“房?jī)r(jià)真的降了！”這是人們近來(lái)熱議的話(huà)題。2014年上半年，注定將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)；在這半年中，樓市整體出現(xiàn)了明顯下行態(tài)勢(shì)。

    是階段性調(diào)整還是拐點(diǎn)已至

    樓市上一次明顯下行是在2011年，當(dāng)年1月，限購(gòu)政策出臺(tái)，全年樓市呈下降態(tài)勢(shì)。而此次樓市價(jià)格下降，則是由于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化。今年農(nóng)歷新年之后，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)涼。4月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況中，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市有8個(gè)；5月份，驟升至35個(gè)；6月份，這一數(shù)據(jù)又變成了55個(gè)。

    按照規(guī)律，樓市每3年左右會(huì)有一次調(diào)整。此次樓市下跌，是階段性調(diào)整還是10余年總體上漲趨勢(shì)之后的市場(chǎng)拐點(diǎn)？

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)迅速，高基數(shù)之下，今年很難再維持去年的增速。且限購(gòu)幾年來(lái)，投資投機(jī)性需求已漸漸退出市場(chǎng)，剛需成為購(gòu)買(mǎi)主力，而剛需在3年至5年內(nèi)不會(huì)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，去年買(mǎi)得多今年自然買(mǎi)得少。此外，住房貸款成本的持續(xù)攀升和額度減少也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

    秦虹判斷，龐大的自住性需求量是維持市場(chǎng)信心的根基。目前，我國(guó)24歲至28歲的年輕人達(dá)1.2億，其中，約8000萬(wàn)在城鎮(zhèn)居住，是婚房需求的主體；39歲至49歲的高儲(chǔ)蓄率人口有2.2億，構(gòu)成改善性住房的主體?？傊?，這樣的人口結(jié)構(gòu)決定了住房的真實(shí)需求仍然很大，可以支撐市場(chǎng)發(fā)展。

    因此，“看好后市，目前只是階段性調(diào)整”是相當(dāng)一部分人的看法。當(dāng)然，也不乏認(rèn)為拐點(diǎn)已至的聲音。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示，房地產(chǎn)靴子落地估計(jì)就在一兩年內(nèi)。“構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)70%以上住宅的需求峰值是1200萬(wàn)套至1300萬(wàn)套，預(yù)計(jì)今年就能達(dá)到這個(gè)峰值，之后基本是走平甚至逐步回調(diào)，幾年以后，可能房地產(chǎn)投資要增長(zhǎng)5%的難度都相當(dāng)大，目前就是一個(gè)歷史性拐點(diǎn)。”劉世錦說(shuō)。

    是繼續(xù)限購(gòu)還是取消限購(gòu)

    為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲的趨勢(shì)，2011年初樓市調(diào)控措施出臺(tái)，其中“限購(gòu)”是影響最大的一項(xiàng)措施。隨著樓市下行壓力增大，今年上半年，有購(gòu)房意愿者大多持幣觀(guān)望，樓市庫(kù)存壓力日漸增大。一些地方試圖放松限購(gòu)，出手救市。截至目前，已經(jīng)有呼和浩特、濟(jì)南等城市明文放松限購(gòu)，還有眾多城市已經(jīng)實(shí)際上放松了對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在樓市降溫的背景下，受制于土地財(cái)政的壓力，地方政府松動(dòng)調(diào)控政策已成定局，各地都會(huì)有不同程度的松綁政策出臺(tái)。

    在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，多位專(zhuān)家明確表示，樓市明顯供大于求的城市可適當(dāng)放松限購(gòu)。不過(guò)，秦虹認(rèn)為，“不實(shí)事求是的放松限購(gòu)是危險(xiǎn)的。”她說(shuō)，個(gè)別中心城市購(gòu)房需求仍然很大，一旦取消購(gòu)房資格限制，短期內(nèi)或許沒(méi)有大量人口買(mǎi)房，但在房?jī)r(jià)預(yù)期上漲時(shí)，需求便會(huì)涌入市場(chǎng)，這違背了抑制投資投機(jī)性需求，保證合理購(gòu)房需求的調(diào)控初衷。

    對(duì)于限購(gòu)逐步放松之后可能出現(xiàn)的效果，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市下行趨勢(shì)較為明顯，地方救市效果短期內(nèi)難有明顯影響。也有人認(rèn)為，不管限購(gòu)是否放松，信貸政策對(duì)樓市影響更多，一旦信貸政策趨于寬松，樓市形勢(shì)將有可能改變。

    綜合各方觀(guān)點(diǎn)，無(wú)論是階段性調(diào)整還是歷史性拐點(diǎn)，當(dāng)前都應(yīng)避免房?jī)r(jià)大漲大跌，從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和更好地解決人們的居住問(wèn)題的角度出發(fā)，慎重決定相關(guān)政策的調(diào)整。

    棚改模式啟動(dòng)多元發(fā)展路徑

    樓市變化多端，多層次的住房供應(yīng)體系要求市場(chǎng)發(fā)揮作用，更要求政府在必要時(shí)進(jìn)行調(diào)控。

    當(dāng)前，“雙向調(diào)控”是樓市政策的主基調(diào)。其實(shí)，“雙向調(diào)控”可以理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，明顯供大于求的城市千方百計(jì)消化庫(kù)存，而供應(yīng)緊張的城市給剛需以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠；也可以理解成政府在因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市采取的調(diào)控措施，在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，政府還提供了保障性住房為市場(chǎng)“托底”。

    近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了上半年保障性安居工程的進(jìn)展情況。據(jù)了解，全年計(jì)劃新開(kāi)工保障性安居工程700萬(wàn)套，其中，棚戶(hù)區(qū)改造470萬(wàn)套，占比超過(guò)一半。截至6月底，今年已開(kāi)工保障性安居工程530萬(wàn)套，基本建成280萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的76%和58%。

    從數(shù)字可以看出，保障性安居工程進(jìn)展順利，棚改是其中的重頭戲。為此，國(guó)家出臺(tái)政策，鼓勵(lì)加大棚改力度。6月26日，銀監(jiān)會(huì)宣布，批復(fù)同意國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部，為全國(guó)棚改提速提供成本適當(dāng)、長(zhǎng)期穩(wěn)定的建設(shè)資金。

    “我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于增長(zhǎng)換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、政策完善期。要在穩(wěn)增長(zhǎng)與惠民生中求得平衡，加大棚戶(hù)區(qū)改造力度是重要選擇。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)下行趨勢(shì)之時(shí)，加大棚改的力度能夠?qū)_房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的影響。數(shù)據(jù)顯示，以最早開(kāi)展棚戶(hù)區(qū)改造的遼寧省為例，2005年以來(lái)，遼寧省棚戶(hù)區(qū)改造累計(jì)投入建設(shè)資金700多億元，可拉動(dòng)投資2500億元以上，遼寧省棚戶(hù)區(qū)改造創(chuàng)造帶動(dòng)約12萬(wàn)人次實(shí)現(xiàn)就業(yè)和再就業(yè)。

    總之，加大棚戶(hù)區(qū)改造力度，可較大程度改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)格局。