部分住房或可省萬元

東莞房地產(chǎn)新政后首周成交量快速升溫，購房需求集中釋放，上周東莞住宅成交847套，環(huán)比繼續(xù)回升。業(yè)內(nèi)人士表示，由于普通住宅價格標準將于9月1日調(diào)整，部分樓盤預計會延遲至9月份簽約，加上“金九銀十”即將到來，不少樓盤在8月底才入市，預計9月成交量會出現(xiàn)明顯上漲。

房產(chǎn)新政后需求現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象

上周是東莞《關于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展若干措施》（簡稱《若干措施》）的首周，根據(jù)東莞市房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周東莞住宅市場出現(xiàn)量升價跌，住宅成交847套，環(huán)比前一周上升了2.05%，一手住宅均價為9083元/平方米，環(huán)比下降了5%。8月18日~20日，東莞住宅成交分別為114、90、107套，成交繼續(xù)轉(zhuǎn)好。

雖然上周成交量環(huán)比上漲并不明顯，但東莞中原研究部認為市場預期穩(wěn)定并且好轉(zhuǎn)，市場表露出升溫跡象，從該研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)來看，成交量不再僅僅集中在個盤上，上周成交套數(shù)大于10套小于20套的項目個數(shù)明顯增多，說明部分樓盤的銷售速度在加快，而大于5套小于10套的項目也對比先前的26套左右有所增多，反映不少樓盤先前消化低迷的情況已有所轉(zhuǎn)變，成交表露出升溫的跡象。

該研究部相關人士表示，上周市場出現(xiàn)需求集中釋放，除了新政增加市場預期，購房者入市信心增強外，開發(fā)商紛紛調(diào)整價格，定價合理也對購房者入市有一定的拉動作用，此外，購房需求被壓抑半年，也在一定程度上逐漸有所釋放。

部分樓盤延遲至9月簽約

另外，《若干措施》中規(guī)定，2014年普通住房價格標準將從9月1日起實施，預計將有更多購房者可享受稅收優(yōu)惠政策。部分樓盤也將延遲簽約，讓更多的購房者能夠享受到優(yōu)惠。

受近期價格調(diào)整到位和新政出臺影響，近期部分樓盤成交情況明顯好轉(zhuǎn)，并將在9月初體現(xiàn)，記者了解到，目前有部分樓盤有意識地延遲至9月初集中簽約，因此預計8月份成交量并不會出現(xiàn)明顯上升，9月成交量或會出現(xiàn)明顯升溫。

東莞中原研究部根據(jù)今年上半年住宅成交和價格情況預測認為，根據(jù)原有的普通住房價格標準，前7個月成交的20544套普通住宅（144平方米以下的洋房+公寓）當中，僅有8281套住房符合普通住房價格標準，占總體的40%。而調(diào)整新的普通住房價格標準，將可能有60%的住房符合普通住宅價格標準，即將有5182套住房重新回歸“普通住房”，而調(diào)整后的契稅優(yōu)惠覆蓋面迅速擴大，多個鎮(zhèn)區(qū)的普通住房可能會節(jié)省逾萬元契稅。

此外，有不少樓盤推遲至8月底、9月才入市，合富輝煌東莞市場研究部表示，截至上周全市已有多個項目正式開啟了“金九”新品開盤前的市場預熱及蓄客活動，預計在8月底將打響“金九”第一槍，成交也將陸續(xù)在9月份體現(xiàn)。

入市信心增 開發(fā)商積極蓄客

自6月中旬開始，多個城市紛紛傳聞醞釀取消或放松“限購”，樓市大環(huán)境逐步向好轉(zhuǎn)變。8月10日，東莞市政府也出臺《關于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》，給東莞短期樓市釋放了利好信號，穩(wěn)定了市場預期，增強了購房者的入市信心，有效促使市場觀望情緒逐步減退，樓盤來訪客戶量快速上升。

受此影響，開發(fā)商也積極進行拓客，在“金九銀十”到來之前積蓄客源，以便在“金九銀十”能夠順利跑量。據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周住宅僅有碧水云天二期·中央公館、綠茵·溫莎堡和東逸灣花園供應6.25萬平方米，合計539套洋房，大部分樓盤處于蓄客階段。

進入8月以來，樓市開盤量明顯減少，新品供應有所放緩，東莞中原研究部認為，多數(shù)開發(fā)商選擇放棄在8月入市，主要是由于今年8月市場氛圍仍然較冷淡，而“金九銀十”作為一年中的樓市旺季，市場人氣高，購房者也多于此時集中入市，因此開發(fā)商集中精力在“金九銀十”推貨，借高熱的樓市人氣跑量，而當前大部分項目處在極力拓客蓄客的階段，為“金九”的到來全力備戰(zhàn)。

提醒

市場存隱憂 后市莫過分樂觀

盡管《若干措施》的出臺為市場釋放了一定利好，成交量出現(xiàn)升溫跡象，也改變了開發(fā)商的市場預期。但東莞中原研究部認為開發(fā)商對市場不應該過于樂觀，市場仍存在隱憂，該研究部認為，早在2012年，東莞樓市就有進入危機期的跡象。過去兩年樓市成交量的高位，很大部分是通過低首付、二三級聯(lián)動等方式帶動，低首付、墊首付的方式能夠降低購房者入市門檻，但并沒有實質(zhì)降低購房成本，價格依舊堅挺，房價持續(xù)上漲，房價的高企已逐漸與東莞購買力脫節(jié)。

同時，2010年以來東莞掛牌交易的商住地中仍有大部分項目尚未入市，開工進度緩慢。土地待開發(fā)建筑面積量大，后市房地產(chǎn)開發(fā)投資集中，未來幾年東莞商品房供應量將爆發(fā)增長，供求風險顯現(xiàn)。此外，利率市場化的信貸環(huán)境下，房地產(chǎn)融資成本提升，整個行業(yè)將進入資金偏緊的信貸環(huán)境。

該研究部認為，市場存在隱憂，開發(fā)商不應該對后市預期過高，更不應該對市場過于樂觀，建議東莞開發(fā)商啟動高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，通過快建快銷實現(xiàn)資金的快速回籠。

建議

三季度將是入市好時機

今年樓市成交低迷，開發(fā)商出貨壓力大，主動調(diào)整價格適應市場，進入7月份，開發(fā)商價格調(diào)整基本到位，房價在下探中出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

東莞中原研究部相關人士表示，樓盤成交低迷難銷，買方優(yōu)勢占上風，購房者議價空間增大，預計三季度東莞樓價將會在底部徘徊，反復探底，這個時候是購房者入市的最佳時機。

該人士表示，四季度樓價或?qū)徛厣?，明年支撐樓價上漲動力仍然較強，一是因為明年R2輕軌即將開通，帶來的利好直接支撐輕軌物業(yè)樓價的上升，房價將會出現(xiàn)反彈。二是明年開發(fā)商的資金鏈逐漸寬裕，開發(fā)商追求高利潤空間，漲價動力增強。三是購房積分入戶、積分入學的條件進一步降低，將刺激新莞人置業(yè)購房的需求，需求被充分釋放，也會支撐房價上升。而南城總部基地、王府井、萬達廣場等多個標桿項目的落實建成，城市建設和商業(yè)配套進一步完善，東莞城市吸納力增強。此外，深圳客助推東莞房價，地價持續(xù)走高，土地增值稅的清算、人工材料費的高企等都在支撐后市樓價上漲的動力十足。