在此番房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中,“逐步回歸理性”是不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。當(dāng)前,各地先后發(fā)布政策為樓市松綁減壓,以浙江為例,在8個(gè)限購(gòu)城市中,已出現(xiàn)了集體限購(gòu)松動(dòng)。四川更是出臺(tái)了直接貼息銀行3%的政策來支持剛需市場(chǎng)。不過從短期來看,成效并不明顯。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,市場(chǎng)的問題應(yīng)該交給市場(chǎng)去解決,地方政府不宜過多干預(yù)。

在地方政府積極“救市”之時(shí),房?jī)r(jià)仍然在固執(zhí)地往下走。

 

中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10835元/平方米,環(huán)比6月下跌0.81%,這也是繼5月、6月以來的第3個(gè)月持續(xù)下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看,100個(gè)城市中76個(gè)城市環(huán)比下跌,僅24個(gè)城市環(huán)比上漲。

 

截至目前,在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中,已經(jīng)有31個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng),占比超過60%。

 

中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,放松限購(gòu)無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存高企、供大于求的局面,但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期,促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場(chǎng)回升的關(guān)鍵要素。

 

在網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上,民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華表示,今年底或明年初,房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)回到更多由公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和合理供求關(guān)系以及政府必要的監(jiān)管下的理性發(fā)展,因此房?jī)r(jià)不會(huì)再重復(fù)過去暴漲、暴跌的極端現(xiàn)象。

 

房?jī)r(jià)環(huán)比連跌3個(gè)月

 

百城房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)第3個(gè)月下跌,從漲跌城市個(gè)數(shù)看,76個(gè)城市環(huán)比下跌,24個(gè)城市環(huán)比上漲。與6月相比,7月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少了5個(gè),其中漲幅在1%以上的有3個(gè),較6月減少4個(gè);7月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較6月增加5個(gè),其中跌幅在1%以上的有39個(gè),較6月增加4個(gè)。

 

包含四個(gè)一線城市在內(nèi)的十大城市全部環(huán)比下跌,且跌幅超過全國(guó)。房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅逐漸加深,同比漲勢(shì)也日漸微小。7月百城住宅價(jià)格同比上漲4.72%,漲幅較6月縮小1.76個(gè)百分點(diǎn),為連續(xù)第7個(gè)月縮小。100個(gè)城市中,有48個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲,上漲城市個(gè)數(shù)較6月減少15個(gè)。

 

此外,上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然同比下滑,而能夠完成全年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23家公布銷售目標(biāo)的房企中,平均完成率為40.3%,其中4家房企完成不足三分之一。相比之下,恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)了的50%,目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

 

房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)原因是庫(kù)存。上半年,我國(guó)商品住房銷售面積為42487萬(wàn)平方米,同比下降了7.8%,銷售額也同比下降9.2%;待售面積則增至35917平方米,同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長(zhǎng)8.3%。

 

“從一、二線城市看,2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市,為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給,普通商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2～3年的調(diào)整期。盡管長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn),但短期下跌難以避免。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

 

樓市正逐步回歸理性

 

當(dāng)前,大部分限購(gòu)城市也開始出臺(tái)相關(guān)“救市”措施,天津、南寧、無(wú)錫、合肥等超過30個(gè)城市限購(gòu)政策調(diào)整或取消,但業(yè)內(nèi)對(duì)放松限購(gòu)的效果預(yù)期并不看好。

 

黃瑜表示,部分庫(kù)存過大、需求不足的城市,通過放松限購(gòu)、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。供應(yīng)方面,迫于庫(kù)存高企和負(fù)債率較高的壓力,多數(shù)房企采取低價(jià)加推、降價(jià)促銷等策略,加大推盤以價(jià)換量以保障業(yè)績(jī)。“在市場(chǎng)信息更發(fā)達(dá)的大中城市,品牌房企對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感,促銷項(xiàng)目增多且價(jià)格下調(diào)幅度擴(kuò)大,但需求方面,消費(fèi)者仍然預(yù)期市場(chǎng)保持下行,入市意愿不高,市場(chǎng)成交沒有明顯改善。”

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,預(yù)計(jì)在2014第三季度,限購(gòu)等救市政策出臺(tái)難以對(duì)低迷期市場(chǎng)起到比較大的刺激作用,開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則,千方百計(jì)消化庫(kù)存。

 

7月28日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的2014年《中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》顯示,我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì),中國(guó)樓市告別兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)期,正逐步回歸理性。

 

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說,市場(chǎng)的問題要交給市場(chǎng)解決,對(duì)于這次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整,地方政府不宜過多干預(yù)。

 

他認(rèn)為,今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控,綜合房?jī)r(jià)、庫(kù)存、投資等多元指標(biāo)。如果房?jī)r(jià)跌幅不超過30%,庫(kù)存沒有超過6至10個(gè)月,投資也沒有大幅下滑,那么政府不要急于干預(yù),還應(yīng)采取中性的金融與財(cái)政政策。

 

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地方救市1

 

浙江多個(gè)城市限購(gòu)“松綁”能否回暖需看銀行“臉色”

 

8月1日,浙江金華住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布通知,即日起金華市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策。由此,前后一周時(shí)間內(nèi),浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波和金華等4個(gè)城市相繼放松限購(gòu)。此外,據(jù)中新網(wǎng)消息,衢州、臺(tái)州多個(gè)樓盤的銷售人員告訴記者,目前當(dāng)?shù)叵拶?gòu)令也已口頭取消,不過正式文件還未下發(fā)。

 

據(jù)了解,2011年,浙江省內(nèi)的杭州、溫州等11個(gè)地級(jí)市中有8個(gè)宣布實(shí)施樓市“限購(gòu)令”。目前,除紹興、舟山依然執(zhí)行限購(gòu)政策外,其他6個(gè)城市均已松動(dòng)。

 

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,2010年前,浙江省各市房?jī)r(jià)普遍偏高,經(jīng)過這些年限購(gòu),下降趨勢(shì)已近觸底,現(xiàn)在第一時(shí)間放開限購(gòu)很正常。

 

一周內(nèi)4地松綁限購(gòu)

 

7月28日～8月1日,浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波以及金華先后發(fā)布松動(dòng)限購(gòu)消息,但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在各地為樓市“松綁”的基礎(chǔ)上,房屋成交量并沒有大幅上漲。以杭州為例,透明售房網(wǎng)公開資料顯示,從7月28日放松限購(gòu)開始,經(jīng)過幾天的 “小高潮”后,8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套,基本回到了限購(gòu)松綁前的水平。

 

而從房屋庫(kù)存量來看,截至7月底,寧波市區(qū)可售商品住房4.86萬(wàn)套、660萬(wàn)平方米,可售面積較年初增加31%。按照商品住房可售量與2013年月均成交量比較計(jì)算消化周期,寧波市區(qū)商品住房平均消化周期超過20個(gè)月。

 

王永太認(rèn)為,2010年以前,浙江多個(gè)城市的樓市供需失衡是造成高庫(kù)存的根本原因。“在2010年以前,浙江全省的房?jī)r(jià)均價(jià)甚至一度超過了天津全市的均價(jià),其中杭州始終處于‘準(zhǔn)一線’水平。之前的過度消費(fèi),導(dǎo)致這幾年銷量大幅下降,房?jī)r(jià)增速放緩,庫(kù)存積壓嚴(yán)重。”

 

放寬商貸可能性較小

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道了杭州公積金貸款首付比例有所放松的消息,杭州市住房公積金管理中心表示,首套房首付三成不變,二套房公積金貸款首付比例從原來的七成下調(diào)至六成。銀行商業(yè)貸款方面,杭州目前執(zhí)行的政策還是首套房基準(zhǔn)利率,個(gè)別評(píng)級(jí)高的客戶可能享受九五折利率;二套房依然執(zhí)行首付七成,利率上浮10%的底線。

 

在多位業(yè)內(nèi)人士看來,此次“松綁”后,浙江樓市能否真正回暖,關(guān)鍵還得看銀行“臉色”。

 

透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接此前在接受媒體采訪時(shí)表示,根據(jù)透明售房研究院的數(shù)據(jù),上半年的購(gòu)房者中,有三成左右使用公積金貸款或組合貸款。杭州公積金貸款調(diào)整,會(huì)催生一定購(gòu)買力,但限購(gòu)調(diào)整、限貸不變的市場(chǎng),不會(huì)是具有轉(zhuǎn)折意義的市場(chǎng)。

 

方張接認(rèn)為,公積金調(diào)整撕開了限貸政策調(diào)整的一個(gè)口子,預(yù)計(jì)未來商業(yè)貸款政策也會(huì)放松限制,一旦限購(gòu)、限貸都逐步放松,市場(chǎng)底部就會(huì)加快來臨。

 

對(duì)于放寬商業(yè)貸款的可能性,王永太則持保守態(tài)度,“目前來看,銀行貸款限制放寬可能性很小,從控制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮,降低貸款首付,意味著金融風(fēng)險(xiǎn)增大,從目前浙江金融市場(chǎng)情況看,這樣的放寬不太可能;另一方面,政府調(diào)控的目標(biāo)是房?jī)r(jià)不能上漲的同時(shí),促進(jìn)房產(chǎn)銷售額,要達(dá)到這一目的,還需要更細(xì)致的研究,出臺(tái)更有針對(duì)性的政策。”

 

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地方救市2

 

四川居民首套房享基準(zhǔn)利率 銀行獲3%財(cái)政補(bǔ)貼

 

樓市低迷至今,多地紛紛松綁限購(gòu),但效果尚未顯現(xiàn),業(yè)內(nèi)人士將制約這一樓市僵局的關(guān)鍵直指信貸。

 

7月31日,成都市財(cái)政局官網(wǎng)發(fā)布消息稱,四川省財(cái)政廳決定從2014年7月1日至2014年12月31日期間,對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購(gòu)買自住普通商品房提供貸款,且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率,按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。

 

8月3日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向多家四川國(guó)有商業(yè)銀行核實(shí)了上述說法,其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,他們?cè)谏现芤阎ぴ撜?目前尚未對(duì)信貸進(jìn)行調(diào)整,還在等待政策的具體細(xì)則出臺(tái)。

 

不過,有銀行界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,銀行的房貸利率受資金供需關(guān)系影響,在當(dāng)前銀行資金鏈緊張、資金來源被大量分流的情況下,銀行不一定會(huì)犧牲房貸利息而接受貼息政策,該政策的刺激效果可能有限。

 

“補(bǔ)貼”支持剛需市場(chǎng)

 

四川財(cái)政發(fā)布的這條“補(bǔ)貼”銀行、鼓勵(lì)銀行支持剛需房購(gòu)買的政策,引發(fā)了房企和購(gòu)房者的關(guān)注。

 

一家國(guó)有商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,財(cái)政補(bǔ)貼金額是銀行房貸總額的3%,這是政府在增強(qiáng)購(gòu)房者信心,予商業(yè)銀行以支持。等到具體細(xì)則公布,銀行會(huì)積極配合,做出相應(yīng)調(diào)整。

 

據(jù)成都市財(cái)政局官網(wǎng)消息稱,按照　《四川省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政廳關(guān)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條財(cái)稅政策措施》文件精神,最新舉動(dòng)為的是發(fā)揮財(cái)政政策引導(dǎo)作用,“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購(gòu)買基本住房,促進(jìn)全省建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。

 

此次新政針對(duì)的是面積在140平方米以下、小區(qū)容積率1.0以上、成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下的“首套普通商品房”,也即剛需房。

 

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示,四川這一政策相當(dāng)于對(duì)銀行貼息的方式支持剛需市場(chǎng),而住建部部長(zhǎng)陳政高此前曾公開表示的今年下半年要千方百計(jì)“去庫(kù)存”。

 

顧云昌指出,貸款是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,尤其是對(duì)于剛需購(gòu)買者來說。地方政府用貼息的方式鼓勵(lì)銀行放貸,既是為了促進(jìn)解決居民住房的民生問題,又旨在解決樓市低迷、庫(kù)存量過高的經(jīng)濟(jì)問題。

 

銀行是否接招有待觀察

 

不過,也有銀行界、房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這項(xiàng)政策雖意圖甚好,但銀行是否接招還有待觀察。

 

記者注意到,財(cái)政貼息的前提是“貸款利率不超過同期基本利率”,而幾乎所有銀行都不提供基準(zhǔn)利率貸款,首套房房貸均會(huì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮,不少銀行都上浮至少10%執(zhí)行。因此,四川財(cái)政3%的貼息政策是否能充抵上浮的基礎(chǔ)利率?

 

中原地產(chǎn)華西區(qū)董事、總經(jīng)理莊澤寶也認(rèn)為,這項(xiàng)政策并非強(qiáng)制命令,具體執(zhí)不執(zhí)行、如何執(zhí)行是看各個(gè)銀行。另外,銀行也會(huì)觀望細(xì)則的出臺(tái),3%的房貸將以怎樣的方式返給銀行?分多長(zhǎng)時(shí)間返?這些都將影響銀行具體房貸政策的實(shí)施。

 

一家國(guó)有商業(yè)銀行在四川的一位高管坦言,銀行并不是愿意放松房貸,事實(shí)上,首套房對(duì)銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行是愿意貸款的。

 

他表示,資金來源緊張才是難以降低貸款門檻的根本問題。隨著市場(chǎng)上大小信貸融資公司的加入,互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的吸金,銀行資金來源已被嚴(yán)重分流。因此縱使有財(cái)政貼息,銀行也會(huì)考量成本和收益,恐怕難以提高貸款額度、降低貸款利息。

 

事實(shí)上,除了對(duì)銀行貼息,政府刺激樓市的另一種常見做法是直接補(bǔ)貼購(gòu)房者。成房聯(lián)總經(jīng)理冷泉頤認(rèn)為,比起貼息銀行,將補(bǔ)貼返給購(gòu)房者的做法可能更有效。

 

顧云昌指出,這兩種辦法都可行,貼息的方法國(guó)外多有運(yùn)用,也比較規(guī)范。3%的返利并不低,政府的姿態(tài)是關(guān)鍵。