今年3月國務(wù)院公布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，提出要推進“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，并對生態(tài)環(huán)境、公共配套等提出更高的要求。

新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃對房地產(chǎn)市場構(gòu)成哪些挑戰(zhàn)？給房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型又帶來怎樣的機遇？

“各行各業(yè)投房地產(chǎn)，千家萬戶買房子”盛景將難再現(xiàn)

近來，一些地方商品房價格松動，房地產(chǎn)市場是否迎來“拐點”、未來又將何去何從、開發(fā)商如何轉(zhuǎn)身等話題引發(fā)各方強烈關(guān)注。

住建部政策研究中心秦虹認為，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十幾年高速增長之后，必將進入一個新的發(fā)展階段。她的判斷是，房地產(chǎn)市場的趨勢性機會即將過去，未來迎來的主要是結(jié)構(gòu)性機會。

秦虹說，在趨勢性機會下，各行各業(yè)投房地產(chǎn)，千家萬戶買房子，是沒有錯的，而在結(jié)構(gòu)性機會中，只有專業(yè)化能力強的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)中找到新的結(jié)構(gòu)性機會，無論個人還是房地產(chǎn)企業(yè)，要做好選擇與判斷，“否則未來的投資將會面臨很大的風險”。

秦虹分析，未來房地產(chǎn)市場格局將會呈現(xiàn)三個新的特征：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時期已

經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)業(yè)的增長將從過去的低基數(shù)高增長，變成高基數(shù)低增長。

第二，以新房交易為主的時期即將過去，進入二手房市場和新房市場并存的格局。40個重點城市在2013年二手住房的交易量同比增長了60%，二手房的交易占到整個房屋交易總量的40%。“即使未來總需求量仍保持很大，但對新房需求有可能降低。”

第三，過去以住宅開發(fā)為絕對主體的房地產(chǎn)開發(fā)模式會過去，代之以城市所承載的第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主體，特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展為主體的產(chǎn)業(yè)調(diào)整必然會到來，在這種情勢下，要特別關(guān)注以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

秦虹說，未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必然伴隨城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。“這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭會越來越激烈，企業(yè)整合在所難免，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展更是迫在眉睫。”

新型城鎮(zhèn)化不能只造空城，沒有人氣

在原建設(shè)部副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽會長宋春華看來，新型城鎮(zhèn)化要避免陷入的一大陷阱就是“只造空城，沒有人氣”。宋春華走過看過一些城市，深深感慨，一些城市的開發(fā)區(qū)“又好又新，但就是沒有人氣”。

宋春華認為，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的動力源是產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)移和集聚，“如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，你不能提供就業(yè)，不管你造出多么好的新城，不會吸引人，吸引人也留不住，只能是空城。”他提醒，“必須要摒棄那種沒有產(chǎn)業(yè)支撐，只靠房地產(chǎn)開發(fā)的城鎮(zhèn)化。”

“中國未來的城鎮(zhèn)化，要避免過去所形成的一些弊端，比如說鬼城現(xiàn)象，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，單純建樓房的城鎮(zhèn)化，只是以建筑為中心，不是以人和產(chǎn)業(yè)為中心。”秦虹說，下一步新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心內(nèi)容之一，就是要產(chǎn)城融合。

過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式，建完住房以后，配套一點醫(yī)院、商場等來解決居住需求。“這已經(jīng)遠遠不夠，在住房總量已經(jīng)不短缺、城鎮(zhèn)化進程加快發(fā)展的背景下，要結(jié)合消費升級以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，大力發(fā)展服務(wù)性的文化、休閑、養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)為中心配套住宅。”秦虹說。

未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機會在哪里？秦虹認為：“如果說過去是建住宅配套商業(yè)服務(wù)業(yè)，今后可能是以新型產(chǎn)業(yè)為主體，來配套住宅，這種以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，是風險小的、健康的，也更加考驗產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。”

房地產(chǎn)商如何讓城市運營成為可能

河北的燕郊，近來成為媒體聚焦的

中心。因為比鄰北京，不少外來人口在燕郊買房安家，而由于缺少配套資源，當?shù)亟逃?、醫(yī)療、交通，甚至治安管理都捉襟見肘，不少老人要凌晨四五點起來給孩子到公交車站排隊候車，三四歲幼兒則要穿城上幼兒園。樓房蓋起來了，房價上去了，這種種窘境，令人不由得發(fā)問，這是宜居的、人的城市化嗎？

新型城鎮(zhèn)化時代背景下，走中國城市發(fā)展之路，房地產(chǎn)商應(yīng)該扮演怎樣的角色？中信地產(chǎn)給出的答案是“城市運營商”的定位與選擇。中信集團副董事長兼總經(jīng)理王炯的認識與上述專家不謀而合。他說，過去以土地升值為核心的經(jīng)營方式，已經(jīng)造成了城市發(fā)展之間的不平衡和產(chǎn)能過剩。而今，房地產(chǎn)行業(yè)正在從過去簡單的土地紅利帶動增長，向集約、有內(nèi)涵、注重公共配套、夯實產(chǎn)業(yè)的方向轉(zhuǎn)變。中信地產(chǎn)已在成都、汕頭等地進行了探索，其實現(xiàn)的路徑是創(chuàng)新引入PPP(公共私營合作制)模式。

房地產(chǎn)商能否成為城市運營商？安邦咨詢創(chuàng)始人陳功講起他在英國利物浦的見聞：當?shù)爻鞘械睦暹\、水、電、路燈、綠化等市政維護管理都交由公司打理，政府從城市運營管理中退出，大大減輕了政府財力負擔，政府、企業(yè)、居民三方受益。

財政部財政科學研究所所長賈康稱，過去只能由政府運用財政資金來做的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共工程、公共服務(wù)項目，在PPP模式下，可轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞钦钠髽I(yè)主體、民間資本、社會資金進入實施，從而更充分、更有質(zhì)量地滿足公眾需要。“應(yīng)更多發(fā)揮PPP模式在改革創(chuàng)新中的正面效應(yīng)。”他評價道。