七月第四周，北京樓市仍然難見(jiàn)起色。新房市場(chǎng)成交環(huán)比量跌價(jià)平，本周成交量未能繼續(xù)沖刺，再度下滑，價(jià)格穩(wěn)定。上周二手住宅成交情況來(lái)看，成交量繼續(xù)小幅上升，成交均價(jià)也未發(fā)生進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)整體仍處于低位穩(wěn)定的狀態(tài)。
住建委信息顯示，上周北京新增預(yù)售證5個(gè)，推出房源610套，總供應(yīng)面積7.71萬(wàn)平米；土地市場(chǎng)再再次回歸沉寂，供應(yīng)和成交兩個(gè)層面均未現(xiàn)新動(dòng)作。
新房成交769套 環(huán)比下跌15.31%
繼年中房企為沖擊業(yè)績(jī)集中成交之后，北京市新房周成交量一直在千套以下徘徊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京一手房共成交769套，環(huán)比下跌15.31%。從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)看，上周各區(qū)縣成交量多數(shù)環(huán)比下降。由于首開(kāi)·熙悅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]山[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]熱銷，上周房山以21.98%的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑各區(qū)。其次，通州和大興也分別以20.55%和16.38%的占比躋身前三甲。
價(jià)格則保持了連續(xù)七周以來(lái)的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)26708元/平米，環(huán)比微幅上升0.99%。成交金額23.58 億元，隨著成交量的下滑，成交額環(huán)比下降14.58%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房?jī)r(jià)未現(xiàn)松動(dòng)、信貸政策無(wú)明顯變化的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者入市動(dòng)力不足，仍陷觀望情緒。此外，6月下旬以來(lái)，供應(yīng)急劇減少且偏向中高端，在一定程度上抑制了部分低端剛需的釋放。據(jù)預(yù)測(cè)，在信貸利好出臺(tái)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)以前，預(yù)期新房市場(chǎng)仍將延續(xù)目前的低溫態(tài)勢(shì)。
二手房低位穩(wěn)定 或迎政策利好
二手房市場(chǎng)并無(wú)太大變動(dòng)，上周成交量繼續(xù)小幅上升，成交均價(jià)也未發(fā)生進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)整體仍處于低位穩(wěn)定的狀態(tài)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，上周北京市二手住宅共成交1899套，成交量環(huán)比上升5.3%，與6月第四周相比下降6.9%。進(jìn)入7月以來(lái)周成交量穩(wěn)中有升，預(yù)計(jì)全月成交量與6月相比將有近兩成左右的增加。值得一提的是，由于上周成交套型面積偏小，總成交面積環(huán)比有所下降。
價(jià)格方面，環(huán)比變化幅度連續(xù)兩周保持在1%以內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，7月第四周，北京市二手住宅成交價(jià)格為26853元/平方米，成交均價(jià)較上周微漲0.9%，與6月第四周相比漲幅也為0.9%。
在樓市分化不斷加劇的情況下，樓市分類調(diào)控的政策也在不斷調(diào)整。聚焦到二手房市場(chǎng)，鳳凰房產(chǎn)了解到，北京市住建委將發(fā)揮二手住房市場(chǎng)的作用，滿足居民自住型、改善型需求。適時(shí)合理調(diào)整享受稅收優(yōu)惠的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二手房流通，緩解供需矛盾。
對(duì)此，機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，伴隨著前兩年房?jī)r(jià)的快速上漲，當(dāng)前的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格情況脫節(jié)的現(xiàn)象已較為明顯，二季度各區(qū)域二手住宅實(shí)際成交均價(jià)均已明顯高于普宅單價(jià)上限，個(gè)別區(qū)域價(jià)格差距甚至已超過(guò)20%。
在此市場(chǎng)環(huán)境下，若政府對(duì)于普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，將降低部分二手住宅交易的稅費(fèi)成本，尤其對(duì)于資金較為有限的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本的降低無(wú)疑將成為刺激其入市的一項(xiàng)利好。但目前由于價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的具體時(shí)間和細(xì)則尚未明確落地，因此短期內(nèi)還不會(huì)有明顯的影響。
庫(kù)存直逼十萬(wàn)套 剛需低端項(xiàng)目或降價(jià)
截至上周末（7月27日），北京新增預(yù)售證5個(gè)，推出房源610套，總供應(yīng)面積7.71萬(wàn)平米。細(xì)看產(chǎn)品類型，不乏億城燕西華府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、滟瀾新宸等別墅豪宅的身影。數(shù)周以來(lái)，幾乎周周都有高端項(xiàng)目取得銷證，隨著“限高令”逐步解禁，高端項(xiàng)目扎堆獲批入市的高潮也將來(lái)臨。
樓市持續(xù)低迷，周成交量難破千套，市場(chǎng)進(jìn)入深度僵持階段，隨之而來(lái)的則是庫(kù)存壓力日益增加。數(shù)據(jù)顯示，北京市一手房商品住宅可售套數(shù)98174套，比此前一周增加了764套，庫(kù)存高企的態(tài)勢(shì)愈演愈烈。若按近8 周北京全市一手房市場(chǎng)平均銷售955 套的速度，目前的住宅存量約需102.8周被市場(chǎng)完全消化。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，目前來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了從僵持到各種促銷并用的階段，但各種優(yōu)惠并未對(duì)購(gòu)房者造成有效的沖擊，整體觀望情緒未得到改變。房企面臨資回籠金與庫(kù)存高企等多方壓力，預(yù)計(jì)在三季度末，讓利范圍或有所擴(kuò)大。尤其與自住房一樣，定位剛需的低端項(xiàng)目，價(jià)格或出現(xiàn)較為明顯的下調(diào)。
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