5至6月期間，云南省旅游地產(chǎn)連續(xù)發(fā)生幾件大事：云南城投集團(tuán)正式推出“夢(mèng)云南分時(shí)度假平臺(tái)”；中信集團(tuán)攜手綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)合作，意向投資約200億元建設(shè)中信嘉麗澤旅游文化區(qū)；雅居樂地產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱“雅居樂”)又以巨額投資簽約入駐昆明市五華區(qū)西翥生態(tài)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)，計(jì)劃打造一萬畝體量的多功能旅游小鎮(zhèn)。

 

顯然，云南的旅游地產(chǎn)熱度依然不減，此前，云南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，云南旅游地產(chǎn)的投資規(guī)模已超過2萬億元。云南旅游地產(chǎn)已成為繼海南之后最被看好的一塊“蛋糕”。目前，各大房企基本上已進(jìn)駐云南，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資十分狂熱，甚至一些超大型旅游項(xiàng)目屢撞政策紅線。這股投資熱潮背后有哪些推手？云南旅游地產(chǎn)是復(fù)制海南模式，還是需要另尋一條適合自己的新路？

 

政策傾斜是一把雙刃劍

 

云南旅游用地試點(diǎn)的推進(jìn)給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大的契機(jī)。2009年4月，國土資源部編制的旅游土地利用專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)云南旅游產(chǎn)業(yè)在用地政策上進(jìn)行了支持和傾斜，云南各地進(jìn)行了頗有特色的嘗試。

 

在用地政策之外，云南省旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)也為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利時(shí)機(jī)。同為旅游大省，云南與海南不同，一直以觀光游為主，游客停留時(shí)間短、消費(fèi)少。2005年，云南提出“十一五”期間要推進(jìn)云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)從旅游大省向旅游強(qiáng)省轉(zhuǎn)變。云南省政府在2006年出臺(tái)意見，全省啟動(dòng)60個(gè)特色旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，省發(fā)改委連續(xù)3年每年安排1000萬元作為旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目貼息資金。

 

云南省旅游發(fā)展委員會(huì)網(wǎng)站刊登的一篇文章中談到，旅游地產(chǎn)是推進(jìn)云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的引擎，該文章認(rèn)為，目前云南省的旅游地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式：一是地產(chǎn)帶動(dòng)旅游的開發(fā)模式，如華僑城昆明陽宗海項(xiàng)目；二是旅游與地產(chǎn)相互融合的開發(fā)模式，借助旅游資源，同步開發(fā)住宅、度假等綜合功能，如云南省玉溪市郊澄江湖畔圣水等。

 

政策的大力扶持為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了天時(shí)地利的條件，這也是云南旅游地產(chǎn)火熱的重要原因之一。然而，一系列的政策傾斜也引發(fā)了諸多問題：在云南開發(fā)的一些超大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒用地就是上千畝或萬畝，但有限的用地指標(biāo)并不能滿足這些項(xiàng)目，導(dǎo)致一些投資項(xiàng)目出現(xiàn)縮水現(xiàn)象。此前，有媒體報(bào)道，作為云南旅游地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)的西雙版納，過千億元的投資中目前能夠真正落實(shí)的僅有500至600億元。西雙版納州國土資源局最新發(fā)布的《關(guān)于西雙版納州第二次全國土地調(diào)查主要數(shù)據(jù)成果公報(bào)》中著重提到，部分地方建設(shè)用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建設(shè)用地供需矛盾仍突出。尤其是2012年，企業(yè)巨頭紛紛扎堆西雙版納，掀起瘋狂的圈地潮，部分違規(guī)項(xiàng)目以旅游名義暗度陳倉。

 

海南模式不是萬能公式

 

雖然云南的旅游地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了一些問題，但似乎這并未影響政策對(duì)其的支持。目前，云南省與海南省已展開戰(zhàn)略合作，深化“山?；?dòng)、一程多站”合作模式。但讓人羨慕的海南模式可以被云南復(fù)制嗎？業(yè)內(nèi)人士分析，海南的旅游資源相對(duì)單一，以濱海度假為主，游客停留時(shí)間長，但云南的旅游資源非常豐富，各個(gè)地州的自然環(huán)境和民族文化均有不同，不可能簡單復(fù)制海南模式。

 

事實(shí)上，海南模式也并非完美無缺，在海南的旅游地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)出現(xiàn)一些問題需要注意。北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎表示，現(xiàn)在三亞乃至海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展日漸下滑，病根在于開發(fā)商只重視酒和地產(chǎn)建設(shè)，忽視度假和旅游的定位，缺少當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c，再加之央企和外企圈地孤島化，一系列因素共同導(dǎo)致地方政府失去資源和規(guī)劃控制力。

 

中國旅游研究院副研究員楊彥鋒認(rèn)為：“很多地方開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是有配比的，不應(yīng)一次性就開發(fā)完。三亞的教訓(xùn)很多，很多優(yōu)質(zhì)的海灣全部建成旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售完以后就只產(chǎn)生一次性的財(cái)政收入，沒有持續(xù)經(jīng)營的機(jī)制。”

 

楊彥鋒指出，全國旅游地產(chǎn)開發(fā)過熱的地區(qū)比較多，如海南三亞，山東青島、威海、煙臺(tái)，遼寧營口等屬于開發(fā)過剩的典型。云南目前雖然正處于旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，但總體來看，還未到過熱階段。并且，海南、云南的旅游地產(chǎn)并非空中樓閣，都有非常好的旅游資源支撐。目前關(guān)鍵要有長遠(yuǎn)規(guī)劃，應(yīng)充分論證，慎用公共遺產(chǎn)資源，絕不能竭澤而漁。

 

楊彥鋒亦表示，從中長期趨勢(shì)來看，云南、海南都是適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)的地方，云南打出旅游強(qiáng)省戰(zhàn)略，著力進(jìn)行旅游的二次創(chuàng)業(yè)，比較適合布局旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，正如美國人逐步往佛羅里達(dá)州遷移，因?yàn)槠涮幱跒I海地區(qū)，氣候很好，影視娛樂業(yè)、IT行業(yè)都往那里聚集，云南也有可能成為“中國的佛羅里達(dá)”。

 

而深圳市同創(chuàng)房地產(chǎn)公司董事副總經(jīng)理羅霆認(rèn)為，未來云南旅游地產(chǎn)的開發(fā)要想取代海南一定要解決3個(gè)問題。首先，要認(rèn)識(shí)到云南旅游地產(chǎn)的核心資源是什么，與其他城市相比的優(yōu)勢(shì)和差異在哪里；其次，旅游度假產(chǎn)品的定位和目標(biāo)客戶是什么，海南三亞的客戶群在不同的時(shí)期都有明顯的變化，云南必須思考自己是立足本地還是面向全國，這也是開發(fā)企業(yè)必須考慮的問題；最后，要形成可持續(xù)發(fā)展的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，在政府的規(guī)劃下，房企們通力合作，才能最終推動(dòng)整個(gè)云南旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

 

從賣資源到賣文化

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前云南知名度比較高的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有38個(gè)，總占地規(guī)模已超過53萬畝，計(jì)劃投資金額超過3600億元。其中，達(dá)到萬畝級(jí)別的樓盤有15個(gè)，投資額達(dá)到100億元的項(xiàng)目多達(dá)14個(gè)。

 

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆上馬，但如何避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在后期運(yùn)營中取勝成為開發(fā)商必須面對(duì)的考驗(yàn)。事實(shí)上，目前，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重已經(jīng)導(dǎo)致營銷出現(xiàn)困境、項(xiàng)目定位混亂、環(huán)境保護(hù)與開發(fā)對(duì)峙等問題。這些問題的顯現(xiàn)，已經(jīng)影響到云南旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是必然的。上?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)的研究報(bào)告中也提到，2014年，旅游地產(chǎn)的開發(fā)將由重銷售轉(zhuǎn)向重運(yùn)營。

 

云南實(shí)力集團(tuán)營銷副總經(jīng)理印小龍認(rèn)為，云南的旅游地產(chǎn)開發(fā)相比省外，如深圳等地區(qū)還屬于初級(jí)階段，未來將向精細(xì)化開發(fā)發(fā)展，這就需要開發(fā)商花時(shí)間研究本地人認(rèn)可的、能夠融入本地文化元素的旅游地產(chǎn)模式。

 

“如何打造能讓本地人認(rèn)可，也能讓外地人留下來的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是非常關(guān)鍵的。”印小龍表示，“在云南旅游地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)分類進(jìn)行開發(fā)，如對(duì)先天優(yōu)勢(shì)資源較好的地方進(jìn)行發(fā)掘性開發(fā)，在保護(hù)的基礎(chǔ)上，充分挖掘其優(yōu)勢(shì)，打造精品旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。其次要對(duì)資源少但游客流動(dòng)性大的地方進(jìn)行塑造性開發(fā)，為喜歡到這里的人塑景，通過項(xiàng)目推動(dòng)片區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

 

上?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)昆明分公司總經(jīng)理尤辛杰也認(rèn)為，云南旅游地產(chǎn)的突圍之道，還在于打好文化牌。以云南旅游地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)成熟的地區(qū)大理和麗江為例，尤辛杰認(rèn)為，麗江旅游地產(chǎn)目前的開發(fā)模式主要依托酒店來驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)；而對(duì)大理來說，酒店的投入和品牌的關(guān)注度還不如麗江，更多是依托資源在產(chǎn)品、價(jià)格等策略上吸引客戶。事實(shí)上，麗江的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目基本主打雪山景觀，真正主打文化的項(xiàng)目并不多。“項(xiàng)目引進(jìn)的酒店，如果能從前期包裝、產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面進(jìn)行文化植入，那這類的項(xiàng)目會(huì)在麗江走出一條創(chuàng)新道路。”尤辛杰說。而對(duì)大理來說，尤辛杰認(rèn)為，大理的旅游地產(chǎn)仍然在追求自然和靜心的心靈體驗(yàn)，“我個(gè)人感覺大理的文化包裝還是不如麗江的一些項(xiàng)目，也許在文化推廣上，商業(yè)也會(huì)是個(gè)很好的加分。