樓市新政提信心 東莞成交量增價格跌

2014年08月22日 13:57
來源:廣州日報
部分住房或可省萬元
東莞房地產(chǎn)新政后首周成交量快速升溫,購房需求集中釋放,上周東莞住宅成交847套,環(huán)比繼續(xù)回升。業(yè)內(nèi)人士表示,由于普通住宅價格標準將于9月1日調(diào)整,部分樓盤預計會延遲至9月份簽約,加上“金九銀十”即將到來,不少樓盤在8月底才入市,預計9月成交量會出現(xiàn)明顯上漲。
房產(chǎn)新政后需求現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象
上周是東莞《關于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展若干措施》(簡稱《若干措施》)的首周,根據(jù)東莞市房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,上周東莞住宅市場出現(xiàn)量升價跌,住宅成交847套,環(huán)比前一周上升了2.05%,一手住宅均價為9083元/平方米,環(huán)比下降了5%。8月18日~20日,東莞住宅成交分別為114、90、107套,成交繼續(xù)轉(zhuǎn)好。
雖然上周成交量環(huán)比上漲并不明顯,但東莞中原研究部認為市場預期穩(wěn)定并且好轉(zhuǎn),市場表露出升溫跡象,從該研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)來看,成交量不再僅僅集中在個盤上,上周成交套數(shù)大于10套小于20套的項目個數(shù)明顯增多,說明部分樓盤的銷售速度在加快,而大于5套小于10套的項目也對比先前的26套左右有所增多,反映不少樓盤先前消化低迷的情況已有所轉(zhuǎn)變,成交表露出升溫的跡象。
該研究部相關人士表示,上周市場出現(xiàn)需求集中釋放,除了新政增加市場預期,購房者入市信心增強外,開發(fā)商紛紛調(diào)整價格,定價合理也對購房者入市有一定的拉動作用,此外,購房需求被壓抑半年,也在一定程度上逐漸有所釋放。
部分樓盤延遲至9月簽約
另外,《若干措施》中規(guī)定,2014年普通住房價格標準將從9月1日起實施,預計將有更多購房者可享受稅收優(yōu)惠政策。部分樓盤也將延遲簽約,讓更多的購房者能夠享受到優(yōu)惠。
受近期價格調(diào)整到位和新政出臺影響,近期部分樓盤成交情況明顯好轉(zhuǎn),并將在9月初體現(xiàn),記者了解到,目前有部分樓盤有意識地延遲至9月初集中簽約,因此預計8月份成交量并不會出現(xiàn)明顯上升,9月成交量或會出現(xiàn)明顯升溫。
東莞中原研究部根據(jù)今年上半年住宅成交和價格情況預測認為,根據(jù)原有的普通住房價格標準,前7個月成交的20544套普通住宅(144平方米以下的洋房+公寓)當中,僅有8281套住房符合普通住房價格標準,占總體的40%。而調(diào)整新的普通住房價格標準,將可能有60%的住房符合普通住宅價格標準,即將有5182套住房重新回歸“普通住房”,而調(diào)整后的契稅優(yōu)惠覆蓋面迅速擴大,多個鎮(zhèn)區(qū)的普通住房可能會節(jié)省逾萬元契稅。
此外,有不少樓盤推遲至8月底、9月才入市,合富輝煌東莞市場研究部表示,截至上周全市已有多個項目正式開啟了“金九”新品開盤前的市場預熱及蓄客活動,預計在8月底將打響“金九”第一槍,成交也將陸續(xù)在9月份體現(xiàn)。
入市信心增 開發(fā)商積極蓄客
自6月中旬開始,多個城市紛紛傳聞醞釀取消或放松“限購”,樓市大環(huán)境逐步向好轉(zhuǎn)變。8月10日,東莞市政府也出臺《關于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》,給東莞短期樓市釋放了利好信號,穩(wěn)定了市場預期,增強了購房者的入市信心,有效促使市場觀望情緒逐步減退,樓盤來訪客戶量快速上升。
受此影響,開發(fā)商也積極進行拓客,在“金九銀十”到來之前積蓄客源,以便在“金九銀十”能夠順利跑量。據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上周住宅僅有碧水云天二期·中央公館、綠茵·溫莎堡和東逸灣花園供應6.25萬平方米,合計539套洋房,大部分樓盤處于蓄客階段。
進入8月以來,樓市開盤量明顯減少,新品供應有所放緩,東莞中原研究部認為,多數(shù)開發(fā)商選擇放棄在8月入市,主要是由于今年8月市場氛圍仍然較冷淡,而“金九銀十”作為一年中的樓市旺季,市場人氣高,購房者也多于此時集中入市,因此開發(fā)商集中精力在“金九銀十”推貨,借高熱的樓市人氣跑量,而當前大部分項目處在極力拓客蓄客的階段,為“金九”的到來全力備戰(zhàn)。
提醒
市場存隱憂 后市莫過分樂觀
盡管《若干措施》的出臺為市場釋放了一定利好,成交量出現(xiàn)升溫跡象,也改變了開發(fā)商的市場預期。但東莞中原研究部認為開發(fā)商對市場不應該過于樂觀,市場仍存在隱憂,該研究部認為,早在2012年,東莞樓市就有進入危機期的跡象。過去兩年樓市成交量的高位,很大部分是通過低首付、二三級聯(lián)動等方式帶動,低首付、墊首付的方式能夠降低購房者入市門檻,但并沒有實質(zhì)降低購房成本,價格依舊堅挺,房價持續(xù)上漲,房價的高企已逐漸與東莞購買力脫節(jié)。
同時,2010年以來東莞掛牌交易的商住地中仍有大部分項目尚未入市,開工進度緩慢。土地待開發(fā)建筑面積量大,后市房地產(chǎn)開發(fā)投資集中,未來幾年東莞商品房供應量將爆發(fā)增長,供求風險顯現(xiàn)。此外,利率市場化的信貸環(huán)境下,房地產(chǎn)融資成本提升,整個行業(yè)將進入資金偏緊的信貸環(huán)境。
該研究部認為,市場存在隱憂,開發(fā)商不應該對后市預期過高,更不應該對市場過于樂觀,建議東莞開發(fā)商啟動高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式,通過快建快銷實現(xiàn)資金的快速回籠。
建議
三季度將是入市好時機
今年樓市成交低迷,開發(fā)商出貨壓力大,主動調(diào)整價格適應市場,進入7月份,開發(fā)商價格調(diào)整基本到位,房價在下探中出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
東莞中原研究部相關人士表示,樓盤成交低迷難銷,買方優(yōu)勢占上風,購房者議價空間增大,預計三季度東莞樓價將會在底部徘徊,反復探底,這個時候是購房者入市的最佳時機。
該人士表示,四季度樓價或?qū)徛厣?,明年支撐樓價上漲動力仍然較強,一是因為明年R2輕軌即將開通,帶來的利好直接支撐輕軌物業(yè)樓價的上升,房價將會出現(xiàn)反彈。二是明年開發(fā)商的資金鏈逐漸寬裕,開發(fā)商追求高利潤空間,漲價動力增強。三是購房積分入戶、積分入學的條件進一步降低,將刺激新莞人置業(yè)購房的需求,需求被充分釋放,也會支撐房價上升。而南城總部基地、王府井、萬達廣場等多個標桿項目的落實建成,城市建設和商業(yè)配套進一步完善,東莞城市吸納力增強。此外,深圳客助推東莞房價,地價持續(xù)走高,土地增值稅的清算、人工材料費的高企等都在支撐后市樓價上漲的動力十足。
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