“2014亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”于2014年8月22日-24日在河南鄭州召開。以下為演講實(shí)錄：

 

劉曉光：下面我想請(qǐng)教一下任志強(qiáng)先生，如何看待市場(chǎng)存量的前景？有人說(shuō)存量很快能消化，中國(guó)的城市化、發(fā)展空間等等，有人說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)全面過(guò)剩了，這個(gè)任總你來(lái)回答一下。

 

任志強(qiáng)：我們的統(tǒng)計(jì)報(bào)表上庫(kù)存大概有5億多，這個(gè)數(shù)量很大。如果按當(dāng)年銷售的情況來(lái)看，去年我們銷售13億多。如果有5億多庫(kù)存的話，就相當(dāng)于差不多有 40%的當(dāng)年銷售量的一個(gè)庫(kù)存，這個(gè)數(shù)量確實(shí)很大。但是我不覺(jué)得這些庫(kù)存都能消化，有些庫(kù)存可能再過(guò)10年也消化不了，會(huì)逐漸累積。比如他的庫(kù)存位置在鄂 爾多斯，已經(jīng)沒(méi)有人了，那個(gè)庫(kù)存怎么消化掉？但是在全國(guó)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，它仍然是一個(gè)總存量，所以會(huì)逐漸的累積，越加越多。從總的庫(kù)存量的情況看，和今年減少的 銷售量來(lái)看，再加上政府提供的住房銷售情況來(lái)看，今年至少到7月份為止，我們的總需求并沒(méi)有下降。

 

劉曉光：需求總量沒(méi)有下降。

 

任志強(qiáng)：應(yīng)該說(shuō)還是上升的，從銷售上來(lái)看，和去年相比，我們大概到7月份為止，下降了7%多，差不多4千萬(wàn)平方米?？墒沁@個(gè)數(shù)里面沒(méi)有計(jì)算我們的保障性住房 增加的面積，可能我們保障性住房增加的面積里面超過(guò)了4千平方米。我們知道，每年竣工好幾百萬(wàn)套，如果算起來(lái)的話，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)。

 

但是為什么還在擴(kuò)張呢？就是因?yàn)槲覀兊慕y(tǒng)計(jì)里面是兩頭計(jì)算。一頭計(jì)算的是開發(fā)商所管轄的，這是一張統(tǒng)計(jì)報(bào)表。這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表里面包括了開發(fā)商建設(shè)的商品房部 分，有住宅，有非住宅，也包括了開發(fā)商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府單獨(dú)做的保障性住房，因?yàn)橛行┑貐^(qū)的保障性住房和開發(fā)商沒(méi)關(guān)系，都是 列在政府一個(gè)單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)表里。

 

從2011年開始提出建3600萬(wàn)套保障性住房，2012年開始計(jì)劃簽任務(wù)書開始建設(shè)，2013年下半年就開始大量的進(jìn)入市場(chǎng)，這一部分的量是非常大的?，F(xiàn)在看，如果按5年計(jì)劃3600萬(wàn)套，意味著每年要700萬(wàn)套。

 

劉曉光：這是保障房的部分。

 

任志強(qiáng)：我還沒(méi)有說(shuō)棚改，棚改又增加了1200萬(wàn)套。其實(shí)在2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬(wàn)套。意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng) 量，所以才會(huì)有大量的庫(kù)存出現(xiàn)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恳腥俗〉脑捑蜁?huì)分流一部分購(gòu)買能力，也分流一部分消費(fèi)需求。以北京舉例子，去年北京建了1300萬(wàn)平方米 的保障性住房，其中放在開發(fā)商手里的是580多萬(wàn)平方米，約占45%，還有55%是政府單獨(dú)建的。開發(fā)商建的這45%里面其中有廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用 住房、拆遷安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒體報(bào)道，幾千套商品房，但是有20萬(wàn)戶在排隊(duì)，大概100個(gè)家庭排1個(gè)號(hào)，抽簽搖號(hào)。這些人 實(shí)際上他們就不進(jìn)入市場(chǎng)。去年新房銷售一共是1900萬(wàn)平方米，包括開發(fā)商的保障性住房。

 

換句話說(shuō)，現(xiàn)在20萬(wàn)的家庭搖號(hào)的話，那就減少了20萬(wàn)個(gè)需求者，那怎么不下行呢？大家也看見(jiàn)，北京上個(gè)月的房?jī)r(jià)開始下降了，確實(shí)是這樣。因?yàn)榘炎宰⌒蜕唐?房那種很低價(jià)格的數(shù)都計(jì)算進(jìn)去了，一平均化以后就往下掉，而且數(shù)量很大，好幾千套就掉下來(lái)了，很正常的就變成了一種市場(chǎng)信號(hào)完全不清晰的一種狀態(tài)。因?yàn)楸?障性住房政府那一部分是沒(méi)有完全公布的，所以媒體都不知道，好像那一部分房子沒(méi)了，跑哪兒去了呢？肯定在市場(chǎng)上。

 

劉曉光：在棚戶區(qū)的房子和保障房，都會(huì)對(duì)商品房有一個(gè)量的影響。

 

任志強(qiáng)：這幾年開發(fā)商拍賣的土地里面，幾乎是1：1的供應(yīng)量，開發(fā)商生產(chǎn)700萬(wàn)套，保障性住房也生產(chǎn)700萬(wàn)套，原來(lái)只有700萬(wàn)套或者800萬(wàn)套，現(xiàn)在一下子變成了1500萬(wàn)套。

 

劉曉光：你以前老是預(yù)測(cè)，比如說(shuō)投資買地下降了，幾個(gè)月以后就會(huì)上漲，你今天還有這種預(yù)測(cè)嗎？

 

任志強(qiáng)：還有，我們年年都做這種預(yù)測(cè)。2012年3月份我們就預(yù)測(cè)，2013年的3月份房?jī)r(jià)會(huì)漲，果然房?jī)r(jià)漲了。因?yàn)槲覀冊(cè)?011年的下半年就看到了土地 供應(yīng)的短缺，開工量已經(jīng)開始下降了。所以2012年是一個(gè)生產(chǎn)式的低潮，現(xiàn)有的供應(yīng)沒(méi)有了，到2013年會(huì)漲。今年我們預(yù)計(jì)，如果現(xiàn)在土地供應(yīng)量下來(lái)了， 開工是負(fù)的，投資是下滑的，我們估計(jì)投資現(xiàn)在是13%多，年初我們就說(shuō)，今年從19%多會(huì)下降到10%左右。對(duì)于GDP的影響大概是0.6%，還會(huì)下降， 下一個(gè)月可能還是實(shí)際下降的過(guò)程，全年下來(lái)以后，就剩下10%左右的增長(zhǎng)，增幅下降是毫無(wú)疑問(wèn)的。

 

劉曉光：你的結(jié)論呢？

 

任志強(qiáng)：從供應(yīng)結(jié)果，可能到明年9月份，就會(huì)轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化，雖然現(xiàn)在還有供應(yīng)量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說(shuō)的，我們不知道政府會(huì)加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，我們不知道他會(huì)拿出多少力量來(lái)進(jìn)行棚改。這兩項(xiàng)如果上得快，也就是明年9月份本來(lái)商品房下降的時(shí)候，供求關(guān)系應(yīng)該轉(zhuǎn)換的時(shí)候，保障性住房和棚改的房子就上來(lái)了，這兩個(gè)如果上得快的話就能頂上。