上半年二手房行情低迷，市場上出現(xiàn)個別降價急售"筍盤"。其中，價格波動較大的板塊主要集中在番禺區(qū)的鐘村板塊、荔灣區(qū)的芳村板塊、白云區(qū)的金沙洲板塊以及天河區(qū)的員村板塊。而對于價格波動，買家普遍存在對樓市抱有"跌停升買"的態(tài)度，大多選擇持續(xù)觀望。即便是投資客亦不敢入市，擔(dān)心二手樓市會持續(xù)低迷，樓價一降再降，因此成交量并未有應(yīng)聲上漲。

買家“等降”心態(tài)加劇

業(yè)主不降價難成交

滿堂紅交易數(shù)據(jù)顯示，廣州9區(qū)(不含從化、南沙)上半年二手房均價走勢仍處于上行通道，從年初不足1.9萬元/m2上漲至6月份逾2.1萬元/m2。雖然整體市場成交均價上揚，但由于持續(xù)受限購、限貸政策影響及受區(qū)域內(nèi)一手住宅項目降價促銷波及，近郊區(qū)域部分板塊于近期成交均價出現(xiàn)較大幅度的下跌，其中番禺區(qū)的市橋沙灣板塊跌勢最為明顯。

“2014年上半年，部分買家預(yù)期偏謹(jǐn)慎以及對價格期望較高，觀望情緒漸濃，入市信心不足，決策時間加長。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，現(xiàn)時買家的“等降”心態(tài)加劇，入市意愿下降，但對價格小幅讓步優(yōu)質(zhì)“筍盤”仍較青睞。一般來說，當(dāng)大面積單位和貴價高端物業(yè)的降幅在10%，中端“剛需”產(chǎn)品和小戶型的降幅在5%時，市場承接力會明顯增加。

合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，近一兩個月的二手住宅成交個案當(dāng)中，業(yè)主愿意給予的平均讓價幅度已升至7%左右，而年初業(yè)主心態(tài)普遍較強，當(dāng)時業(yè)主愿意給予的平均讓價幅度不高于5%。降價成交個案大多是“賣一買一”的換房型業(yè)主放售的房源，因此以中小戶型樓梯樓物業(yè)居多，承接的買家亦基本以“剛需”自住人士為主。如江南大道南近期成交的一套50多平方米兩房，業(yè)主出于換房需求而出售物業(yè)，放盤價為80多萬元，雖然買家并非以一次性付款，但業(yè)主因要套現(xiàn)換房，最后仍愿意降價幾萬元賣房。

郊區(qū)降價幅度大

市區(qū)一次性付款可淘筍盤

據(jù)多位中介人士介紹，上半年廣州二手樓市仍然以首置“剛需”為主，但整體實力較以往增強，“一步到位”型買家占比增多。至于業(yè)主讓價方面，降幅較大的板塊較多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外圍及近郊片區(qū)。

另據(jù)滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹，雖然近郊區(qū)域成交均價有下降跡象，但由于周邊一手房供應(yīng)量大，置業(yè)客戶購房可選擇性較高，且由于一手房降價促銷，一二手單位價格較為接近，故而二手準(zhǔn)買家“等降”心態(tài)較濃，板塊成交量持續(xù)低迷。

此外，市區(qū)也有部分板塊價格有所回調(diào)。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，天河北、東圃、濱江中—濱江西、工業(yè)大道和中山八板塊等，降幅均在1%以內(nèi)，主要是個別置換型業(yè)主小幅讓價出貨，而越秀[簡介 最新動態(tài)]區(qū)個別學(xué)位房甚至不降反升。番禺、花都等近郊及外圍片區(qū)，愿意小幅回調(diào)叫價的業(yè)主相對較多，約占三到四成。此類業(yè)主多為“賣一買一”的換房客，議價空間約5%~10%，個別急需資金的生意人以及大戶型產(chǎn)品讓價在10%以上。

梁燕明表示，今年上半年有相當(dāng)一部分的個案是業(yè)主急于套現(xiàn)換房，因此不少一次性付款買家憑借付款方式的優(yōu)勢，成功說服業(yè)主降價而購得物業(yè)。如解放中路一套中低層小戶型，買家趁著業(yè)主急于買房套現(xiàn)換樓的時機，以一次性付款為條件，成功壓價13萬元購得，業(yè)主讓價幅度接近20%。另外，市場上相當(dāng)搶手的中心城區(qū)名校學(xué)位房，若買家一次性付款，有可能成功說服業(yè)主降價。如在朝天路小學(xué)招生范圍內(nèi)，有一套售價130萬元的低層小戶型學(xué)位房，最終買家愿意以一次性付款的方式完成交易而成功說服業(yè)主讓價15萬元出售物業(yè)。

降價急先鋒1

番禺鐘村一二手齊降價

滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，鐘村南村板塊1~4月二手成交均價約為16977元/m2，5~6月成交均價約為15936元/m2，每平方米跌幅接近千元。面對今年上半年鐘村板塊二手房成交價波動較大，中原地產(chǎn)祈福新村分行高級營業(yè)經(jīng)理宋水標(biāo)表示，現(xiàn)時不少非投資客業(yè)主心態(tài)較強硬，寧可轉(zhuǎn)租亦不愿意降價售出。該板塊不少在售一手盤降價促銷，部分投資客擔(dān)心后市走弱，急于出售手上二手房，“甚至不惜降價10%，以套現(xiàn)資金。”宋水標(biāo)透露，日前有祈福新村業(yè)主計劃售出一間60平方米單位，原放盤價為90萬元，現(xiàn)時降價至80萬元，該類型單位以往屬短時間可清倉的筍盤，但至今仍未售出。

降價急先鋒2

美林海岸業(yè)主急降67萬拋盤

中原地產(chǎn)美林海岸分行張素云透露，今年以來，員村板塊二手成交價出現(xiàn)明顯下滑，現(xiàn)時不少業(yè)主會有5%~10%的降價空間，“倘若業(yè)主繼續(xù)套現(xiàn)，降價幅度會相應(yīng)加大。”最近分行成交了一套美林海岸三房，初始放盤價為320萬元，由于業(yè)主急套現(xiàn)，且該單位房產(chǎn)證未過5年，稅費相對較高，因此降價67萬元至253萬元成交，折合成交單價約2.3萬元/m2，放盤約一周，目前該盤市場均價約3萬~3.2萬元/m2。

降價急先鋒3

芳村電梯樓降二千 買家不買賬

中原地產(chǎn)芳村大道西分行營業(yè)經(jīng)理江金洪介紹，今年年初，芳村板塊的樓梯樓成交均價約為1.6萬~1.8萬元/m2，電梯樓則為2萬元/m2左右，而在上月，樓梯樓成交均價降至1.5萬元/m2左右，電梯樓約為1.8萬元/m2。江金洪表示，在一手樓市連番促銷、優(yōu)惠的沖擊下，該板塊近60%的買家轉(zhuǎn)而投向購買市內(nèi)一手單位。因此該板塊二手樓市較為淡靜，如出售的二手單位總價較低，單價相對優(yōu)惠，則受“剛需”買家歡迎。

上半年降價筍盤案例

曉園新村：“賣一買一”業(yè)主急套現(xiàn)急降14萬

據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，近期海珠區(qū)江南大道分行成交一套南曉園新村低層兩房單位，帶精致裝修，面積66平方米，成交價為130萬元。業(yè)主是一位退休人士，為替買大戶型同住的兒子籌錢付首期而放售，由于希望價錢盡量賣高些，因此業(yè)主最初放盤價144萬元，單價近2.2萬元/m2，而目前該盤中低層單位成交均價在1.9萬~2萬元/m2，放盤價明顯高于市場價。該套單位即便在3月份已有意向買家看中，但都因為業(yè)主不愿意傾價而談不攏。不過，業(yè)主一家在4月初看中了一套大戶型，由于需要在短時間內(nèi)準(zhǔn)備好首期款，因此將放盤價調(diào)低至130萬元，與市場價持平，最后被一位自住買家看中并成交。

僑城花園：買家一次性付款 業(yè)主八折促成交

據(jù)滿堂紅僑城分店經(jīng)紀(jì)人何家望介紹，2月份僑城花園某業(yè)主放售一個59平方米單位，放盤價為105萬元，均價約17800元/m2，而當(dāng)時該盤成交均價約1.8萬元/m2。但由于業(yè)主急售以解決資金問題，只要求一次性支付，放盤后市場反應(yīng)較熱烈，僅兩天即促成交易，成交總價為85萬元，成交均價為14411元/m2，降幅約20%。

建設(shè)四馬路樓梯樓：放盤兩月無人問 打7.9折即成交

滿堂紅建設(shè)大馬路分店經(jīng)紀(jì)人吳新麗介紹，3月份建設(shè)四馬路某20年樓齡的樓梯樓業(yè)主放售一個38平方米單位，放盤價為110萬元，均價約為2.9萬元/m2。放盤兩個月，業(yè)主議價空間較小，意向客戶覺得價格較高未能成交，到5月中旬業(yè)主心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，降價后僅幾天時間就完成交易，最終以88萬元成交，成交均價約2.3萬元/m2，相當(dāng)于打了7.9折。業(yè)主降價出售主要是該單位證未過5年；另外，業(yè)主已下定買另一新房單位，急需資金支付新房房款。