限購令這一房地產(chǎn)銷售頭上的“金庫咒”正慢慢被摘除。6月27日，呼和浩特首先宣布放開房屋限購政策，拉開各地取消限購的大幕。緊接著，濟南、長春、成都、?？诘瘸鞘幸蚕嗬^跟進。
據(jù)央廣網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，在46個限購城市中，明確還未取消限購的有22個，對限購政策作出調(diào)整的有8個，傳聞已放開或?qū)⒎砰_限購的有10個，全面放開限購的5個。近半數(shù)城市表現(xiàn)淡定，仍然“按兵不動”，政策堅挺。
在樓市“去庫存化”的大潮下，這股政策的暖風(fēng)并沒有吹向一線城市。北京、上海、廣州都已經(jīng)有明確的官方層面的表態(tài)，否認將出臺松綁限購的政策。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對央廣網(wǎng)財經(jīng)記者表示，一線城市土地資源和房屋供應(yīng)量的矛盾沒有得到解決，同時，還可能受到住建部的內(nèi)部指導(dǎo)意見的約束，年內(nèi)放開限購的可能性不大。
但是，楊紅旭坦言，一線城市放開限購是大勢所趨，他預(yù)計一線城市明年有放松限購甚至放開限購的可能。他說：“國家倡導(dǎo)讓市場在資源配置中起主導(dǎo)作用，未來的房地產(chǎn)調(diào)控手段正由限購限貸轉(zhuǎn)向市場調(diào)控、稅收調(diào)控等手段。從近期情況來看，很多二三線城市在陸續(xù)放開，一線城市也會最終放開。”
業(yè)內(nèi)人士認為，多地為刺激房地產(chǎn)市場回暖而采取的取消或放松限購，與地方政府對房地產(chǎn)的依賴有關(guān)。成交量的下跌，打擊了房企的拿地?zé)崆?，進而影響地方政府的財政收入。
盡管如此，一線城市并沒有因此而“低頭”。央廣網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計了上半年四大一線城市的土地收入情況，其中，北京土地出讓收益仍然呈現(xiàn)強勁增長勢頭，上半年已達173.6億元，只占上半年財政收入不到8%，并已完成了今年全年預(yù)算總額的128%。
北京市財政局副局長、新聞發(fā)言人韓杰表示，土地收入的增加并非意味著北京依靠“土地財政”，北京的土地資源稀缺，政府不可能把土地財政作為可持續(xù)發(fā)展的來源。
楊紅旭表示，一線城市土地收入占財政收入的比重偏低，而且工業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)達，財政收入不依賴土地的說法有一定的道理。
然而，資深房地產(chǎn)專家韓世同卻不認同，他認為：“北京、上海賣地收入都過千億，樓市成交不理想必然會影響土地的出讓。一線城市去年土地出讓情況理想，財政收入沒有收到太大的威脅，但隨著時間的延續(xù)，遲早會撐不住的。”
多個城市仍在“死撐”
眾多二、三城市在住建部“千方百計去庫存”的號召中放松了限購，江蘇常州甚至在黨報頭條呼吁市民買房。但是，石家莊、大連、哈爾濱、佛山、蘭州、銀川、合肥、太原、青島、南京等省會城市和經(jīng)濟發(fā)達城市仍然“按兵不動”。
楊紅旭認為，這些城市是否放開限購取決于當?shù)毓賳T的態(tài)度，有的官員積極主動，愿意承受輿論的壓力，有的官員則膽小怕事，不愿意承受輿論和上級部門的壓力。此外，不同城市之間房價漲跌幅度不一，合肥、南京等城市的房價比較強勢，因此不愿意放得太快。
韓世同則認為，目前二三線城市已經(jīng)具備了放開限購的條件，應(yīng)該把握時機，否則就會像呼和浩特一樣，即使全面放開限購，也沒法刺激成交量的上漲。
據(jù)《南方都市報》報道，中原地產(chǎn)抽樣調(diào)查13個典型城市，具體涉及天津、成都、杭州、長春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟南、福州、無錫、寧波及南寧。結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)效果不顯著，成交量出現(xiàn)反彈的僅有杭州蕭山、濟南及成都。
韓世同分析稱，放開限購效果有限的主要原因是限貸的因素依然存在。
“現(xiàn)在銀行把款項發(fā)放給開發(fā)商收益更高，年息15%都有人搶著要，但是貸給購房者，利息只有7%到8%，開發(fā)商兩三年就能還回來了，購房者要等二三十年才能還清，你說銀行原因貸給誰呢？”
企業(yè)銷售慘淡 以價跑量
與政府淡定的姿態(tài)不同，房企在一線城市高價拿地，如今又面臨一線城市庫存量增高、房價走低、銀行放貸態(tài)度曖昧的消極因素，陷入尷尬的境地。
庫存方面，北京、上海的庫存量都創(chuàng)多月的新高，廣州今年的最高庫存甚至曾超10萬套，而深圳已有多月新建住宅庫存去化周期超過10個月警戒線。
從房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，6月，上海、廣州、深圳的新房價格都出現(xiàn)了環(huán)比的下跌，只有北京新建住宅環(huán)比上漲0.1%，四大城市二手房價格更是環(huán)比全面下跌，北京跌1.3%創(chuàng)新高。
除此以外，房企在一線城市還面臨了銀行放貸偏緊的壓力。據(jù)《東方早報》報道，在多個城市暗地松綁限購后，銀行的限貸放松也悄然展開，而商業(yè)銀行更樂于為二、三線城市放松房貸。
為此，房企紛紛打出“促銷牌”，力求以價換量。比如，珠江地產(chǎn)在北京的樓盤就曾推出了“全盤無首付”、“降價險”等促銷活動。位于通州的首開香溪郡項目推出“0元搶房行動”、半年“0月供”、甚“0首付”等優(yōu)惠。通州馬駒橋的國風(fēng)美侖現(xiàn)房93折出售、2萬元抵6萬元。東亞推出“全民營銷、百二傭金”活動。
韓世同表示，在房價出現(xiàn)下行的初級階段適當放開限購，能促進成交量，能達到經(jīng)濟微刺激的效果。同時，在這個階段，投資性購房即便入市，也在少數(shù)，房價會出現(xiàn)反彈，但不會瘋漲。
韓世同預(yù)測，目前一線城市已經(jīng)進入房價下行的初始階段，下半年放松限購的做法還會繼續(xù)出現(xiàn)，金融信貸方面必須要做出調(diào)整，否則個人房貸受限制，房地產(chǎn)的成交就難以大規(guī)?；謴?fù)。
結(jié)語：如果全面放開限購是大勢所趨，撐得太久不符合政府、企業(yè)、購房者三方的利益，用市場之手來調(diào)控樓市才能促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
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