7月15日，一條“7月1日起，贈(zèng)送面積將成‘絕唱’”的微信，在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的朋友圈迅速轉(zhuǎn)發(fā)。

該條微信迅速傳播的原因是，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(下稱(chēng)《規(guī)范》)，自2014年7月1日起實(shí)施。在新版《規(guī)范》中，開(kāi)發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺(tái)、地下室等贈(zèng)送空間，將不再以全贈(zèng)送的形式出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，接下來(lái)的戶(hù)型審批中，開(kāi)發(fā)商最常用的“偷面積”就要行不通了。偷面積就像在夾縫中求生存，而如今這個(gè)夾縫已經(jīng)越來(lái)越窄?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，今后開(kāi)發(fā)商推出的戶(hù)型中，“大面積贈(zèng)送”將會(huì)大幅度減少。

曾經(jīng)全贈(zèng)送的飄窗、雙層挑高露臺(tái)、地下室

很多以后都要算面積了

買(mǎi)過(guò)房子的人都知道，開(kāi)發(fā)商介紹優(yōu)勢(shì)時(shí)最常用的，就是“贈(zèng)送面積”。

“送陽(yáng)臺(tái)”、“送設(shè)備平臺(tái)”、“送飄窗”、“送地下室”，曾經(jīng)是開(kāi)發(fā)商最有效的營(yíng)銷(xiāo)手段。杭州戶(hù)型史上最夸張的LOFT戶(hù)型，90平方米實(shí)用空間曾達(dá)到170平方米。

不過(guò)，隨著規(guī)劃審批越來(lái)越嚴(yán)，贈(zèng)送面積可擴(kuò)展空間已經(jīng)越來(lái)越小。而今年7月1日起新版《規(guī)范》的實(shí)施，讓熱門(mén)的飄窗、挑高露臺(tái)、通風(fēng)井、地下室等，要在相應(yīng)的范圍內(nèi)，實(shí)打?qū)嵉厮闵厦娣e。

例如，新版《規(guī)范》在“計(jì)算建筑面積的規(guī)定”中指出，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。而按照2005版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的，這也是許多開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)經(jīng)常提到的贈(zèng)送飄窗。

某置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)胡軍輝說(shuō)，從新規(guī)范來(lái)看，以后的戶(hù)型飄窗設(shè)計(jì)如果按目前市場(chǎng)上流行的做法，就要算一半面積。

還有大家熟悉的奇偶層雙層挑高露臺(tái)，也受到了限制。按照新《規(guī)范》要求，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。而在舊版的《規(guī)范》里，建筑物的陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的1/2來(lái)計(jì)算。

“新《規(guī)范》對(duì)露臺(tái)的定義更嚴(yán)格。雙層挑高的所謂奇偶層露臺(tái)，因?yàn)橛许斏w，將視同陽(yáng)臺(tái)，要計(jì)算一半面積。這樣做奇偶層露臺(tái)就沒(méi)有意義了，還不如直接做成更舒適的陽(yáng)臺(tái)。還有一些內(nèi)凹式的假陽(yáng)臺(tái)，在戶(hù)型圖上顯示是贈(zèng)送一半的可變空間，以后也要算全面積了。”胡軍輝說(shuō)。

還有流行的“買(mǎi)一樓送地下室”，今后也行不通了。按照新版《規(guī)范》，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。這樣一來(lái)完全顛覆了地下室、半地下室不計(jì)算面積的原來(lái)規(guī)范。

“地下室從贈(zèng)送變成要買(mǎi)單，會(huì)影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)熱情，開(kāi)發(fā)商自然也沒(méi)必要設(shè)計(jì)一樓帶地下夾層的戶(hù)型了。”胡軍輝指出，新版《規(guī)范》更細(xì)化、更具體，也更嚴(yán)格。對(duì)飄窗、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備管道夾層、采光井等給出了新的定義，并作出更嚴(yán)格的界定。不過(guò)，在售和已審批的項(xiàng)目不受影響。譬如藍(lán)郡之前通過(guò)審批的89平方米戶(hù)型，設(shè)有奇偶層露臺(tái)、內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)和飄窗，如果按新規(guī)范來(lái)操作，簽合同的戶(hù)型建筑面積就不是89平方米了，而要超過(guò)100平方米了。

小面積大贈(zèng)送源自市場(chǎng)需求

接下來(lái)小戶(hù)型設(shè)計(jì)難度增加了

“購(gòu)房者有需求，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)挖空心思做贈(zèng)送空間。”某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，這兩年小戶(hù)型、低總價(jià)成為走量的關(guān)鍵，剛需購(gòu)房者都希望在有限的空間里實(shí)現(xiàn)盡量多的功能，所以才出現(xiàn)了“90方三房?jī)尚l(wèi)”這樣極致的開(kāi)發(fā)思路。

而促使小戶(hù)型大量出現(xiàn)的還有“70/90政策”(2006年6月1日以后新審批、新開(kāi)工的商品住房項(xiàng)目，必須建設(shè)70%以上套型建筑面積90平方米以下的住房)。從2007年杭州首個(gè)90/70樓盤(pán)萬(wàn)科·魅力之城面市開(kāi)始，以90平方米戶(hù)型為主的樓盤(pán)爭(zhēng)相上市。隨后，開(kāi)發(fā)商對(duì)90平方米左右戶(hù)型進(jìn)行了大改造，一大批擁有諸多可變空間，號(hào)稱(chēng)“魔方戶(hù)型”的樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)。

杭州市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師、教授級(jí)高級(jí)工程師張思平指出，新版《規(guī)范》的實(shí)施，給小戶(hù)型設(shè)計(jì)提出更高的要求。對(duì)樓市的存量房來(lái)說(shuō)，是一個(gè)促銷(xiāo)利好，未來(lái)大贈(zèng)送面積的戶(hù)型，將越來(lái)越少;但對(duì)即將審批戶(hù)型和未來(lái)入市的新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，加大了戶(hù)型設(shè)計(jì)的難度。開(kāi)發(fā)商要考慮，怎樣在受限的情況下，做出更舒暢、格局更合理、空間利用率更高的房子。接下來(lái)擺在開(kāi)發(fā)商面前的難題是，如何在戶(hù)型精細(xì)化上做文章。

“偷面積”不是越多越好

還是要關(guān)注房子整體性?xún)r(jià)比

是不是贈(zèng)送面積變少了，以后買(mǎi)一手房就會(huì)吃虧一點(diǎn)?有購(gòu)房者提出這樣的疑問(wèn)。

專(zhuān)家指出，“偷面積”并不是越多越好，它也有一些弊端。購(gòu)房者要以自己的真實(shí)需求為準(zhǔn)，不能一味追求過(guò)多的使用空間，應(yīng)該遵循“夠用就行”這一標(biāo)準(zhǔn)。那些“偷面積”較多的戶(hù)型，一是單價(jià)較高，二是裝修成本也高，甚至?xí)?duì)居住的舒適、隱私和安全，造成影響。

譬如，那些有大進(jìn)深露臺(tái)的戶(hù)型，很有可能造成房間日照的不足，降低居住舒適性;如果是一些奇偶層露臺(tái)錯(cuò)開(kāi)的戶(hù)型，還會(huì)造成隱私性不強(qiáng)的問(wèn)題;還有躍層戶(hù)型挑高部分的裝修問(wèn)題，必須請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，因?yàn)檫@里面要考慮到承重的問(wèn)題，裝修不當(dāng)，很有可能造成安全隱患。

專(zhuān)家說(shuō)，贈(zèng)送的面積看上去很美，但其實(shí)羊毛出在羊身上。例如90平方米的高層戶(hù)型，其實(shí)很難做到三房，開(kāi)發(fā)商只好偷面積。這樣一來(lái)，成本增加了，價(jià)格自然也會(huì)提高。其實(shí)買(mǎi)房子，關(guān)鍵還是要考慮房子整體的性?xún)r(jià)比，如果贈(zèng)送面積少了，但價(jià)格下調(diào)了，也很實(shí)惠。有贈(zèng)送面積，90平方米能做出很好的戶(hù)型;但沒(méi)了贈(zèng)送面積，100平方米也能做出好戶(hù)型。

張思平指出，贈(zèng)送面積的“偷”實(shí)則是偷偷擴(kuò)張容積率，意味著開(kāi)發(fā)商向公共空間要面積，多數(shù)贈(zèng)送面積多的樓盤(pán)，容積率比實(shí)際要高很多，在實(shí)際居住中，就會(huì)明顯感覺(jué)到居住密度高，居住舒適度也會(huì)下降。

另外，業(yè)內(nèi)人士指出，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)將贈(zèng)送面積的相關(guān)條款納入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以補(bǔ)充協(xié)議形式出現(xiàn)在合同附件中的也很少，贈(zèng)送面積基本上不受法律保護(hù)，一旦贈(zèng)送面積縮水或出現(xiàn)糾紛問(wèn)題，維權(quán)時(shí)也存在一定的法律障礙。