸，但它們的資金實(shí)力不強(qiáng)，放款會慢一些。 

 

另外，公積金貸款卡得非常嚴(yán)，讓很多剛需很受傷。“項(xiàng)目主體封頂之前不能通過公積金貸款，濟(jì)南執(zhí)行得幾乎滴水不漏，這就把很多購買者拒之門外了。”濟(jì)南東部一樓盤銷售經(jīng)理說，審批慢、放款難，加大了很多繳納了公積金的購房者負(fù)擔(dān)，而等到期房銷售到了大樓封頂階段，房價一般都會較前期上漲。 

 

“只要有張身份證就可以在濟(jì)南買房，當(dāng)然，你還得有錢。”濟(jì)南一家二手房經(jīng)紀(jì)人調(diào)侃道。 

 

B 深度分析 

 

樓市是否升溫，得看市場調(diào)節(jié)和銀行信貸 

 

限購政策一取消，購房者加快了置業(yè)腳步，開發(fā)商和中介也重拾信心 。7月12日，在濟(jì)南東部一品牌房企開發(fā)的樓盤 ，看房者絡(luò)繹不絕，樓盤展示區(qū)圍滿了市民，洽談區(qū)座無虛席。在歷山路和東關(guān)大街交會處的公交站燈箱上，小廣告都寫著“好消息，好消息，濟(jì)南限購取消，外地人可以買房子了”。一時間人氣回來了，樓市是否即將升溫？ 

 

“政策出臺后的短時間內(nèi)敏感度較高，政府也可以暫時收到微刺激的效果，但樓市是否升溫還要看市場自己調(diào)節(jié)。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授說，“市場對政策調(diào)整的敏感度很快就會下降，取消限購不會對樓市產(chǎn)生決定性影響，市場上還有大批房源需要消化，房價不會出現(xiàn)報復(fù)性上漲。” 

 

克而瑞信息集團(tuán)青島首席分析師鄧國華認(rèn)為，短期內(nèi)的成交提高，多為前期受制于政策的需求而集中釋放所致。限購只是去掉了購買的門檻問題，并不能解決購買能力和購買意愿問題，長期效果還要看信貸政策和價格調(diào)整幅度。濟(jì)南取消限購或?qū)⒉粫鞘杏刑蟮臎_擊。“從整體市場來看，濟(jì)南也是以剛需購房者為主的，房地產(chǎn)行業(yè)大的趨勢仍然是穩(wěn)中有降。另外，濟(jì)南的人口吸附能力尚且不如一線城市和青島這樣的城市，所以限購政策的取消，對于樓市下半年難以有較大的影響。”鄧國華說 ，“銀行信貸如果不放松，取消限購就不會在短時間內(nèi)帶來成交量和房價的暴漲。” 

 

“成交量暴漲很可能只是曇花一現(xiàn)?，F(xiàn)在哪個買房不舉債？如果信貸不放松，購買力有限，取消限購反而會導(dǎo)致看跌樓市，引發(fā)市場恐慌，效果南轅北轍。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧分析指出。 

 

濟(jì)南沖鋒在前，或?yàn)槠渌鞘刑铰?nbsp;

 

十年來濟(jì)南房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺都在很多城市施行之后，而這次取消限購卻沖鋒在前，很讓人感到意外。據(jù)李鐵崗教授分析，濟(jì)南量價齊跌、高庫存、土地市場趨冷是三大自身原因?？藸柸鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2013年3月以來，濟(jì)南存銷比持續(xù)走高，高庫存一直困擾著省城房地產(chǎn)市場。截至今年6月底，濟(jì)南普通商品住宅庫存697萬平方米，按照月均成交量41萬平方米計算，存銷比高達(dá)16.9個月，而這并沒有包含濟(jì)南房地產(chǎn)市場未來的供應(yīng)量。 

 

經(jīng)歷了兩個多月的零成交后，7月11日，濟(jì)南5宗土地掛牌截止，其中一宗土地因故掛牌終止，四宗底價成交，成交金額13814萬元，反映出土地市場的慘淡。土地出讓收入減少帶來的財政壓力，讓地方政府不得不重視出手刺激樓市。 

 

“今年的房地產(chǎn)市場風(fēng)雨飄搖，打個比方，雨天路上的能見度降低，車子跑得慢，政府拿掉限速牌，就是想讓大家跑快。由于路況條件太差，這個時候已經(jīng)不是考慮超速的問題，而是要給駕駛員壯膽，只不過這種鼓勵方式短期內(nèi)未必能取得預(yù)想效果。”李鐵崗說。 

 

實(shí)行限購時“敲鑼打鼓”，取消限購時“躲躲閃閃”，這是全國很多城市普遍的做法。從政府內(nèi)部文件“意外”流到網(wǎng)上，到“口頭通知”開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行新政，濟(jì)南取消限購的方式讓很多人感到疑惑。 

 

根據(jù)記者在濟(jì)南的探訪，這次取消限購極有可能是為其他城市探路。“濟(jì)南先摸著石頭過河，試得好可以為其他城市樹立榜樣，反響差還可以及時取消。”李鐵崗教授分析說。 

 

青島若取消限購可從邊緣區(qū)域試行 

 

鄧國華指出，在限購政策上，青島不像一線城市那么緊，也不像三線城市那么松，目前青島市場總體供求依然維持穩(wěn)定，加上青島較強(qiáng)的人口吸附能力，全面取消限購言之尚早，即使取消限購，預(yù)計也會在邊緣區(qū)域和庫存壓力較大的區(qū)域先試行。 

 

至于如若取消限購對青島樓市的影響，鄧國華認(rèn)為，取消限購后，成交量肯定會上升，因?yàn)橐恍╇[性的成交量會顯現(xiàn)出來，但不會出現(xiàn)房價暴漲的情形。“今年房價一直在提升，但購買力不是很強(qiáng)，即使取消限購，也不會出現(xiàn)房價大漲的局面。而且，目前青島新房成交價格還沒有降到大家的心理預(yù)期和承受力之下，還有下降的空間；在成交量上，青島新房成交將在三季度末趨于穩(wěn)定。”鄧國華說。 

 

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，青島取消限購政策不用學(xué)濟(jì)南一次性全面放開。“可以第一步打破戶籍限制，讓常住人口買一套，安家落戶；下一步才是放開套數(shù)限制，實(shí)現(xiàn)政策調(diào)整的軟著陸。”余豐慧認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)尚未到來，不需要倉促放開限購政策。 

 

人物特寫 

 

國際華：被誤傷的剛需獲益最大 

 

在7月10日之前，今年24歲的國際華想要買房，還得繼續(xù)繳納大半年的社保，開具納稅證明。如果要鉆限購政策的空子，他得“買”一年以上納稅證明或補(bǔ)繳一年社保。“這次放開限購對我來說實(shí)在太好了！能夠買房，我很開心！最近兩天，我一下班就看房，下周就可能定下房子了！”國先生屬于被限購政策誤傷的剛需，取消限購讓他這一類外來務(wù)工人員獲益良多。 

 

王麗霞：改善性購房者擔(dān)心漲價 

 

7月11日下午，在濟(jì)南南部一樓盤簽購房合同的王麗霞說，她現(xiàn)在住的地方90多平方米，附近又沒有好的學(xué)校，想再買套130平方米套三戶型的房子，方便孩子上學(xué)，還可以三世同堂 。“限購政策對我本來沒什么影響，但取消限購政策讓我害怕了，怕房價上漲。”王麗霞說，她在置業(yè)顧問的催促下，抓緊時間簽購房合同。 

 

孟浩：投資者擔(dān)心政策有變 

 

孟浩是一家汽車維修加盟店的站長，在洪樓商圈已有一套160平方米的房子，孩子上大學(xué)了。“打算在東部再買一套130平方米的，按照單價9000元來算，總房款在120萬左右，首付六成得掏70多萬。”孟先生說，他將目前住的房子抵押出去，貸出了50萬。取消限購政府部門“只做不說”，現(xiàn)在孟先生最擔(dān)心“收回成命”，限購政策又殺個回馬槍，將來房子不好脫手。 

 

王銳：是否投資樓市仍在觀望 

 

去年樓市成交火爆之時，人們越漲越買，許多人通過辦假離婚的方式“析產(chǎn)”。王銳已經(jīng)有兩套房，父母還是外地戶口，限購一取消，兩個口子都打開了。“不需要搞那些歪門邪道了，至于該不該出手投資房產(chǎn)，是拿全款還是房貸，仍在觀望中。”王銳說，政策允許可隨意買房，但不敢投資樓市……