日前，杭州市被確定為全國首批養(yǎng)老服務(wù)綜合改革試點城市之一，這對助推杭州養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說，無疑具有重要意義。

 

作為一個巨大的社會話題，如何養(yǎng)老一直廣受社會關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)，也因養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而風(fēng)生水起，成為地產(chǎn)開發(fā)新領(lǐng)域。但由于種種原因，養(yǎng)老地產(chǎn)迄今仍未走出一條“陽光大道”，更多的仍停留在試水階段。

 

前景廣闊大鱷蜂擁而入

 

最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，每6個杭州人中，就有1個是60歲以上的老人。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上老人占人口總量的10%以上，即進(jìn)入老齡化社會。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間巨大，伴隨養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步壯大，養(yǎng)老地產(chǎn)也開始蹣跚起步。作為宜居城市的杭州，養(yǎng)老地產(chǎn)在過去幾年中也曾有過多個“試驗田”。

 

杭州市場上的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，目前業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是位于富陽的金色年華。2008年，金色年華首次扛起養(yǎng)老地產(chǎn)的大旗，令業(yè)界耳目一新。2010年，綠城在臨平的綠城藍(lán)庭項目嘗試推出養(yǎng)老公寓產(chǎn)品。2012年，位于蕭山的養(yǎng)老公寓項目紫荊園入市。2013年，萬科旗下的首個養(yǎng)老地產(chǎn)隨園嘉樹首次面市。宋衛(wèi)平于今年5月轉(zhuǎn)讓綠城中國股權(quán)之后，將創(chuàng)建全新品牌——藍(lán)城，將養(yǎng)老地產(chǎn)作為藍(lán)城未來的主業(yè)。

 

顯而易見的廣闊市場前景，吸引越來越多的開發(fā)商蜂擁而入，開辟養(yǎng)老地產(chǎn)這一新戰(zhàn)場。尤其是萬科、綠城這樣的地產(chǎn)大鱷相繼加入，令養(yǎng)老地產(chǎn)的未來充滿了更多期待。

 

然而國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)畢竟也就20多年的發(fā)展歷史，而養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展歷程更短，目前顯然還處于起步階段。就連什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，目前仍沒有一個明確的定義。因而不同的開發(fā)商在打造養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，遵照的是各自對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解。目前市場上的各式養(yǎng)老公寓產(chǎn)品，無論從形式到內(nèi)容，都有很大的不同，甚至是天壤之別。

 

比如，有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目以出售房產(chǎn)為目的，為人們提供一個適合老年人居住的房子；有的不賣房子賣服務(wù)，為入住的老人提供一系列養(yǎng)老服務(wù)；還有的既賣房子又賣服務(wù)……各種各樣的模式，大大增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品豐富性。

 

對于越來越多處于轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)開發(fā)商，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⑹俏磥淼囊粋€發(fā)展方向。但與此同時，由于目前大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目一路走得并不順利，使得不少開發(fā)商不得不停步觀望，阻礙了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇市場難題

 

養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大市場需求，卻沒有給一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目帶來現(xiàn)實的商機。目前已投入運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，尚未有一個實現(xiàn)盈利。

 

吃上頭口水的金色年華，一期共1000余張床位，目前已基本住滿。金色年華推出了四種養(yǎng)老模式：居養(yǎng)老人、護(hù)理公寓、養(yǎng)生公寓和候鳥式養(yǎng)老。應(yīng)該說，這四種模式涵蓋了大多數(shù)人的養(yǎng)老需求。其中居養(yǎng)式養(yǎng)老主要通過使用權(quán)出租的方式，租期從3年到50年不等，50年使用權(quán)出租的價格折算下來相當(dāng)于7000元/平方米。后期通過一系列養(yǎng)老服務(wù)，比如護(hù)理費、床位費等項目收入，來彌補運營費用。運營至今，金色年華每年仍有數(shù)百萬元的虧損。由于經(jīng)營狀況不佳，員工待遇不高，金色年華員工流動性很大，不可避免地將會對未來的運營產(chǎn)生影響。

 

作為綠城試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首個項目，綠城藍(lán)庭則陷入了無疾而終的尷尬。早在2007年綠城開發(fā)藍(lán)庭項目時，就嘗試設(shè)計一批養(yǎng)老公寓產(chǎn)品——頤養(yǎng)公寓。這批頤養(yǎng)公寓屬于70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品，但是在產(chǎn)品打造上增設(shè)了大量“適老”配套，比如老年大學(xué)、健康中心、社區(qū)門診等。雖然總共向市場推出不到100套，但是頤養(yǎng)公寓市場反應(yīng)冷淡。雖然通過藍(lán)城的首次嘗試，綠城積累了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，但至少從銷售層面看，綠城藍(lán)庭的頤養(yǎng)公寓是非常失敗的。

 

萬科傾力打造的隨園嘉樹，也沒有像市場預(yù)期得那樣大獲成功。位于良渚文化村內(nèi)的隨園嘉樹，是萬科旗下首個真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，為了開發(fā)這個項目，萬科的團(tuán)隊多次前往臺灣和日本考察，將臺灣和日本的養(yǎng)老理念植入到隨園嘉樹。應(yīng)該說萬科在打造隨園嘉樹的過程中非常用心，隨園嘉樹的房間內(nèi)各類“適老”配置隨處可見，比如衛(wèi)生間的緊急報警按鈕，紅外線自動感應(yīng)設(shè)備，無障礙門檻等等。此外隨園嘉樹還配建了影院、活動中心、醫(yī)療中心等等，投入非常大。隨園嘉樹首次開盤采用的是30年使用權(quán)出租的模式，每平方米的價格與同期良渚文化村內(nèi)的多層公寓相當(dāng)，15000元/平方米左右。而在老人入住之后，每個老人每月還須支付2500-3200元不等的服務(wù)費。或許是因為服務(wù)費比較高，隨園嘉樹在后期銷售中表現(xiàn)一般，它的最主要客群主要是良渚文化村業(yè)主的父母。其實像隨園嘉樹這樣的高端養(yǎng)老項目，即便銷售不成問題，但是后期運營成本很高，要想實現(xiàn)盈利難度也依然不小。

 

看上去很美實際上很難

 

無論從哪個角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)都是一個有著巨大想象空間的產(chǎn)業(yè)。如今公辦養(yǎng)老院一床難求，養(yǎng)老已成為普遍的社會問題，而在未來幾十年中，中國的老年人口比例還會進(jìn)一步上升，養(yǎng)老壓力還會不斷增大，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求也還會持續(xù)上升。

 

但這僅僅是理論上的。養(yǎng)老地產(chǎn)對任何一家開發(fā)商而言，都需要交一筆足夠的學(xué)費。事實上就連萬科、綠城這樣的大鱷，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，也經(jīng)歷了諸多市場波折。在其目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，養(yǎng)老地產(chǎn)的占比微乎其微，盈利更是無從談起。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義就是“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的結(jié)合。造出漂亮精致的房子，如今對開發(fā)商而言已沒有太大的難度，只要舍得投入建筑成本。但是“養(yǎng)老”方面的運營服務(wù)，對很多開發(fā)商而言顯然要從零做起。

 

也就是說，并不是所有開發(fā)商都有實力涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)成功與否，更主要還取決于今后的長期運營能力。由于需要持續(xù)經(jīng)營，它需要開發(fā)商擁有足夠的資金實力來支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的長期投入。對于那些意圖“賺快錢”的開發(fā)商而言，顯然養(yǎng)老地產(chǎn)并不是一個理想的選項。如果想在短期內(nèi)從養(yǎng)老地產(chǎn)項目上實現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)收益，至少在目前的市場條件來看，可能性微乎其微。

 

當(dāng)然，由于最近幾年房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤已大幅下降，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤空間并不大，甚至在前期還會有虧損，但是對一些實力開發(fā)商而言還是有很大的吸引力。比如像萬科這樣的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，更多的是出于產(chǎn)品戰(zhàn)略布局的需要，是對搶占未來市場的一種準(zhǔn)備。萬科的隨園嘉樹，事實上正是承擔(dān)起萬科養(yǎng)老地產(chǎn)“試驗田”的作用。

 

處于起步階段的養(yǎng)老地產(chǎn)，必然還存在這樣或者那樣的問題，有些問題甚至在未來幾十年之內(nèi)都無法解決。不過從整個社會發(fā)展進(jìn)程來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，有助于解決壓力越來越大養(yǎng)老問題，它至少提供了解決養(yǎng)老問題的一種方式，成為各類養(yǎng)老方式的一種補充。從這個意義上講，除了開發(fā)商的積極推動之外，也值得政府和社會去共同推動。