2014年開年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，引發(fā)社會(huì)熱議。第三季度，中國(guó)樓市交易量能否有所起色？房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)何種走勢(shì)？相關(guān)政策又可能如何變化？
野村于7月15日舉行媒體電話溝通會(huì)。野村中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒，對(duì)這些問題進(jìn)行了比較詳盡的解釋。
他稱，二季度的住房市場(chǎng)銷量已經(jīng)見底。“如果你用一線、二線、三線城市來分析，一線城市跌幅應(yīng)該有接近30%，二線城市跌幅20%左右，反而是三線和四線城市跌幅比較少，在個(gè)位數(shù)或者說10%左右。這跟前面兩次2008年和2011年的周期很類似，就是越低線的城市反而跌幅越小，反而是越一線、二線的城市跌幅會(huì)越大”。
總起來看，野村證券最新的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法比較折中。一方面說，“地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況是供應(yīng)大于需求的，是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題”，與此同時(shí)，又“并不覺得地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤”。“三季度應(yīng)該會(huì)有更多的項(xiàng)目降價(jià)了，然后到第四季度會(huì)有機(jī)會(huì)走穩(wěn)，這取決于信貸的放松情況”。
就價(jià)格的折讓方面，高劍鋒認(rèn)為，“如果用平均值來看我覺得應(yīng)該在5--10個(gè)點(diǎn)之間。但是如果從個(gè)盤來看，因?yàn)殚_發(fā)商不會(huì)把每個(gè)盤都做處理，所以可能是你砍一半的盤，一半的盤不砍，但是你砍價(jià)一半的盤這個(gè)跌幅可能在15%--20%左右。
此外，野村跟蹤了26家地產(chǎn)類上市公司的月度銷售數(shù)字，“綜合起來，上半年他們的增長(zhǎng)率是11.4%。”而在全行業(yè)，跌幅甚至可能已經(jīng)是兩位數(shù)。并且他們“總體完成了全年目標(biāo)的45%，因此，野村相信“全年的銷售目標(biāo)大部分公司能夠完成，有些公司還可能會(huì)超”。
因此，“從行業(yè)角度來講，對(duì)未來的市場(chǎng)我們是偏中性的，但是對(duì)上市公司我們是偏樂觀的，這主要基于市場(chǎng)整合，大公司的運(yùn)營(yíng)能力比小公司相對(duì)要強(qiáng)，融資能力也比較強(qiáng)。
在回答和訊網(wǎng)提問，為何住房庫(kù)存三四線城市最大，反而三四線城市跌幅最小的疑問時(shí)，高劍鋒認(rèn)為，三四線城市降幅不多，主要是由于去年這些城市漲得也不都不多。漲得少，自然也就跌得少了。
不過，高劍鋒認(rèn)為，一二線城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)透支了未來幾年房?jī)r(jià)漲幅，所以未來幾年房?jī)r(jià)的漲幅是零，或者是非常低，“有機(jī)會(huì)低于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率”。
尤其是一線城市。高劍鋒，稱過去的12年里，一線城市的住房收入比是呈惡化趨勢(shì)的。之前，野村資本市場(chǎng)研究所首席研究員關(guān)志雄曾指出，北京的房?jī)r(jià)收入比約為19倍，上海、深圳也超過17倍。也就是說，現(xiàn)在北京的一個(gè)家庭不吃不喝，也需要19年的收入才能買上一個(gè)平均面積的住房。甚至高于20世紀(jì)80年代后半泡沫期東京的水平。相比之下，高劍鋒表示，三四線的城市的房?jī)r(jià)收入比在這12年里變化是平的，基本沒有變化，從8年變成了7年或者6點(diǎn)幾年。
今年5月份，野村證券曾發(fā)布研報(bào)表示，中國(guó)住房市場(chǎng)的供給過剩和房地產(chǎn)開發(fā)商融資困難一起導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻，而這將會(huì)驅(qū)使中國(guó)今年的GDP增速低于6%。并稱中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始破滅。
顯然這一結(jié)論與此次電話會(huì)的結(jié)論截然不同。在被問及這一問題時(shí)，高劍鋒稱，那是因?yàn)樯洗蔚膱?bào)告“不是我們地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)寫的，是經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)寫的，他們有可能是從更加宏觀的角度來談這個(gè)問題。但是，我從地產(chǎn)或者是從上市公司的角度來講，我們肯定是比較偏樂觀一點(diǎn)。”
不過，高劍鋒稱，即使是野村的宏觀經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)，最近也提高了對(duì)中國(guó)GDP的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，“也覺得未來政策是有機(jī)會(huì)把往下走的趨勢(shì)給遏制住”。
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