進(jìn)入2014年，樓市風(fēng)雨突變引人關(guān)注，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑、房?jī)r(jià)松動(dòng)以及多地限購(gòu)松綁，一時(shí)間，樓市走向撲朔迷離。在上周舉辦的2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，眾多房地產(chǎn)專(zhuān)家圍繞“下行通道中的房地產(chǎn)”展開(kāi)深入討論，“樓市進(jìn)入深度調(diào)整并回歸正常”成為眾多與會(huì)嘉賓共識(shí)。

樓市處于退燒階段

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6%，住宅的新開(kāi)工面積同比下降19.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降5.8%。6月份，70個(gè)大中城市中，55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，相比前5個(gè)月，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌的城市數(shù)量逐月增加，而一線城市的樓市也出現(xiàn)松動(dòng)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一坦誠(chéng)，很多地方確實(shí)出現(xiàn)了下行的情況，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額等數(shù)據(jù)在下降。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)正處于一個(gè)退燒的階段。“因?yàn)槿ツ臧l(fā)燒了，從退燒的階段來(lái)看，現(xiàn)在的市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是比較常態(tài)化的。”在他看來(lái)，今年樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行主要與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。“以住宅銷(xiāo)售面積為例，今年上半年累計(jì)銷(xiāo)售42487萬(wàn)平方米，同比2013年的46090萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積是下降了7.8%，但與2012、2011、2010年上半年情況相比，則分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。”

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示，“從新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、賣(mài)地面積等數(shù)據(jù)看，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定較去年有較大差距，行業(yè)下行是個(gè)事實(shí)，開(kāi)始步入深度調(diào)整，年內(nèi)也難以見(jiàn)底，但不會(huì)崩盤(pán)也不能崩盤(pán)。”他認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前處于經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、原有政策的消化期這“三期疊加”，同時(shí)，也仍然處于重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，房地產(chǎn)行業(yè)由此也進(jìn)入了新常態(tài)。

“下行”還是“平行”？

不過(guò)，對(duì)“下行通道中的房地產(chǎn)”一說(shuō)，與會(huì)的不少嘉賓并不認(rèn)同。路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹表示，去年房?jī)r(jià)漲幅較大，整體樓市成交量達(dá)到歷史高點(diǎn)，今年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整屬于正常情況，不應(yīng)用“下行”來(lái)形容。我國(guó)政策基調(diào)傾向于市場(chǎng)化，GDP增速維持穩(wěn)定，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)，此時(shí)看不到下行的通道，也看不到市場(chǎng)危機(jī)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)特大城市會(huì)不斷增多，千萬(wàn)級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多，500萬(wàn)以上人口的城市會(huì)更多。城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可阻擋，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)進(jìn)入下行通道。

不同的是，香港恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗認(rèn)為，市場(chǎng)既非上行也非下行，當(dāng)前處于“平行”的狀態(tài)。“房地產(chǎn)的周期性極強(qiáng)，所以下行、上行沒(méi)什么奇怪的，一段時(shí)間之后可能再度慢慢上升。”

首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光表示，新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)新的機(jī)遇，我們要尋找向上的力量，主要體現(xiàn)在新型工業(yè)化、跨界資源整合等方面，包含金融、教育、生活配套等。另外，以園區(qū)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景不錯(cuò)。

他指出，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更加細(xì)分化的階段，要不斷地挖掘特色，完善產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)行新的戰(zhàn)略選擇。“比如產(chǎn)品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開(kāi)發(fā)商走向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型從國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向海外業(yè)務(wù)，資源配置從低能級(jí)的配置走向高能級(jí)的配置，模式的轉(zhuǎn)化要從線下走到線上、線下平臺(tái)嫁接互聯(lián)網(wǎng)資源等。”

未來(lái)或迎兼并調(diào)整期

從數(shù)據(jù)上看，部分開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀并不足為奇。今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇，多數(shù)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，而萬(wàn)科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬(wàn)達(dá)、華夏幸福等業(yè)績(jī)?nèi)院苊黠@。據(jù)了解，萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售額超過(guò)了1000億元，增幅為20.6%，恒大銷(xiāo)售額為693億元，增速為55%。“萬(wàn)科、恒大這幾年的銷(xiāo)售之所以持續(xù)增加，主要是他們開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品是面向中等收入的普通家庭。”朱中一說(shuō)道，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真總結(jié)對(duì)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)分析不足等教訓(xùn)，根據(jù)市場(chǎng)和環(huán)境的變化進(jìn)行決策。

顧云昌表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)。企業(yè)在轉(zhuǎn)型中，要把粗放的產(chǎn)品變成綠色化、差異化和服務(wù)化的產(chǎn)品。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱認(rèn)為，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)“躺著掙錢(qián)”的時(shí)代一去不復(fù)返，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整處于回歸正常過(guò)程中，有市場(chǎng)的高低起伏，有企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，這是好事情。他表示，在整體經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也將以“軟著陸”告終，而市場(chǎng)未來(lái)的大趨勢(shì)是在兼并重組過(guò)程中的價(jià)格調(diào)整。

德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平指出，資本市場(chǎng)目前對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的估值嚴(yán)重偏低，優(yōu)秀的地產(chǎn)商現(xiàn)在有最好的機(jī)會(huì)通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)整合，特別是已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司，有很好的財(cái)力支持。他認(rèn)為，市場(chǎng)成熟的第一標(biāo)準(zhǔn)是完成了市場(chǎng)大的整合，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。在整合期里面有實(shí)力的企業(yè)可利用資本杠桿整合一些淘汰的企業(yè)。