北京樓市供需比達(dá)1.9∶1 買房市場來臨

2014年08月08日 14:38
來源:中國消費(fèi)網(wǎng)
北京新房市場買賣雙方的地位正在反轉(zhuǎn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前新房市場上的供應(yīng)量和需求量之比達(dá)到了少有的1.9∶1,市場完全由買方主導(dǎo)。
新項(xiàng)目蓄客成難題
去年此時(shí),新房市場幾乎所有在售項(xiàng)目都在排隊(duì)搖號(hào),每個(gè)樓盤都不愁蓄客,即便項(xiàng)目還只是個(gè)大坑,即便只有幾頁戶型圖,但仍然擋不住買房人的熱情。如今,每個(gè)新項(xiàng)目入市最發(fā)愁的就是蓄客,許多項(xiàng)目不得不開發(fā)了許多新的促銷方式,比如微信關(guān)注后派發(fā)現(xiàn)金紅包,向每一位介紹買房的人回饋現(xiàn)金等。但據(jù)記者了解,這些新措施對于成交的推動(dòng)作用比較有限,并不能從根本上改變售樓處冷清的現(xiàn)狀。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年7月25日,北京樓市共新增8320套房源,而商品住宅成交量卻僅有4299套,樓市總的供需比罕見地高達(dá)1.9∶1。這意味著,每新增兩套住宅就只有一套能賣出去,而去年很多熱銷盤的供需比都是1∶4,甚至1∶5。“每天到售樓處后,我就直接不停地打電話,不管是去年甚至前年的來訪客戶,只要在售樓處留過電話的,我都要一遍遍地打過去;但10個(gè)電話中有8個(gè)沒說兩句就直接掛斷了,另外兩個(gè)也只是打聽了一下價(jià)格后,便表示沒有興趣。”記者跟隨房山某項(xiàng)目的置業(yè)顧問小劉參觀樣板間時(shí),他表示,自己也沒想到,賣同樣的樓盤,價(jià)格也沒漲,但不到一年的時(shí)間市場變化這么大。記者看到,除了工作人員外,前來看房的人廖廖無幾,寬敞的售樓大廳里顯得十分冷清。 
8月將有32個(gè)新盤入市
繼今年7月份36個(gè)樓盤入市后,8月份北京商品住宅供應(yīng)量仍在高位徘徊。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月份北京共有32個(gè)樓盤計(jì)劃開盤,其中包括中冶·德賢公館、龍湖長城源著、京投銀泰琨御府等11個(gè)純新盤,以及首開熙悅山熹園、路勁·世界城、北京城建·世華龍樾等21個(gè)老項(xiàng)目的后期。據(jù)統(tǒng)計(jì),自今年3月以來北京樓市的供應(yīng)規(guī)模開始上升,到了8月份,北京已連續(xù)6個(gè)月每月開盤項(xiàng)目數(shù)量超過30個(gè),而去年月度開盤項(xiàng)目量僅為20余個(gè)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,今年以來新盤供應(yīng)量大增,一方面原因在于去年的土地成交量較高,在經(jīng)過9—12個(gè)月的前期開發(fā)后,項(xiàng)目大多集中在今年上市;另一方面原因則是由于開發(fā)商當(dāng)前普遍面臨一定的資金和庫存壓力。為降低資金使用成本,在市場風(fēng)險(xiǎn)中占據(jù)更大的主動(dòng)性,加速推盤、去庫存化成為開發(fā)商的必然選擇,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月北京樓市供應(yīng)規(guī)模仍將繼續(xù)維持高位。
市場供應(yīng)量的持續(xù)增加并未帶動(dòng)樓市銷售量的回暖。郭毅認(rèn)為,隨著多個(gè)城市放松或取消限購,對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生了一定影響,而北京依然嚴(yán)格執(zhí)行的限購政策加大了剛需置業(yè)者的購房難度。此外,在資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下,樓市供需雙方預(yù)期轉(zhuǎn)向,房企“讓利跑量”銷售策略漸成主流;而多數(shù)購房者在買漲不買跌心理的影響下,期待房價(jià)進(jìn)一步下跌,這種觀望心理直接導(dǎo)致了商品住宅成交量的繼續(xù)回落。
改善型樓盤意外成為主力
以往樓市陷入低谷時(shí),往往是剛需盤首當(dāng)其沖以價(jià)換量,但在今年,這種趨勢卻發(fā)生了變化。記者發(fā)現(xiàn),不少剛需項(xiàng)目降價(jià)也沒能刺激市場成交,相反,7月份北京中高端樓市成交量開始止跌回穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月份以來北京總價(jià)達(dá)500萬元—1000萬元的改善型產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交221套,與上月相比上漲35%,占全市總成交量的7%,市場份額也比與去年同期提升了2個(gè)百分點(diǎn)。
受此影響,房企營銷策略開始悄然調(diào)整,樓市供應(yīng)逐漸向中高端改善型產(chǎn)品偏移,成為市場供應(yīng)的主力。據(jù)統(tǒng)計(jì),在8月份北京計(jì)劃開盤的32個(gè)項(xiàng)目中,有16個(gè)中高端改善型樓盤入市,多數(shù)項(xiàng)目每套總價(jià)均超過500萬元,而不久前據(jù)稱開盤當(dāng)天便售罄的華潤·萬橡府同樣也是每套500萬元以上的高端樓盤。
為什么中高端項(xiàng)目近期銷售情況良好?克而瑞房價(jià)北京測評中心首席分析師牟增彬認(rèn)為,高價(jià)盤同樣采取了“定價(jià)基本符合市場實(shí)際”的策略,并沒有盲目提價(jià)。雖然近期有保利海德公園這樣均價(jià)近10萬元/平方米的項(xiàng)目入市,但這一價(jià)格仍遠(yuǎn)低于此前的市場預(yù)期,適度的價(jià)格調(diào)整確實(shí)有利于項(xiàng)目去化。
以價(jià)換量”倒逼房價(jià)下行
上半年北京樓市整體成交量的持續(xù)下行,直接導(dǎo)致商品住宅庫存量大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至7月23日,北京樓市商品住宅庫存總量達(dá)到85674套,創(chuàng)下近19個(gè)月以來新高。
對于未來的房價(jià)走勢,郭毅對記者表示,現(xiàn)行的政策和信貸刺激對成交的促進(jìn)作用都十分有限。下半年若無來自政策和信貸層面的重大利好,隨著進(jìn)入市場的待售房源量的持續(xù)增加,房企在全年銷售業(yè)績以及融資成本上升的雙重壓力下,相信會(huì)有更多的房企將對剛需盤采取“以價(jià)換量”的高周轉(zhuǎn)銷售模式,倒逼房價(jià)進(jìn)一步下行。
另外,隨著房企營銷策略的轉(zhuǎn)變,未來幾個(gè)月樓市供應(yīng)“中高端化”的趨勢將會(huì)更加明朗。但是,由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)群相對固定,中高端樓盤供應(yīng)量的大幅增加將會(huì)使改善型客戶群可選擇的范面更廣,導(dǎo)致改善型產(chǎn)品競爭加劇。新興區(qū)域的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰(zhàn),預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目的大戶型、改善型產(chǎn)品將出現(xiàn)滯銷,有可能進(jìn)一步促使房價(jià)下行。
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