年前，在商業(yè)領(lǐng)域名不見經(jīng)傳的泰禾公然叫板萬達(dá)，提出“學(xué)習(xí)萬達(dá)，超越萬達(dá)”的口號，宣稱打造商業(yè)地產(chǎn)。

 

自2010年至今短短的4年時間，泰禾已經(jīng)擁有5個商業(yè)綜合體，銷售額占據(jù)集團半壁江山。7月25日，泰禾集團東二環(huán)泰禾廣場全球招商大會舉辦，和訊房產(chǎn)就此采訪了泰禾集團副總裁、商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理朱進(jìn)康，他表示：“公司發(fā)展的目標(biāo)不會變，我們現(xiàn)在商場租金是部分萬達(dá)廣場店租的1.5倍，在這方面，泰禾更注重的是品質(zhì)，而不是規(guī)模。”

 

在他的藍(lán)圖中，泰禾將堅持住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)的戰(zhàn)略，力爭3-5年內(nèi)在全國布局15-20個泰禾廣場。

 

壟斷海西

 

不僅僅是單純的規(guī)避住宅限購，朱進(jìn)康透露，泰禾最初進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是有備而來。“作為上市公司如果只是做一個輕資產(chǎn)銷售為主的話，未來可能會缺少一些沉淀。所以我們需要商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的一些資金作為資產(chǎn)的沉淀。”

 

事實上，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)的格局競爭已經(jīng)十分明顯，泰禾為此制定了具體的戰(zhàn)略計劃——立足福建，布局全國。

 

資料顯示，包括福州五四北和東二環(huán)兩個泰禾廣場在內(nèi)，泰禾在福建的商業(yè)項目已經(jīng)達(dá)到5個，總建筑面積450萬平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)涵蓋購物中心、商業(yè)步行街、體驗式文娛中心、酒店集團和商務(wù)集群等。同時，公司于去年以來入手的上海、北京三個項目也同步進(jìn)行中， 按照朱進(jìn)康的規(guī)劃，泰禾商業(yè)在福州繼續(xù)擴張的同時，下一步將進(jìn)軍廈門，在福建沿海的商業(yè)項目將拓展至八個到九個，在省內(nèi)形成壟斷地位。“接下來我們在北京、上海也會大舉擴展我們的商業(yè)項目，目標(biāo)是在未來的三年到五年在全中國要布局15到20個這樣的商業(yè)中心。”

 

值得注意的是，這個規(guī)劃源于泰禾集團董事長黃其森提出的“百年老店”概念。此前，根據(jù)房地產(chǎn)的形式，黃其森預(yù)測未來房地產(chǎn)形勢如果從時間長的到十年、二十年角度一定有周期性的波動，而商業(yè)地產(chǎn)來說相對穩(wěn)定很多。泰禾從中長期的角度來看，力圖從銷售型公司轉(zhuǎn)向收入型公司。  

 

資本平衡術(shù)

 

作為商業(yè)地產(chǎn)的后起之秀，泰禾4年四城的速度令人驚詫。然而，這種高調(diào)的擴張之舉背后，是龐大的長線資本和專業(yè)資本需求，泰禾如何保持?jǐn)U張與資本的平衡，成為業(yè)界聚焦的議題。

 

對此，朱進(jìn)康作了闡述，“在這一點上面泰禾和萬達(dá)有點類似，我們追求的單個項目的資金平衡，如果有虧欠不能虧太多。”

 

更具象的來說，就是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的“快周轉(zhuǎn)”。泰禾對于商業(yè)不同業(yè)態(tài)的“分工”有著明確的規(guī)劃：通住宅、過寫字樓、臨街商鋪等部分業(yè)態(tài)的銷售來帶動整個項目的運作，購物中心、酒店等升值潛力較大的部分進(jìn)行自持。

 

朱進(jìn)康算了一筆賬，“泰禾的商業(yè)銷售總體來說比較快。比如說東二環(huán)泰禾廣場項目在一年半的時間實現(xiàn)五六十億的銷售額，回款也到了三四十億，基本已經(jīng)把土地款跟工程款給收回來。”而據(jù)泰禾2013年報顯示，去年168億的銷售額中，其中商業(yè)地產(chǎn)就占了84億。

 

此外，自持的部分也開始進(jìn)入盈利階段。“MALL的租金還是非?？捎^。未來三年后，十多個億的租金應(yīng)該是沒有問題。目前來講我們單個MALL租金其實比萬達(dá)要高很多的，”朱進(jìn)康如是表示。

 

新生活模式引領(lǐng)者

 

不得不說的是，隨著生活方式的變遷，電商對傳統(tǒng)實體商業(yè)的沖擊成為不爭的事實。如何抵御電商帶來的競爭風(fēng)險，是每一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必修的課題。

 

不過，泰禾并不認(rèn)為其是絕對“死敵”，“電商領(lǐng)域是購物中心商業(yè)發(fā)展的道路，為此我們提出‘新生活模式的引領(lǐng)者’的概念。”

 

也就是說，商業(yè)項目不是一個產(chǎn)品，而是把它研究作為一種生活模式的載體。不管是購物中心，還是綜合體里面不同的寫字樓或者是其它部分，都把它研究成是一個新生活的模式。“泰禾商業(yè)的新思路，就是說當(dāng)它成為生活一部分以后，你那個電商就很難成為替代品而替代你，”朱進(jìn)康信心滿滿的表示。

 

同時，他也透露，泰禾對于電商的研究一直在進(jìn)行，“第一階段電商我們已經(jīng)初步開始形成在做了。包括增加購物體驗這一塊，打造了6萬平米的文娛薈，里面有海西首個購物中心劇場，迪卡儂運動公園，還有大型的室內(nèi)主題樂園，共筑項目多元化游樂體系；增加線上線下感觸這一塊，泰禾也做出了預(yù)定電影票，預(yù)定位置，打折產(chǎn)品展示等等。”

 

當(dāng)然，在泰禾商業(yè)龐大的藍(lán)圖中，電商肯定不單純做這樣子，“我們在構(gòu)思泰禾電商往哪里走。但是我們新生活模式的這種運營，我覺得我們是應(yīng)對整個電商非常有利的一個方面。”