繼呼和浩特后，濟(jì)南也于7月10日全面放開了限購。在此之前，濟(jì)南已執(zhí)行了40個(gè)月的限購政策。

實(shí)際上，面對(duì)上半年“跌跌不休”的樓市，不少二、三線城市都開始按捺不住，希望可以解除限購，以幫助當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)回暖。

而隨著濟(jì)南取消限購政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，其它城市跟隨的步伐將大大加快，下半年除一線城市外，其余30多個(gè)城市的限購政策都將逐步放開。

據(jù)記者了解，就在濟(jì)南全面放開限購后的第二天，便有媒體報(bào)道稱，從7月14日起，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)繼續(xù)實(shí)行商品房限購?fù)猓渌鼌^(qū)域全部放開限購，購房申報(bào)材料不用再經(jīng)過審核。不過，對(duì)于這一情況，南昌市房管局方面表示“沒有接到相關(guān)通知”。

濟(jì)南明確放松限購

7月2日，一份名為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的紅頭文件在網(wǎng)絡(luò)上迅速流傳開來，這份標(biāo)題為《關(guān)于對(duì)我市商品房限購政策調(diào)整的請(qǐng)示》的文件中，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房和存量住房的限購政策。同時(shí)，該文件上清晰地標(biāo)注著該市主要行政領(lǐng)導(dǎo)的親筆批閱意見：“同意城鄉(xiāng)建委建議，待報(bào)國(guó)家住建部備案實(shí)施。”

不過，就在濟(jì)南限購松綁的消息在網(wǎng)上流傳一整天后，當(dāng)日晚間，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站對(duì)此消息進(jìn)行回應(yīng)稱：“我市擬對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施。”

而就在人們以為濟(jì)南松綁限購是又一個(gè)“見光死”的案例時(shí)，7月9日晚，濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w《齊魯晚報(bào)》發(fā)布消息稱，濟(jì)南的新房二手房限購將從7月10日起全面放開，今后購買新建商品住房和二手房不再需要開具證明。第二天，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局也證實(shí)了這一消息。

對(duì)于濟(jì)南放開限購的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要還是和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境有關(guān)。

截至4月份，濟(jì)南的普通住宅存量為661萬平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)15.7個(gè)月。同時(shí)，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，濟(jì)南合計(jì)簽約住宅20753套，較2013年同期的30974套下調(diào)了33%。可售套數(shù)則上漲了1萬套。濟(jì)南房管局的數(shù)據(jù)也顯示，2014年上半年，濟(jì)南共成交商品住宅20968套，同比下滑24.45%，成交面積與金額則分別為229.81萬平方米和202.89億元，同比下滑26.73%和13.48%。

此外，濟(jì)南外來人口的涌入速度也出現(xiàn)大幅下降，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特征就是人口流向決定房?jī)r(jià)走勢(shì)和成交量。

至于濟(jì)南放松限購可能產(chǎn)生的效果，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，放開限購短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定利好，市場(chǎng)有望走出一波上升行情，但如果信貸等政策沒有本質(zhì)變化，市場(chǎng)的反彈將很難持久。

各地相繼出臺(tái)放松限購措施

而面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷下行的壓力，地方政府也在持續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)微調(diào)政策，內(nèi)容涉及方方面面，包括放松限購、限價(jià)，擴(kuò)大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等。

6月20日，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)布文件放開限購，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續(xù)時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，產(chǎn)權(quán)登記部門不再對(duì)購房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢。

張大偉則表示，在放松限購方面，除呼和浩特和濟(jì)南外，目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購政策限制；廈門非戶籍人士則可以通過“補(bǔ)稅”方式取得購房資格。放松限價(jià)方面，北京今年初已經(jīng)取消對(duì)高價(jià)樓盤的入市限制；而作為廣州郊區(qū)的增城、從化等地，限價(jià)政策已逐步放開；而廣州中心區(qū)域部分項(xiàng)目，則因價(jià)格過高使得網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象也得到緩解。

在擴(kuò)大購房資金支持方面，鄭州在降低首付比例的同時(shí)，全市約有100多個(gè)樓盤還可享受最高70萬元的“組合貸”；蕪湖則對(duì)符合條件的高校畢業(yè)生購房安家補(bǔ)助政策進(jìn)行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補(bǔ)助的時(shí)間限制。

此外，在調(diào)整戶籍政策方面，武漢宣布，從7月1日起，畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國(guó)人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位、勞動(dòng)合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。(人民網(wǎng))

庫存高企 樓市到底“拐了”還是“沒拐”

2014年已經(jīng)過半，伴隨著一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟(jì)南等城市陸續(xù)放開限購。與此同時(shí)，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”是否出現(xiàn)的爭(zhēng)論再度熱了起來。

“樓市泡沫是個(gè)偽命題”“根據(jù)養(yǎng)豬波動(dòng)周期，樓市‘短拐點(diǎn)’未到”“房地產(chǎn)市場(chǎng)‘拐點(diǎn)’4年前就已出現(xiàn)”“10年后房地產(chǎn)市場(chǎng)‘拐點(diǎn)’一定會(huì)出現(xiàn)”……房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”自“問世”以來，差不多三年“拐”一回，每次都一團(tuán)混戰(zhàn)、輸贏不分。

其實(shí)“拐點(diǎn)”的數(shù)學(xué)定義很簡(jiǎn)單，用于其他產(chǎn)業(yè)也很少激起“樓市拐點(diǎn)”遭遇的如此大的對(duì)立情緒。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)中重要的研究對(duì)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性規(guī)律也是客觀存在的。為什么一提中國(guó)樓市“拐點(diǎn)論”就無法心平氣和，更無法達(dá)成共識(shí)？歸根到底，因?yàn)椴煌后w對(duì)“拐點(diǎn)”的理解標(biāo)準(zhǔn)不一。此外，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期走向及對(duì)中國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生的作用這兩個(gè)重要變量的認(rèn)識(shí)也存在差異。

例如，房地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)特征，就是不動(dòng)產(chǎn)的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買房人、賣房人再明白不過的道理，在“拐點(diǎn)”是否出現(xiàn)的大討論中屢屢被忽視。“拐了”還是“沒拐”？這個(gè)問題就像是在問世界是綠的還是紅的一樣。

實(shí)際上，世界是萬紫千紅的。房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”對(duì)不同地方意義也不同，有的要及時(shí)調(diào)整，把握由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的窗口期；有的還沒嘗過“黃金時(shí)代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時(shí)代”甚至“黑鐵時(shí)代”做準(zhǔn)備了。

尤其要意識(shí)到，中國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化中蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開發(fā)覆轍，更不能在新一輪城鎮(zhèn)化中延用房地產(chǎn)模式，而應(yīng)當(dāng)果斷向以民生為本“拐”。

而對(duì)于另外一個(gè)“拐點(diǎn)”，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)界，還是政府層面，共識(shí)卻越來越趨向統(tǒng)一：那就是從依賴強(qiáng)力“限購”這種政策手段調(diào)控樓市，加速過渡到借助稅收等市場(chǎng)手段調(diào)控，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用；由全國(guó)一盤棋一刀切地調(diào)控，開始向不同地方視不同情況精準(zhǔn)定向調(diào)控。與中國(guó)房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”是否到來的大爭(zhēng)論不同，對(duì)調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點(diǎn)”將到來的看法，共識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于分歧。

黨的十八大以來，中央大力推進(jìn)行政審批制度改革，強(qiáng)調(diào)改革重在向市場(chǎng)、社會(huì)、地方放權(quán)，減少對(duì)微觀事務(wù)的干預(yù)。市場(chǎng)之手和政府之手各歸其位、相互補(bǔ)充。房地產(chǎn)是市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，建立中央強(qiáng)調(diào)的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，必然要同取消、下放行政審批權(quán)結(jié)合，同時(shí)盡快建立科學(xué)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是變化經(jīng)濟(jì)，要求我們接受變化、分化并趨利避害。機(jī)械生硬地削市場(chǎng)變化和區(qū)域分化之足，適“拐點(diǎn)”之履，誤人誤己。作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，一盤棋一刀切的管理習(xí)慣、思維模式明顯不合時(shí)宜。31個(gè)省市區(qū)600多座城市，微觀市場(chǎng)活動(dòng)瞬息萬變。一味藥，治百病，這種思維模式、調(diào)控方式，非“拐”不可。

最后，值得一提的是各方看待房地產(chǎn)市場(chǎng)心態(tài)的“拐點(diǎn)”。從“溫州炒房團(tuán)”到“大媽炒房團(tuán)”，在中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，“買房就是增值”“買到就是賺到”的心態(tài)秒殺一切投資理性。在投機(jī)味道漸濃的房地產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫和風(fēng)險(xiǎn)伴隨著貪婪和賭徒心態(tài)在悄然做大。

不能忘記，2008年國(guó)際金融危機(jī)正是肇始于美國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)巨大的杠桿作用，正是一場(chǎng)貪婪的投機(jī)盛宴誘發(fā)了“拐點(diǎn)黑洞”。在為經(jīng)濟(jì)學(xué)著作《動(dòng)物精神》所寫的推薦中，李稻葵認(rèn)為，動(dòng)物精神就是人類經(jīng)濟(jì)決策的非理性，是國(guó)際金融危機(jī)的根源，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系脆弱性的基礎(chǔ)。這證明在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在人類本性包括貪婪心態(tài)帶來的先天短板。今天，在中國(guó)很多城市，“買房能賺翻”的投機(jī)心態(tài)依然大量存在。買房者、土地財(cái)政的依靠者等各方應(yīng)盡快迎來心態(tài)回歸理性的“拐點(diǎn)”。