政府出手“救市” 公寓買家不買賬
8月中旬，東莞市政府公布樓市新政，打破“家庭人均住房面積不低于18平方米的自有居所”才可獲得入戶入學(xué)積分值這一被視為“解救”住宅公寓的規(guī)定后，東莞的住宅公寓市場如何？
20日中午，羊城晚報記者來到位于東莞南城區(qū)的中央財津售樓處，現(xiàn)場很冷清，看樓的人并不多。售樓工作人員告訴記者，該樓盤屬于東莞的住宅型公寓，在2013年11月開盤入市，主力戶型是44平方米至64平方米的一、二房精裝公寓，800多套房源推售一年多，目前還有100多套房源待售，并準(zhǔn)備下月加推其他房源。
“新政中有一些措施是有利于公寓的，但從目前客戶詢問情況來看，他們也不太關(guān)注。”中央財津開發(fā)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人殷先生告訴記者，積分入戶或入學(xué)，在東莞市按積分來計算的，即使政策落地后，買了住宅公寓的客戶，最多也就是獲得了加分而已，他們依然要滿足其他條件，才能實現(xiàn)“入戶”或“入學(xué)”。
“不關(guān)注”的一個很重要原因，是因為購買住宅公寓的，大部分都是投資客。據(jù)中介機(jī)構(gòu)瑞峰置業(yè)統(tǒng)計，購買中央財津的人群中，投資比例占56%，自用14%，自用兼投資31%。
雖然中央財津賣了一年多，也還有房源剩余，但是就整個東莞的住宅公寓市場而言，該樓盤因為位置優(yōu)越，銷售算是罕見的“逆市飄紅”。東莞賣不動的住宅公寓還是“多數(shù)”。
東城新世紀(jì)星城美寓的銷售人員也表示，東莞樓市新政消息出來后，看房人流量也沒有太明顯的變化。
8月中旬，東莞市政府公布房市“促市”政策，罕見地出臺多則措施，其中一條新政將原來“家庭自有居所人均面積不低于18平方米方可獲得入戶入學(xué)積分值”改為“凡擁有自主房產(chǎn)證可獲積分值（非住宅類房產(chǎn)不算）”，被視為松綁對住宅公寓的限制。
事實上，此新政的背后，是三年來全市庫存超2000套住宅公寓滯銷的煩惱。羊城晚報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，持住宅公寓產(chǎn)品的開發(fā)商一再拖延開盤，住宅公寓市場正臨界崩盤邊緣而備受關(guān)注。
有聲音認(rèn)為，一旦住宅公寓崩盤，或許就成為東莞樓市倒掉的首張多米諾骨牌。不過，有專家表示東莞首次干預(yù)市場，政府將目光瞄準(zhǔn)了住宅公寓，說明這一塊的壓力確實很大，但公寓影響有限，不會使東莞樓市崩盤。
現(xiàn)狀
一公寓兩年僅賣出三成房源
2012年9月開盤至今的東城新世紀(jì)星城美寓，其銷售周期已有20多個月，但目前其網(wǎng)簽銷售率僅三成多。該精裝公寓售價在6000元至7000元每平方米，遠(yuǎn)低于東城的區(qū)域均價。銷售工作人員解釋，該樓盤一直以自然銷售為主，價格兩年多來基本不變。
據(jù)瑞峰置業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至目前，東莞全市共有約47個項目有公寓產(chǎn)品在售，其中住宅性質(zhì)的有29個，主要集中在主城區(qū)、臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)等人口經(jīng)濟(jì)較為集中發(fā)達(dá)的區(qū)域。
“居住或租賃人群主要以商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準(zhǔn)酒店式的居住體驗，同時比酒店低的租金。”瑞豐置業(yè)董事副總經(jīng)理姚麗軍分析說。
據(jù)了解，東莞公寓在2006年和2007年供需達(dá)到高峰，之后市場呈現(xiàn)出供過于求的局面，開發(fā)商開始大幅減少了公寓項目的開發(fā)。同時由于2008年的市場波動之后，投資性需求減少，公寓市場供應(yīng)量也開始縮小。在2008年至2011年的4年間，公寓供應(yīng)處于低位水平，成交量也受供應(yīng)的影響，波動較為明顯。
到了2012年，東莞樓市活躍，開發(fā)商一窩蜂地?fù)屩_發(fā)公寓，十多個住宅公寓項目紛紛入市，近萬套房源進(jìn)入市場供應(yīng)，兩年期間，供應(yīng)的活躍成交直接推高全東莞的樓市成交量。
但是到了今年上半年，東莞公寓銷售遭遇滑鐵盧，呈現(xiàn)低位運行的狀態(tài)，近萬套庫存僅消化了一半，截至今年7月，東莞全市住宅性質(zhì)公寓可售套數(shù)為2252套，主要是45平方米至50平方米的房源。讓人驚訝的是，今年以來，僅有位于南城和松山湖的各一公寓項目入市。
全市住宅公寓還能賣一年半
據(jù)瑞峰置業(yè)市場研究部負(fù)責(zé)人李毅測算，目前，東莞全市住宅性質(zhì)公寓存量15.13萬平方米，以近6個月的消化速度計算其消化周期是17.2個月。也就是說，按目前的市場銷售速度，東莞的存量住宅公寓至少還能賣一年半。
記者在調(diào)查中了解到，今年以來，原先要上馬推售的住宅公寓項目，因為存量房的“龜速”銷售量，大多不愿貿(mào)然面市。
“以某二線鎮(zhèn)區(qū)為例，原先有兩個住宅項目準(zhǔn)備在年中推售。但市場實在是太冷，加上春節(jié)以來大量人員離莞，即使有投資客有錢買，買了之后也無人租，開發(fā)商不得不一直往后拖，就是不愿意開盤。”一知名中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，南城、長安、厚街等城區(qū)和發(fā)達(dá)街區(qū)的還有成交量，但下面的二線鎮(zhèn)區(qū)基本是半年多都沒有成交量了，其均價都在“9000”之下。
專家
公寓影響有限 樓市不會崩盤
東莞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳駿良告訴羊城晚報記者，東莞的房產(chǎn)政策一直以打壓為主，此次促市是前所未有的。“不能說新政針對公寓，應(yīng)該說是對整個樓市都是利好。”他認(rèn)為，雖然有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為促市政策還不夠猛，但東莞此次起了個好頭很不容易，是要一步一步走的，不能操之過急。“東莞的房子一直賣得很好，政府調(diào)控不是因為怕崩盤，而是要放開一些不合時宜的老做法。”
“東莞作為二線城市的樓市領(lǐng)頭羊，可以說是首次干預(yù)市場，政府將目光瞄準(zhǔn)了住宅公寓，說明這一塊的壓力確實很大，”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受羊城晚報采訪表示，東莞是世界工廠，其樓市漲跌實際是實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影，“只要東莞的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)沒有垮掉，但即使公寓市場崩盤了，東莞整體樓市也不可能崩盤。”
宋丁表示，東莞樓市總體健康，以整體住宅為例，存量490萬平方米，有5萬多套，但去年和前年，全東莞的銷售額基本也在5萬套左右。即使今年上半年同比去年下滑四成，但實際成交套數(shù)也有兩三萬套，供求關(guān)系基本平衡。而住宅公寓2000多套的存量，占整體市場的不到二十分之一，“這從這一比例來看，公寓的冷遇對大局影響有限。”
他強(qiáng)調(diào)，東莞“促市”放在全國背景下是可以理解的，今年以來，全國由于受到信貸緊縮等因素影響，特別是東莞自春節(jié)以來，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級陣痛，大量務(wù)工人員流失，原先公寓定位銷售的群體發(fā)生了變化，公寓自然就滯銷了。“隨著轉(zhuǎn)型升級的完成，制造業(yè)的扎實發(fā)展，一直處于價格低洼的東莞樓市，未來潛力我還是非?？春玫?。”
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