摘要：2014年上半年，全國(guó)范圍的住宅市場(chǎng)受到樓市“拐點(diǎn)”、“崩盤”等觀點(diǎn)影響，購(gòu)房者觀望情緒濃重。就天津而言，藍(lán)印退出后，信貸政策仍舊趨緊。同時(shí)，限購(gòu)松綁、京津冀協(xié)同發(fā)展等利好政策接踵而至。下半年，購(gòu)房者如何判斷樓市發(fā)展？對(duì)此，新華網(wǎng)新華房產(chǎn)天津站《新華有約》欄目邀請(qǐng)到了DTZ戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)助理董事尤嵐女士，對(duì)2014年市場(chǎng)走勢(shì)做出了分析。

    上半年全國(guó)樓市低調(diào) 市場(chǎng)難現(xiàn)“高歌猛進(jìn)”

天津一線房企負(fù)債率高于75% 掙錢腳步放慢

    DTZ戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)助理董事 尤嵐(攝/新華網(wǎng)攝影 記者趙大偉)

    回顧2014年上半年全國(guó)樓市，已難現(xiàn)2013年樓市的“高歌猛進(jìn)”。據(jù)“2014年1－6月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示2014年1－6月份全國(guó)商品住宅銷售面積42487萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，相與去年全年的17.5%下滑25.3%，住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年增長(zhǎng)26.6%相比，下滑35.8%。

    與去年樓市的“高歌猛進(jìn)”迥然不同，2014年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)范圍和幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅銷售呈量?jī)r(jià)增速雙降態(tài)勢(shì)，但一線城市均價(jià)仍在上漲。尤嵐用這樣一個(gè)數(shù)據(jù)告訴記者：“北京住宅均價(jià)從2010年至2014年上半年增長(zhǎng)了將近33%，即便在2014年樓市相對(duì)不好的情況下，上半年均價(jià)同比2013年還增長(zhǎng)了19%，這對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)并非健康狀態(tài)。城市需要一定的措施給樓市降降溫，使之回到平穩(wěn)的運(yùn)行軌道上來(lái)。”

    對(duì)于二、三線城市來(lái)說(shuō)，2014年一整年將面臨較大的去庫(kù)存壓力。尤嵐女士說(shuō)：“經(jīng)歷了2013年大中城市房?jī)r(jià)全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動(dòng)調(diào)整，對(duì)于二、三線城市來(lái)說(shuō)庫(kù)存量較大。自2011年以來(lái)，中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的總體態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為二、三線城市住房銷售下滑。如呼和浩特、福州、成都等庫(kù)存量較大，開始逐漸為限購(gòu)‘松綁’，將面臨較大的去化壓力。”。

    天津一線房企負(fù)債率高于75%

    談到2014年上半年天津樓市，尤嵐女士對(duì)于天津房企的“高壓”負(fù)債率尤為關(guān)注。

    根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)合發(fā)布的《2014中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》總結(jié)發(fā)現(xiàn)，2013年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，上升0.95%和16.96個(gè)%，均為近三年來(lái)最高點(diǎn)。尤蘭女士說(shuō)：“目前，天津一線大型房企負(fù)債率多數(shù)在75%以上，處于較高的‘梯隊(duì)’，這對(duì)于整體樓市來(lái)說(shuō)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。”

    “60%左右的負(fù)債率是房企相對(duì)正常的表現(xiàn)，70%則是負(fù)債率的警戒線，房企若長(zhǎng)時(shí)期在高負(fù)債率的狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。”尤嵐女士分析：“從這一數(shù)據(jù)上來(lái)看，也證明了2014年房企資金鏈緊張的現(xiàn)狀。對(duì)于股權(quán)人來(lái)說(shuō)，是不愿意看到的。但是只要房企負(fù)債率的成本低于資產(chǎn)收益率，對(duì)于整個(gè)企業(yè)就不會(huì)出現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題，只是企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)快與慢。今年上半年大型房企資產(chǎn)收益率在11.09% ，而大多房企負(fù)債率的成本在8%―10%。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，只是錢掙得慢了一些，但是房企也要提高警惕。”

    尤嵐還分析道：“對(duì)于正在擴(kuò)張過(guò)程中的中小型房企來(lái)說(shuō)，由于整體杠桿率高，突然遭遇資金斷流的風(fēng)險(xiǎn)比較大。對(duì)此，政府之所以對(duì)房企采取限制銀行房貸等政策，也是為了防止房企的迅速擴(kuò)張，謀求房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利行為。目前大部分房企普遍面臨著資金短缺的問(wèn)題，這也就從側(cè)面迫使其以價(jià)換量，回籠資金，從而達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格下降的目的。

    未來(lái)地產(chǎn)調(diào)控仍堅(jiān)持“宏觀穩(wěn)、微觀活”原則

    對(duì)于下半年樓市，尤嵐女士認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)調(diào)控仍堅(jiān)持“宏觀穩(wěn)、微觀活”原則，中央層面將堅(jiān)持分類指導(dǎo)、雙向調(diào)控，繼續(xù)推廣長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。地方政府在不觸及中央抑制投資底線的前提下，對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，但是具體細(xì)節(jié)仍然不是非常明朗。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展發(fā)展的進(jìn)程不斷推進(jìn)，天津市政府也在積極改變天津的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的高端人才，從而改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)，給天津市的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)。

    2014年是全行業(yè)資金較緊的一年，房企不僅面臨年度銷售業(yè)績(jī)的目標(biāo)，更面臨著資金周轉(zhuǎn)的難題，未來(lái)樓市發(fā)展方向仍不明確，房企戰(zhàn)略目標(biāo)該如何把控，這些都更加需要深入了解市場(chǎng)，審慎部署戰(zhàn)略。