2010年4月17日,新國十條出臺,2011年2月28日晚,杭州正式進(jìn)入限購限貸的雙限時(shí)代, “史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控”拉開序幕,此后的日子里,“需求被關(guān)進(jìn)籠子里后”,高速狂奔的房地產(chǎn)市場在一腳急剎車后迅速降速。
2014年7月28日,杭州正式宣布限購松綁,樓市開始迎來初春曙光,杭州依舊是那個(gè)杭州,只是在這期間,有新人來了,也有舊人走了。
一夜之間,樓市進(jìn)入限購;又仿佛黃粱一夢后,樓市解禁。歷史的驚人相似,讓杭州在3年5個(gè)月后重新站在了“原點(diǎn)上”,不過高企的庫存、低迷的成交、鋼筋水泥森林里崛起的又一座座新區(qū),告訴我們,飛鳥經(jīng)過的天空,留下過痕跡。
比如,這1500多個(gè)日夜來,外來房企從小試牛刀到反客為主,比如本土房企從一支獨(dú)大到奄奄一息,還有優(yōu)勝略汰市場規(guī)律下的洗牌帶來的成長與陣痛。
限購4年,哪些人來了?
細(xì)數(shù)限購4年,杭州樓市新進(jìn)的外來大鱷還真不少。2010年末,寶龍、碧桂園踏上了外來大鱷最愛的下沙;2011年,土地市場沒有主角,蝦兵蟹將撐起了一整年;2012年,融創(chuàng)、富力、綠地等腕級人物悉數(shù)到場,開始搶攻本土房企的話語權(quán);2013年,萬達(dá)、雅居樂、招商、恒大等18家房企集體搶灘,杭州樓市徹底淪陷為鱷魚池。
一、野心融創(chuàng)與綠地
在限購4年進(jìn)入杭州的外來大鱷中,融創(chuàng)與綠地是最具“野心”的兩家,融創(chuàng)的野心表現(xiàn)在它最終吞噬了杭州樓市精神領(lǐng)袖綠城,而綠地的野心則彰顯在華家池 (論壇)巔峰對決中的兇猛氣焰。
2012年11月15日,融創(chuàng)旗下的卓越資產(chǎn)控股有限公司以總價(jià)6.21億元競得西溪濕地56號宅地,后取名西溪融莊 (論壇),折合樓板價(jià)8047元/平方米。這是繼2012年與綠城戰(zhàn)略合作曲線進(jìn)軍上海后,融創(chuàng)首次進(jìn)入杭州市場。
在緊接著的1年多時(shí)間內(nèi),融創(chuàng)馬不停蹄,開啟杭州版圖的擴(kuò)張與吞并之路。2012年12月,融創(chuàng)與大家合作開發(fā)望江府 (論壇);2013年3月,與世茂合作開發(fā)之西湖;2013年6月,聯(lián)合綠城收購高爾夫藝墅 (論壇)的金都股份;2013年8月,控股國融濱江項(xiàng)目;2014年1月,入股中節(jié)能白鷺灣項(xiàng)目,同時(shí)在富陽競得兩宗低密度宅地;2014年2月,以21.2億摘得蔣村宅地,取名河濱之城。直到2014年5月,融創(chuàng)正式開始收購杭州一哥綠城,司馬昭般的野心最終留給了杭州市場一聲扼腕嘆息。
相比融創(chuàng)的狼性吞并,綠地的野心則藏?cái)康眯⌒囊硪怼?/div>
還記得2013年9月5日的那場華家池巔峰對決嗎?綠地本不是最受關(guān)注的一家,卻在蕓蕓高手之中搶盡了風(fēng)頭。當(dāng)有備而來的綠地團(tuán)隊(duì)完全主導(dǎo)現(xiàn)場,為以56.2億拿下57號地塊而雀躍歡呼時(shí),不知有多少綠城、濱江粉在場內(nèi)場外黯然神傷。無論是在陣營氣勢上、還是拿地價(jià)格上,有策略、有計(jì)劃的綠地都顯得高人一籌,成為了華家池巔峰對決中最得意的一家。倘若綠地后續(xù)在杭州持續(xù)發(fā)力,憑借全國房企排名第二的資本實(shí)力,難保不會(huì)像大哥萬科一樣在杭州闖出一片天地。
二、遲到的萬達(dá)
萬達(dá)的到來,在2013年的杭州樓市中絕對是標(biāo)桿性的大事件。
2013年3月12日,在浙江布局近10年,先后開發(fā)寧波、紹興等地八處萬達(dá)廣場的萬達(dá)集團(tuán)終于正式入杭。北部軟件園25萬方商用地以14.4億的身價(jià)一錘定音,杭州的第一個(gè)萬達(dá)廣場塵埃落定。
之所以說“遲到”的萬達(dá),是因?yàn)榇饲霸诤贾萃恋厥袌錾厦坑写笮蜕痰爻鲎寱r(shí),萬達(dá)總會(huì)莫名“躺槍”。從錢江新城來福士 (論壇)地塊、到喬司宜家地塊、再到臨平地鐵站銀泰地塊,“萬達(dá)來了”的傳言從未在耳邊停止過,杭州市民對萬達(dá)的期盼也逐日高漲。直到2012年9月,拱墅區(qū)政府網(wǎng)站一則《關(guān)于成立北軟萬達(dá)項(xiàng)目前期工作組的通知》的消息透露出了可靠的端倪,這一次,萬達(dá)真的來了。
雖然遲到,但開發(fā)速度卻是一流。2013年3月拿地,2014年2月結(jié)頂,2014年12月開業(yè),18個(gè)月一座城,規(guī)?;\(yùn)作的萬達(dá)有著嚴(yán)格的施工標(biāo)準(zhǔn),如今距離萬達(dá)開業(yè)已經(jīng)進(jìn)入130天的倒計(jì)時(shí)。
據(jù)悉,杭州萬達(dá)廣場 (論壇)總建筑體量36萬方,不僅自持萬達(dá)百貨、萬達(dá)IMAX國際影院、大歌星KTV、大玩家超樂場四大主力店,另有物美超市、優(yōu)衣庫、必勝客、外婆家、星巴克、哈根達(dá)斯、GAS等數(shù)百家品牌商家跟隨。有專家分析稱,萬達(dá)進(jìn)駐后將極大地提升城北的商業(yè) (論壇)級別和商業(yè)價(jià)值,核心輻射半徑至少5公里,影響50萬消費(fèi)人口。
三、壓軸的恒大
142輪競價(jià),傳說中的恒大終于來了。
2013年9月3日,恒大地產(chǎn)以25.95的總價(jià)、10557元/平米的樓面價(jià)踏入蕭山南部臥城。雖然對于財(cái)大氣粗的恒大來說,這只是一小步,但對于杭州樓市來說卻意義非凡。
恒大的進(jìn)駐,意味著昔日叱咤風(fēng)云的“華南五虎”在杭勝利會(huì)師,意味著地產(chǎn)江湖中以速度見長的“三個(gè)火槍手”聚首杭州,更意味著全國排名前十的房企在杭州悉數(shù)到齊。所以,稱其為“壓軸”最合適不過。
話說恒大的聲名鵲起,與其董事長許家印的高調(diào)和豪邁不無關(guān)系,一如那所向披靡的恒大足球與一夜走紅的恒大冰泉。對比昔日同華南板塊起家的四大盟友,恒大的特征非常鮮明:有計(jì)劃、有模式的團(tuán)隊(duì)模式,快速中央集權(quán)式的管理,從規(guī)劃拿地到價(jià)格銷售都是許家印一個(gè)人說了算,打的口號也是“開盤必特價(jià),特價(jià)必升值”。
限購4年,哪些人走了?
杭州樓市限購4年,銷售壓力與日劇增、資金鏈持續(xù)吃緊,不少房企終究沒能熬過冬天等來春天,或倒下了、或被邊緣化了,這其中又以杭州本房企的比例為重。破產(chǎn)、退地、被收購,再堅(jiān)強(qiáng)的內(nèi)心也拗不過宿命,正如宋氏綠城最后還是改姓了。
一、破產(chǎn)的金星與裕興
2011年11月,杭州地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的傳奇人物——張?jiān)Ed正深陷創(chuàng)業(yè)13年以來最嚴(yán)重的困境,員工逼薪、債主逼債、門店大量關(guān)閉,中高層員工紛紛離職、公司陷破產(chǎn)傳聞,更有甚者,風(fēng)傳出他本人“跑路”。裕興不動(dòng)產(chǎn),這家杭州本土老牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,在沉寂多時(shí)之后,突然陷入前所未有的輿論漩渦。
面對巨額的負(fù)債,雖然張?jiān)Ed極力擔(dān)保“裕興”品牌不會(huì)垮,一心要挽救資金缺口的殘局,可無奈觸碰到了“高利貸”這一法律禁區(qū),最終也只能鋃鐺入獄,留下昔日的“中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第一樓”在歲月的風(fēng)雨中飄搖。
無獨(dú)有偶,次年4月,余杭區(qū)的金星房產(chǎn)傳來破產(chǎn)消息,成為了本輪房地產(chǎn)調(diào)控下第一家因資金鏈困難而申請破產(chǎn)的房企。
杭州金星房產(chǎn)向法院申請破產(chǎn)之時(shí),旗下的西城時(shí)代家園 (論壇)項(xiàng)目已開發(fā)三期,800多套房源無法按時(shí)交付,成為了被遺留下的最大難題。金星破產(chǎn)事件也讓杭州購房者第一次深切地感受到了,買房一定要選牢靠的開發(fā)商,否則一不小心就會(huì)有收不到房的風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)過最終查明,金星房產(chǎn)的破產(chǎn)是因其母公司浙江中江控股有限公司的投資失誤以及民間借貸產(chǎn)生的高額融資成本所致,雖然跟房產(chǎn)調(diào)控有關(guān)系,但卻不是其主要內(nèi)因,故具有一定的個(gè)案性質(zhì)。不過,這不妨礙金星房產(chǎn)給限購下的杭州樓市敲響一鳴警鐘。更有媒體大膽猜測,房企倒閉的多米諾骨牌才剛剛開始。
二、被退地的雅戈?duì)?/strong>
2013年6月20日,雅戈?duì)柡贾萃说?,市場一片嘩然。
2010年11月30日,雅戈?duì)栆钥們r(jià)24.21億高調(diào)摘得申花板塊2宗姊妹宅地,成交樓面價(jià)分別為17751元/平方和18114元/平米,一舉刷新申花板塊樓面價(jià)。拿地2年有余,周邊同期或稍晚推出的土地已陸續(xù)進(jìn)入銷售期,唯雅戈?duì)柹昊ǖ赝跻恢背良?,其間屢次傳出退地消息,終在2013年6月一語成讖。
對于退地原因,雅戈?duì)柗矫姹硎荆?011年1月以來,房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、市場形勢和供需變化發(fā)生了較大變化,綜合權(quán)衡后,終止開發(fā)申花地塊。4.8億土地保證金就此打了水漂,“光鮮地王”的背后是慘痛的“斷腕求生”,而如今昔日的雅戈?duì)柹昊ǖ赝跻呀?jīng)搖身變成了景瑞申花壹號院。
在杭州樓市限購期間退地,雅戈?duì)柌⒎鞘准摇?012年11月,高配保拿下拱宸橋迷你宅地的溫州天元房產(chǎn)也深陷過沖動(dòng)拿地后的困局。
2011年7月5日,溫州天元房產(chǎn)以1.3億總價(jià)競得拱宸橋迷你宅地,配建保障房面積3722方,配保比例高達(dá)32%,而剔除保障房配建面積之后的樓面價(jià)更是高達(dá)16000元/平米。嘗試過賣地、嘗試過集資建房、爭取過減配保障房,天元房產(chǎn)最終還是沒能逃過退地的宿命。
三、綠城終究還是改姓了
最后,不得不提的是綠城。綠城的危機(jī)是從什么時(shí)候開始的?恐怕還要從2011年深秋那篇千字文說起。
2011年9、10月,本是樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季,然而手握大量豪宅房源的綠城卻過得不舒坦。買得起綠城的改善型客群被限購,銷售業(yè)績逐漸始終力不從心。一時(shí)間綠城房產(chǎn)信托被查、資金鏈危機(jī)不斷等傳聞?chuàng)涿娑鴣恚窖菰搅?,最后升級?ldquo;破產(chǎn)”之說。
11月1日深夜,綠城董事長宋衛(wèi)平親書千字文,回應(yīng)綠城破產(chǎn)謠言:綠城目前一切尚好。只是字里行間“盡人力,聽天命”之類的措辭,依稀勾勒出了背后的無奈。
一個(gè)月后,“堅(jiān)稱絕不降價(jià)”的綠城開始自救。2011年12月—2012年4月間,綠城先后出售了杭州新華園 (論壇)、蘭園 (論壇),無錫綠城以及上海東海廣場項(xiàng)目的部分股權(quán)。到了2012年6月,賣項(xiàng)目已經(jīng)不能緩解燃眉之急了。于是,綠城開始賣股份。
2012年6月8日,綠城與九龍倉達(dá)成合作協(xié)議,九龍倉以51億的港幣收購綠城24.6%的股權(quán),成為綠城第二大股東。同月內(nèi),綠城再度斷臂求生,這一次他選擇的是早前有合作淵源的融創(chuàng)。6月22日,融創(chuàng)與綠城成立合資公司,以33.7億購綠城上海黃埔灣、玉蘭花園 (論壇)、蘇州御園 (論壇)、玫瑰園等9個(gè)項(xiàng)目。
只可惜,風(fēng)暴還是沒有停止。2014年5月22日,融創(chuàng)中國正式宣布,斥資約63億港元收購綠城全部已發(fā)行股數(shù)共計(jì)24.313%,收購?fù)瓿珊螅趧?chuàng)中國與九龍倉并列綠城中國第一大股東,孫宏斌接任宋衛(wèi)平出任綠城中國董事長,宋衛(wèi)平任名譽(yù)董事長。
拗不過宿命的宋氏綠城,終究還是改姓了,成為了杭州樓市限購4年中“最大的犧牲品”。
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