業(yè)內(nèi)專家稱，限購政策從全國范圍看，已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵，信貸是否會放松，將成為未來一年樓市走勢的最關(guān)鍵因素
編者按：常言道，只有在退潮的時(shí)候，才知道誰在裸泳。長期以來，在不少民眾眼中，開發(fā)商一直被視為房價(jià)上漲的最大獲利者，也成為暴利的代名詞。不過，隨著各地樓市相繼出現(xiàn)拐點(diǎn)，人們突然發(fā)現(xiàn)，對于房價(jià)下跌，開發(fā)商們還沒喊“疼”的時(shí)候，地方政府卻已經(jīng)如坐針氈了……
“解限救市”已經(jīng)成為近期房地產(chǎn)市場最熱的一個話題。而為了刺激萎靡不振的樓市，各地方政府紛紛松綁限購，且救市的力度也是越來越大。
截至8月10日，此前出臺限購政策的46個城市中，已經(jīng)有36個城市對限購政策進(jìn)行了松綁。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“十一”前除北上廣深外，預(yù)計(jì)其它城市都將對限購進(jìn)行調(diào)整。而一線城市雖然不會明文出臺相關(guān)文件，但很可能會在實(shí)際執(zhí)行層面給予一定程度的放松。
不過，對于限購的放開，有開發(fā)商對《證券日報(bào)》記者表示，“2014年可能是房地產(chǎn)市場的一個拐點(diǎn)，限購的取消對于整體市場的影響可能不會太大，但對消費(fèi)信心的提振有一定作用；目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供過于求的局面，房子作為消費(fèi)屬性的特征會進(jìn)一步加強(qiáng)”。
首個省級救市政策出臺
8月8日，福建省住建廳網(wǎng)站發(fā)布《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱：《意見》），成為首個省級救市政策。
該《意見》共8條，包括“全省購房無須提供一年納稅證明和社保繳納證明”、“購房套數(shù)只計(jì)算一手住房套數(shù)，家庭首改按首套計(jì)”、“房貸償清后再次貸款按首套房認(rèn)定，首付比例和利率按低限執(zhí)行”、“鼓勵在城鎮(zhèn)購房落戶，可帶直系親屬，農(nóng)村住房可依法轉(zhuǎn)讓”、“省內(nèi)異地購房可提取公積金”等內(nèi)容。
同時(shí)，《意見》特別指出，福州市、廈門市可以根據(jù)本地市場變化情況，調(diào)整放開住房限購措施。
而據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月8日，福州可售樓盤503個，可售商品房有28274套，總面積為364.05萬平方米，按上半年平均銷量計(jì)算，可供銷售約20個月。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，該《意見》從級別上看，是首個省級救市政策，并全面覆蓋了房地產(chǎn)交易各環(huán)節(jié)，通過限購放開，稅費(fèi)減免等形式刺激樓市，相比之前各地的救市力度都要大、范圍也更廣；其次，認(rèn)房不認(rèn)貸開始全省放開，這一政策影響非常大，預(yù)計(jì)后市將有更多的城市跟進(jìn)。
“從目前市場看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲，在福建省救市政策后，其它省份學(xué)習(xí)的可能性越來越大。年內(nèi)市場存在反彈的可能性，特別是目前信貸方面已有所松動。”張大偉稱。
而在福建省出臺首個省級救市政策的第二天，鄭州房管局表示，經(jīng)報(bào)請上級部門批準(zhǔn)，自8月9日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
對此，鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，鄭州市自2011年1月份實(shí)施住房限購政策以來，較好地實(shí)現(xiàn)了遏制投資投機(jī)性需求、緩解住房供需矛盾、穩(wěn)定住房價(jià)格的目的，但與此同時(shí)，部分剛性需求和改善性需求也受到明顯影響。
遮遮掩掩變大張旗鼓
隨著松綁限購的城市越來越多，各地方政府在出臺救市政策時(shí)，也不像開始那樣遮遮掩掩，且力度也是越來越大，部分城市甚至宣布直接給予購房者財(cái)政補(bǔ)貼。
據(jù)記者了解，6月份呼和浩特曾公布文件放松限購，但在各方壓力下，這一文件在發(fā)布當(dāng)天就被緊急撤回。呼和浩特市住房保障和房屋管理局則表示，文件有兩個字打印錯誤，需要重新發(fā)布。
實(shí)際上，對于呼和浩特撤回救市文件的原因，各方都是心知肚明，不少城市為了避免救市政策“見光死”，干脆口頭通知，壓根就不下發(fā)文件。
不過，隨著全國樓市持續(xù)下行，且各地面臨著保持經(jīng)濟(jì)增速的壓力，這種遮遮掩掩的救市行動馬上便被大張旗鼓的救市文件所取代。
7月31日，成都市財(cái)政局網(wǎng)站發(fā)布《穩(wěn)增長促民生—財(cái)政鼓勵首套房貸款》的公告。該公告稱，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機(jī)構(gòu)按照國家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。
隨后的8月5日，包頭市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《包頭2014房交會優(yōu)惠政策》，該優(yōu)惠政策規(guī)定，在9月6日-9月10日舉辦的“包頭2014房交會”期間，購買新建商品住房，市政府給予購房人2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼。另外，購買首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補(bǔ)貼，購買二套以上(含二套)新建商品住房，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼，購買非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。
不過，對于上述城市過于張揚(yáng)的救市政策，不少專家均持否定態(tài)度，認(rèn)為這一政策無異于“飲鴆止渴”，且政府也不應(yīng)該拿納稅人的錢去托市。而在各方壓力下，成都市的財(cái)政補(bǔ)貼公告也被相關(guān)部門迅速撤回。
對此，有開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，“樓市這么差，地都賣不動了，實(shí)際上政府比我們還著急”。
一線城市松綁大戶型？
在越來越多的二、三線城市松綁限購的情況下，北上廣深的相關(guān)部門也開始探討可能的松綁政策。而據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，目前有4個一線城市在做一些政策的儲備工作。
上周，有市場傳聞稱，北京、上海都將放開140平方米以上大戶型的限購。據(jù)悉，上海本地戶籍市民在與父母共同擁有兩套住房的情況下，可以再購買一套。而在此之前，上海戶籍市民單獨(dú)擁有兩套住房的，無法購買第三套住房；外地戶籍市民在未登記結(jié)婚之前，無法單獨(dú)在上海購買住房。
不過，北京、上海的相關(guān)部門均表示“沒有接到相關(guān)通知，目前限購審批操作依然按照原來的規(guī)定并無變動”。
對此，上海易居研究院院長楊紅旭表示，二、三線城市都取消限購后，京滬也會放松取消。但年內(nèi)不會全面取消，更可能是暗中局部放松。而目前傳聞的140平米以上取消限購，放松力度偏大，他認(rèn)為年內(nèi)應(yīng)該看不到。
有開發(fā)商代表坦言，北京、上海這樣的一線城市，政府確實(shí)有放開大戶型限購的理由。
泰禾[地產(chǎn)總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男對《證券日報(bào)》記者表示，“大戶型放開對普通老百姓的購房幾乎沒有什么影響，但對政府的土地出讓工作卻十分有幫助，我們開發(fā)商也是歡迎的”。
沈力男稱，目前政府出讓地塊的地價(jià)普遍較高，這也要求開發(fā)商買來只能做豪宅，而豪宅的面積肯定是大于140平方米的?，F(xiàn)在政府限制對大戶型的購買，開發(fā)商對豪宅地塊的興趣肯定也會減少，孫河兩塊土地流拍就是例子。
實(shí)際上，雖然北京、上海目前沒有出臺松綁大戶型限購的政策，但自7月份以來，這兩個城市已經(jīng)相繼放開了對高檔住宅的“限價(jià)令”。而這也被市場認(rèn)為是一線城市放松樓市調(diào)控的一個開端。
此外，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為如果一線城市松綁限購，那么廣州很可能是第一家。
據(jù)了解，廣州7月份的樓市數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)新低，一手房網(wǎng)簽量只有33.8萬平方米，是扣除春節(jié)的2月份外最低的一個月，環(huán)比6月份下跌37%，跌幅遠(yuǎn)高于北京、上海、深圳4%-7%的跌幅。
信貸是關(guān)鍵
雖然各地紛紛取消限購，但多位業(yè)內(nèi)人士均指出，松綁限購對樓市的影響實(shí)際上十分有限。
“限購政策從全國范圍看，已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵，信貸是否會放松，將成為未來一年樓市走勢的最關(guān)鍵因素。”張大偉表示。
中信地產(chǎn)客服管理部副總經(jīng)理喻海文則認(rèn)為，“2014年可能是房地產(chǎn)市場的一個拐點(diǎn)，限購的取消對于整體市場的影響可能不會太大，但對消費(fèi)信心的提振有一定作用；目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供過于求的局面，房子作為消費(fèi)屬性的特征會進(jìn)一步加強(qiáng)”。
此外，有專家表示，現(xiàn)在二、三線城市基本都放開了限購，但絕大多數(shù)沒有達(dá)到預(yù)想的效果，想象中成交量大幅增加的現(xiàn)象并沒出現(xiàn)。這是因?yàn)槿∠讼拶?，而沒有放松限貸，大家沒有錢。實(shí)際上限購的影響不如限貸的影響大，限貸沒有松動，成交量就難說如何增加。
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