土地市場政企博弈抄底時機未到
樓市不斷下行,波及土地市場。即便是房價最為堅挺的北京、廣州、廈門等核心城市,土地也遭遇流拍、底價成交等狀況。
而這背后,是地方政府和房企在土地市場的博弈。有分析師對記者稱,地方政府出于土地財政考慮,會合理調整土地價格,吸引開發(fā)商拿地。
標桿房企拿地大幅減少
8月21日,廣州萬博地下空間與蘿崗筆村宅地正式出讓,萬博地下空間被廣州市萬雍投資有限公司以7.3億元的底價拿下,折合樓面價9000元/平方米。而開發(fā)區(qū)筆村宅地則無人競價,遭遇流拍。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,截至8月21日,2014年下半年廣州共出讓16宗地塊,其中底價成交14宗,流拍1宗,中止1宗,所有土地均沒有競價拍賣儀式。其中,7月僅15億土地出讓金入賬,創(chuàng)全年新低。
此前8月7日,今年以來房價最為堅挺的廈門擬出讓的最大地塊——位于同安新城的2014 TP02商住地塊,總建筑面積達到33.43萬平方米,起拍叫價達到26.41億元,但只有兩家企業(yè)領牌入場。在拍賣開始后,房企紋絲不動,尷尬場面持續(xù)了近5分鐘,最終因無人應價而流拍。
8月14日,北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍,成為年內北京第三塊流拍土地。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:20大標桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減,4~8月連續(xù)5個月不足200億元,最近3個月更是在百億元周圍徘徊。截止到25日,8月20大房企拿地112億,其中最多的萬達在杭州及青島有所入賬,其他均在土地市場保持克制。
前8月,二十大標桿房企合計拿地僅1842億,相比2013年同期的2946.2億,減少了1104億,同比減少幅度高達37%。
政企博弈,地價或調整
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對記者稱,從長期走勢來看,土地價格是一直往上走的,在目前土地低溢價率的情況下,對一些實力房企來說,是一個逆勢拿地的好時機。但前提是企業(yè)在今年的資金運營要比較穩(wěn)健。
但在房地產(chǎn)企業(yè)看來,目前主要城市推出的地塊底價還維持在非常高的水平,整個土地市場調整仍不夠充分。通常情況下,下半年才是土地供應的高峰,如果土地不好賣,政府會更加積極調整價格,屆時拿地的機會也會好很多。
“我們現(xiàn)在也到處在看地,但不著急買,因為接下來選擇的余地很多。”在廣州一家大型開發(fā)商負責拿地研究的吳女士告訴記者。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對本報分析,在去年樓市高漲的時候,開發(fā)商和政府都很樂觀,從而推高了市場預計,地價也不斷向上走。到了今年,整體市場下行的情況下,一些企業(yè)還是愿意拿地的,但拿地的價格預期也出現(xiàn)了變化,而政府還是太樂觀,底價定得太高,超出了企業(yè)的承受能力。
這種政企博弈后,地價也必然會出現(xiàn)調整。張大偉認為,在土地頻頻流拍的情況下,地方政府出于土地財政的考慮,一方面會加大各種救市的力度,另一方面,也會合理調整土地價格,吸引開發(fā)商拿地。
例如,日前北京土地市場再掛3宗地,其中7月底流標的孫河地塊降價再上場。7月30日,朝陽區(qū)孫河地塊流標,當時的起價高達46億,BCDE地塊其中有個中小學32400平方米,還有社區(qū)配套服務設施面積巨大。按照46億計算樓面起價已經(jīng)突破4萬。本次降低到42.3億再次掛牌,降低了3.7億,樓面依然起價高達3.34萬元/平方米。
張大偉認為,在全國樓市降溫的情況下,各地方出讓土地的定價也應該回歸合理,因為如果按照目前的底價,很可能流標的土地數(shù)量會繼續(xù)上漲。
地方國企頻托市
在土地市場轉冷的情況下,地方的財政壓力、地方債務壓力也越來越大,為了挽救這種局面,地方政府也想了很多辦法。這其中,利用資金雄厚的地方國企來托市土地市場成了不少城市的選擇。
在鄭州國投置業(yè)有限公司(下稱“鄭州國投”)8月6日競得鄭州雙料地王僅兩周后,河南豫農(nóng)置業(yè)有限公司(下稱“豫農(nóng)置業(yè)”)于20日再次刷新紀錄,以11.5億元的價格購買鄭東新區(qū)67.73畝地,成為鄭州市新地王。
豫農(nóng)置業(yè)成立于1993年,是河南省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)公司的全資子公司,公司注冊資本1億元,擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質,單體開發(fā)能力達到10億元。與鄭州國投一樣,都是具有國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
8月20日,經(jīng)過193輪競拍,備受矚目的北京西城區(qū)華嘉胡同地塊最終以總價74.6億元、溢價率110%被北京華融收入囊中,樓面價63377元/平方米。這一價格令華嘉胡同地塊一舉成為北京歷史上成交總價最高的地塊,若除去商業(yè)部分,住宅樓面價或已超10萬元/平方米。
北京華融隸屬于北京市西城區(qū)國資委,由西城區(qū)國資委履行出資人職責,并授權同屬西城區(qū)國資委的北京金融街投資(集團)有限公司行使股東職權。因此,在本次土地出讓中,盡管有地塊本身位置的稀缺性因素,但此次拍賣仍不能排除地方國企托市的嫌疑。
在廈門,今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王,也都出現(xiàn)了當?shù)貙嵙π酆駠笕鐝B門國貿等企業(yè)的身影。
廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎對記者稱,在土地市場下行的情況下,本土國企可以出來托市,可以有效保證出讓地價的平穩(wěn)。
“如果兩個月才有一次土地拍賣會,那這次叫這家國企,下次叫另外一家國企,半年過去,可能政府和銀行的政策都已改變,不利局面也緩過來了。”王崎說,地方國企托市是“以時間換空間”,如果不這么做的話,土地流拍對當?shù)貥鞘杏绊懖缓?,如果長期不賣地影響也不好。因此通過地方國企托市,可以把一些不利的影響向后拖延。
張大偉認為,地方國企托市也只能拿一些個別地塊,即便托市也只能托一兩次,畢竟國企占房地產(chǎn)開發(fā)的比例有限,關鍵還是要把價格調整到位。
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