昨日，國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBR E)發(fā)布二季度廣州房地產(chǎn)回顧報(bào)告稱(chēng)，廣州全市寫(xiě)字樓空置情況改善，空置率環(huán)比下降一個(gè)百分點(diǎn)至12%，全市租金小幅上漲。住宅方面，高端住宅價(jià)格微漲且成為市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)首選。世邦魏理仕廣州公司董事總經(jīng)理馮文光對(duì)南都記者表示，限價(jià)松動(dòng)造成觀(guān)望，預(yù)計(jì)下半年住宅降價(jià)壓力增大。

 

珠江新城寫(xiě)字樓空置率19%

 

過(guò)去幾年給商業(yè)地產(chǎn)造成重大影響的樓市限購(gòu)政策正在逐步消退，昨日世邦魏理仕表示，曾經(jīng)大面積出現(xiàn)的商業(yè)寫(xiě)字樓改商業(yè)公寓的現(xiàn)象已經(jīng)減少，這令商業(yè)寫(xiě)字樓的活力重現(xiàn)，并且空置率下降。

 

該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州全市寫(xiě)字樓空置情況改善，空置率下降一個(gè)百分點(diǎn)至12%，而商業(yè)集中區(qū)域珠江新城的寫(xiě)字樓空置率由上年的21%跌到現(xiàn)在的19%。租金方面則小幅上漲，主要是“由于全市整體空置水平仍較低，供應(yīng)仍偏緊”。

 

“優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面的表現(xiàn)尤其明顯，全市需求平穩(wěn)，空置穩(wěn)步去化，租金保持平穩(wěn)。”世邦魏理仕廣州公司董事總經(jīng)理馮文光在接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)中，運(yùn)營(yíng)成熟的購(gòu)物中心仍然吸引零售商擴(kuò)張及新品牌進(jìn)駐，但市場(chǎng)的“優(yōu)勝劣汰”已經(jīng)明顯在加速，表現(xiàn)為一些個(gè)別購(gòu)物中心去化緩慢，租金有所下調(diào)。

 

但是值得注意的是，廣州第二季度并沒(méi)有任何新增寫(xiě)字樓市場(chǎng)項(xiàng)目入市，這是自2010年第二季度以來(lái)首次出現(xiàn)這種情況。世邦分析稱(chēng)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓整體需求保持穩(wěn)定，小面積的擴(kuò)張及升級(jí)需求，帶動(dòng)了現(xiàn)有空置面積逐步去化。

 

高檔住宅降價(jià)壓力增大

 

住宅方面，由于調(diào)控的政策自本年初起有所放松，此前積壓的高檔住宅交易順利通過(guò)網(wǎng)簽，導(dǎo)致廣州近兩個(gè)季度有記錄的高檔住宅成交量較上年末明顯增加。而行業(yè)人士透露，實(shí)際上真正在今年成交的高端住宅并沒(méi)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示的那么多，價(jià)格上也明顯放慢了上漲步伐。

 

“買(mǎi)家觀(guān)望情緒濃厚，仍抑制整體需求。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉向南都記者判斷稱(chēng)，本季度大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平仍保持穩(wěn)定，亦有個(gè)別項(xiàng)目因?yàn)槌山槐P(pán)源較為優(yōu)質(zhì)而漲價(jià)，受此影響，廣州全市高檔住宅價(jià)格環(huán)比微漲0 .6%至季末的每平方米41167元。但鑒于政策鼓勵(lì)自住需求、抑制投資及投機(jī)需求的方向未變，世邦預(yù)計(jì)未來(lái)廣州高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)將持續(xù)放緩，價(jià)格下調(diào)壓力加大。

 

[對(duì)話(huà)]

 

世邦魏理仕廣州公司董事總經(jīng)理馮文光看空樓市只局限于二三線(xiàn)城市

 

南都：商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)是住宅限購(gòu)令下的避風(fēng)港。如今預(yù)期限購(gòu)逐步退出，商業(yè)地產(chǎn)方面有怎樣的新動(dòng)態(tài)？

 

馮文光：住宅限購(gòu)對(duì)商業(yè)的影響在2010年的時(shí)候就已經(jīng)完全表現(xiàn)出來(lái)了。那時(shí)突然間有一批很大的資金涌入了商業(yè)市場(chǎng)，令商業(yè)、寫(xiě)字樓跳升，而現(xiàn)在基本上是慢慢步入一個(gè)穩(wěn)定期?，F(xiàn)在對(duì)限購(gòu)政策已經(jīng)習(xí)慣了，所以對(duì)商業(yè)其實(shí)是已經(jīng)適應(yīng)了。但近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遍地開(kāi)花所積累的隱憂(yōu)開(kāi)始顯現(xiàn)。

 

根據(jù)世邦測(cè)算，全國(guó)范圍來(lái)看，未來(lái)3年間，也就是2014- 2016年，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)2370萬(wàn)平方米，為2013年存量的59 .5%。但各城市的商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)將有所分化。一線(xiàn)城市和主要二線(xiàn)城市需求旺盛，商鋪?zhàn)饨鹑杂虚L(zhǎng)期上漲趨勢(shì)。部分二三線(xiàn)城市短期內(nèi)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比較高，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)空置率可能持續(xù)處于高位，租金向下壓力逐步增大，會(huì)出現(xiàn)招商困難的情況。

 

南都：看空樓市的論點(diǎn)你認(rèn)可嗎？

 

馮文光：看空樓市這只局限于二三線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市特別是核心區(qū)，比如廣州，供應(yīng)是有限的，而需求是有的。即便目前成交量下降，現(xiàn)在不去買(mǎi)也不代表沒(méi)有需求，只是需求暫時(shí)受限制罷了。原因是他們認(rèn)為樓市會(huì)跌，所以不去買(mǎi)。但二三線(xiàn)城市的供應(yīng)很大，所以情況不同。