在房地產(chǎn)市場低迷半年之后,“曲線救市”已成為眼下“最熱鬧的風(fēng)景線”。來自中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月23日,在46個(gè)限購城市中有26個(gè)城市針對(duì)限購政策進(jìn)行了微調(diào)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,早在今年初,有關(guān)房地產(chǎn)市場將放松調(diào)控的聲音便傳出,而在此次地方政府“救市”大軍中,除了??诘瘸雠_(tái)松綁限購相關(guān)政策的城市外,還包括以眉山為代表的非限購城市的 “救市”舉動(dòng)。在不少分析人士看來,此輪地方政府“曲線救市”的背后,是整個(gè)房地產(chǎn)市場過去幾年超速發(fā)展透支市場空間所致。
盡管各地 “救市”路徑花樣百出,不過大多數(shù)專家認(rèn)為,其對(duì)購房潛力的釋放作用有限,在信貸政策、剛需透支等因素作用下,市場很難被提振。
“救市”多在二、三線城市
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),僅在7月就有???、濟(jì)南、西安等10個(gè)左右城市發(fā)文“松綁”。據(jù)中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月23日,在46個(gè)限購城市中有26個(gè)城市針對(duì)限購政策進(jìn)行了微調(diào)(包括限購執(zhí)行層面取消、局部取消、明確發(fā)文取消或傳聞取消)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,目前對(duì)限購政策進(jìn)行松綁和變通調(diào)整的城市主要有兩種:一種是呼和浩特、濟(jì)南等發(fā)布明確政策文件,進(jìn)行松綁;另一種則是南昌等雖然未明確發(fā)文,實(shí)際上卻有松綁動(dòng)作。
事實(shí)上,在此輪地方政府掀起的“救市”大戲中,還有不少未納入限購的城市也參與了進(jìn)來。“目前各個(gè)地方政府‘救市’路徑也不盡相同。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,比如以蘇州為代表的明確放開某一類或某個(gè)區(qū)域的住宅商品房限購政策;以濟(jì)南、福州為代表的以取消或不要求提供住房套數(shù)查詢證明以及降低“補(bǔ)稅”限制等變相放松對(duì)置業(yè)者購房套數(shù)的限制;還有以南寧為代表的通過放寬入戶政策、降低公積金貸款門檻、減免契稅或一次性付款可購第三套房等方式進(jìn)行“救市”。
對(duì)于樓市而言,“救市”并非首次。記者了解到,自2006年房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期以來,還經(jīng)歷了一次較大調(diào)整。
2009年初,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù):2009年2月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%,環(huán)比下降0.2%;與此同時(shí),房價(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量超過了房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)。
“2009年初樓市遭受了大幅度下跌,當(dāng)時(shí)開發(fā)商集體呼吁救市。”世聯(lián)地產(chǎn)市場經(jīng)理王波介紹。
“不過與2009年不同的是,這一次救市主角大多為地方政府。”一位不愿具名的地產(chǎn)界觀察人士表示,2009年房價(jià)下行與宏觀調(diào)控政策長期作用有關(guān),今年的市場反轉(zhuǎn)則更多來自于市場本身的作用。“說白了就是剛需下降。”該名人士認(rèn)為。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到,目前出臺(tái)“救市”政策的城市基本集中在二、三線城市,這也成為此輪“救市”的一個(gè)鮮明特點(diǎn)。
在張大偉看來,二、三線城市未來很可能會(huì)全面放松限購,并出臺(tái)相關(guān)政策“救市”。“國內(nèi)很多二、三線城市,特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少支撐的三線城市的庫存積累已經(jīng)很高,只有‘救市’才存在盤活市場的希望”。
多名分析人士認(rèn)為,在二、三線城市為“救市”主力背后,是地方經(jīng)濟(jì)多年來土地財(cái)政收入為主的倒逼效應(yīng)。以濟(jì)南市為例,1~5月,全市稅收收入增長11.5%,未達(dá)到年初計(jì)劃增速12%的目標(biāo),其中,總量占營業(yè)稅近1/3的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅完成19億元,同比下降2.85%。
“財(cái)政收入下滑將影響地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,政府出手也屬無奈之舉。”上述人士表示。
或有更多城市加入“救市”
事實(shí)上,多名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,眼下多個(gè)地方政府出臺(tái)“救市”政策,其實(shí)早有預(yù)演。
在2010年出臺(tái)的多個(gè)地方版限購令中,均出現(xiàn)了 “暫時(shí)”、“暫停”、“暫定”等字眼,無形中將其定性成一個(gè)短暫實(shí)施的階段性政策;而“限購政策”的持續(xù)時(shí)間等問題,并未在文件中體現(xiàn)。
此外,在2014年 《政府工作報(bào)告》中有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的表述也有所變化。
分析人士認(rèn)為,對(duì)比前幾年的《政府工作報(bào)告》,2011年、2012年為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”;2013年,則提出“堅(jiān)決”抑制投資投機(jī)性需求;今年的報(bào)告中,卻并未出現(xiàn)“堅(jiān)定不移”、“堅(jiān)決”、“加強(qiáng)”等詞語。“這或許是房地產(chǎn)調(diào)控政策將逐漸淡出的先聲。”陳國強(qiáng)說。
“實(shí)際上對(duì)于房地產(chǎn)市場,中央已經(jīng)傳遞出松綁的信號(hào),不然地方政府也不可能貿(mào)然集體‘救市’。”王波說。
如果說此前在房地產(chǎn)調(diào)控一事上中央的態(tài)度并未明朗化化,那么近日新上任的住建部部長陳政高在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上提出“千方百計(jì)消化庫存”則是一個(gè)分水嶺。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至6月末,14個(gè)重點(diǎn)城市的庫存環(huán)比增長2.78%,處于今年以來最高水平,多地庫存接近2010年以來的最高水平。
“庫存高企、銷售低迷是地方政府救市的主要原因,而中央的‘不刺激、不打壓’的態(tài)度則無形中增加了地方政府‘救市’的趨勢(shì)。”上述觀察人士表示,未來可能會(huì)有更多二、三線城市加入“救市”隊(duì)伍。
“救市”收效暫難顯現(xiàn)
這一輪由地方政府主導(dǎo)的 “救市”之路,是否能拯救“被困”的樓市?對(duì)此,中原集團(tuán)研究中心給出了否定的答案。
該研究中心7月24日發(fā)布的《限購放松效果大盤點(diǎn) 樓市尚無反彈跡象》統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,7月前20日,中原監(jiān)測54個(gè)重點(diǎn)城市中,新房總成交量比6月同期微漲3.9%。對(duì)于7月的小幅上升,該研究中心分析認(rèn)為,“6月初受端午節(jié)影響,成交量下降造成同比基數(shù)較低。若刨除端午節(jié)3天影響,7月成交量同比仍下降2.7%。”
此外,針對(duì)政府“松綁”樓市,中原集團(tuán)研究中心總結(jié)了三類不同的市場反應(yīng),除開“短期效果顯著,成交出現(xiàn)反彈”和“收效甚微”兩類城市外,抽樣調(diào)查的城市中,“松綁”對(duì)樓市“基本沒影響”的城市數(shù)量占近半數(shù)。
抽樣調(diào)查結(jié)果顯示,蘇州、無錫、廈門等地的“救市”不僅沒有拉動(dòng)樓市實(shí)現(xiàn)銷售增長,反而都出現(xiàn)了不同程度下降。
以蘇州為例,從7月19日起,全市取消對(duì)90平方米以上住房的限購政策,本地人及外地人均可購買。另有傳聞稱含90平方米以下的精裝修房源,綠色建筑二星以上取消限購等,多重“松綁”,蘇州卻仍難拉動(dòng)樓市實(shí)現(xiàn)增長。蘇州6月以來至限購日前,銷售日均值大致為2.1萬平方米左右,而7月19~22日日均成交僅為1.8萬平方米左右。
盡管多地政府出臺(tái)救市政策,政府的“有形之手”對(duì)樓市的“拉動(dòng)”效果還暫未顯現(xiàn)。張大偉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,最終解決樓市問題的關(guān)鍵,還需國家放寬信貸政策。
“僅僅基于行政政策放松行情的持續(xù)性有限,因?yàn)樾姓叩淖儎?dòng)難以改變基本面運(yùn)行趨勢(shì),也難以改變目前中小開發(fā)商日益增加的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。而貨幣政策的松動(dòng),是可以在未來對(duì)這兩方面有實(shí)質(zhì)性改善的。”興業(yè)證券一份研報(bào)如是稱。
此外,目前市場存量過大,“買漲不買跌”的心態(tài)也正在左右著消費(fèi)者。“救市”政策對(duì)市場雖帶來部分刺激,但信貸政策上,購房者正缺乏支持。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,今年上半年商業(yè)銀行在剛需購房的支持力度上明顯不夠,導(dǎo)致購房者入市有心無力。
信貸政策若放寬,對(duì)購房者而言無疑是一項(xiàng)利好。如今雖頻頻有消息傳出信貸將有所放寬,實(shí)際政策消息卻未真正落地。
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