自2010年北京率先啟動限購開始，全國已有數(shù)十個城市陸續(xù)執(zhí)行樓市限購政策，但近期地方政府取消或松綁限購的情況開始不斷涌現(xiàn)。與出臺限購政策時相比，當(dāng)前樓市環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變。隨著市場進入“量價齊跌”新階段，樓市調(diào)控政策也需要隨市調(diào)整、對癥下藥。

今年以來，已經(jīng)有包括呼和浩特、濟南、無錫、天津在內(nèi)的多個城市對限購政策調(diào)整甚至取消。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，未來還將有更多城市加入到政策調(diào)整的大軍中，樓市已經(jīng)迎來限購?fù)顺龅?ldquo;窗口期”。

地方政府之所以會有放松限購的沖動，與當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀密不可分。繼五六月傳統(tǒng)銷售旺季“爽約”后，7月份樓市整體環(huán)境依然不容樂觀。相關(guān)統(tǒng)計顯示，7月前二十天全國54大城市合計住宅簽約11.12萬套，盡管較6月同期小幅回升，但仍然低于前幾個月的平均水平。部分城市在購房落戶政策到期后，成交量出現(xiàn)明顯下滑。以天津、成都為例，兩大城市6月份的成交量分別環(huán)比下降了66%和58%。

正是由于成交量的持續(xù)低迷，令市場參與各方的預(yù)期發(fā)生改變，開發(fā)商開始通過“以價換量”的方式加快項目周轉(zhuǎn)。資金和銷售所面臨的壓力，也讓開發(fā)商拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎。7月全國一二線城市合計成交土地546宗，其中底價成交的土地占比高達80%，“地冷房冷”的現(xiàn)象不斷蔓延。隨著房地產(chǎn)市場全面降溫，地方財政緊張的問題開始浮出水面，也正是由于地方財政收入與樓市乃至土地市場的關(guān)聯(lián)緊密，令不少地方政府調(diào)控松綁的欲望強烈。

顯然，受制于土地財政壓力，松動調(diào)控的城市還將不斷涌現(xiàn)。然而松動限購能否改變樓市現(xiàn)狀和預(yù)期，后續(xù)政策如何跟上，將是未來需要考量的重要問題。

事實上，本輪樓市“由盛到衰”折射出不少行業(yè)深層次問題，部分城市供應(yīng)量過大、房價出現(xiàn)過快上漲導(dǎo)致風(fēng)險積累、前期大量成交透支需求等。特別是部分三四線城市，由于經(jīng)濟發(fā)展放緩、人口流入減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)整體需求增長陷入停滯，再加上前期大量供地迎來市場供應(yīng)高峰，令部分城市的樓市供求出現(xiàn)嚴(yán)重失衡。再加上市場整體流動性收緊，讓這些問題集中爆發(fā)。

總體來看，一線城市由于需要人口控制，且對于房地產(chǎn)的經(jīng)濟依存度相對較低，限購政策在短期內(nèi)還難以出現(xiàn)松動，而二三線城市可能將逐步放松限購，城市間的分化也會更加明顯。因此在當(dāng)前市場環(huán)境下，樓市調(diào)控政策也應(yīng)該遵循差異化的方向，減少“有形之手”對市場的過度干預(yù)。特別是對于庫存量高企的城市，需要盡快化解供給過剩問題，刺激需求有效提升。要達到這一目標(biāo)，不僅僅是放松限購，針對個別供給嚴(yán)重過剩的城市，可以放緩甚至?xí)和Ｍ恋爻鲎?，加快消化庫存。對于需求量較大的一二線城市，還需要引導(dǎo)市場預(yù)期，合理把握供地節(jié)奏和供地規(guī)模，同時加快保障房的建設(shè)。