8月26日,無錫住宅限購令松綁滿月;此前的8月19日,率先在省內(nèi)放松限購的蘇州,限購松綁也已滿月。
“限購三年難回首,一夕松綁時局變。”兩地限購政策出爐時,曾引發(fā)如此形容,而眼下,樓市時局究竟如何?
來訪客多了,松綁好似“鎮(zhèn)靜劑”
“我們樓盤主力戶型從90到150平方米不等,能滿足剛需到改善的各種需求。”8月26日下午,無錫市濱湖區(qū)高浪路的玉蘭花園售樓處,五六位購房人圍著銷售人員了解樓盤情況。銷售人員告訴記者,“限購令”松綁以來,看房的客戶多了,一個月賣出了109套房。“但價格沒啥變化,還是1.1萬到1.2萬元之間。”
“7月19日以后,售樓處的來訪量激增。”方興地產(chǎn)(蘇州)有限公司副總經(jīng)理朱杰說。蘇州工業(yè)園區(qū)建屋北極星花園置業(yè)顧問石冬梅也表示,前來咨詢的人很多,成交量也較松綁前有所上浮。
中國指數(shù)研究院蘇州分院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:限購松綁第一周(7.21-7.27),蘇州商品住宅成交量猛升,共成交1367套,環(huán)比此前一周增加453套,增幅49.56%;第二周在第一周的基礎(chǔ)上又漲了30%。
然而,成交上揚(yáng)的勢頭第三周即戛然而止。“整體呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的特征,整個7月住宅成交淡季不淡,銷量領(lǐng)跑今年其他月份,但進(jìn)入8月后銷量就下滑了。”中國指數(shù)研究院蘇州分院一位分析師說,7月成交量大,也并不完全因為限購松綁,而與樓盤入市量大有重要關(guān)聯(lián)。
嗅覺靈敏的開發(fā)商們迅速推出大量改善型大戶型爭奪市場。數(shù)據(jù)顯示,限購取消后首周,蘇州90-144平方米戶型占總?cè)胧辛康?7.5%,第二周上升到69.5%,此后也一直維持在67%。
“改善型產(chǎn)品的消耗變快,這在雅戈爾、九龍倉等多家樓盤都有所體現(xiàn),”蘇州新浪樂居副總李求實說,“一些在2008年前后首次購房的年輕夫妻,出于照顧孩子和老人的需要,急于改善居住條件,限購政策的放開正中他們下懷。”
“限購松綁對市場是一支鎮(zhèn)靜劑。”易居中國克爾瑞無錫公司總經(jīng)理王新科說,限購松綁使外部政策環(huán)境得到改善,“至少不會更差”,從數(shù)據(jù)反映就是成交量逐漸上升。據(jù)統(tǒng)計,8月1日至25日,無錫市區(qū)商品房成交38.04萬平方米,環(huán)比上月同期有10%左右增長。特別是8月18日至24日這一周,無錫市區(qū)商品房成交面積為14.37萬平方米,環(huán)比漲幅達(dá)37.67%,創(chuàng)下最近7周新高。
無錫房地產(chǎn)協(xié)會副會長沈洵告訴記者,限購松綁對很多高端樓盤是利好。之前由于大戶型房源庫存嚴(yán)重,很多樓盤以價換量,價格壓得很低。限購松綁后,最近部分開發(fā)商“封盤”,調(diào)整價格后,力爭在9月份重新入市。
限貸未放開,九成網(wǎng)友仍觀望
在限購松綁的同時,蘇錫兩地限貸并未松動,購買第三套房仍無法貸款,需全款購房。
“限購松綁第三周后,之所以整個市場沒有‘應(yīng)聲再起’,還是因為限貸的緣故。”李求實介紹,目前蘇州除極個別外資銀行房貸利率略有松動外,國內(nèi)銀行貸款利率幾乎都是齊刷刷上漲。“根據(jù)目前貨幣政策正常偏緊的基調(diào),限貸不能也不可能明顯放開。因為對銀行來說,房貸依然是個利潤比較低的買賣。樓市可能會出現(xiàn)一個3年左右的平穩(wěn)期。”
蘇州365地產(chǎn)家居網(wǎng)一項調(diào)查顯示,由于限貸仍然嚴(yán)格執(zhí)行,高達(dá)90%的網(wǎng)友還想繼續(xù)觀望;僅10%的網(wǎng)友認(rèn)為現(xiàn)在是最佳購房時機(jī)。
顯然,限購放松對市場產(chǎn)生的刺激是短期的。敏銳的開發(fā)商也意識到了這一點。眾多開發(fā)商依舊高舉“優(yōu)惠”、“特價”的旗幟以價換量。
進(jìn)入8月下旬,無錫房貸利率倒是出現(xiàn)了一絲松動跡象。無錫交通銀行的房貸專員在接受咨詢時表示,會對首套房購買人給予一定的優(yōu)惠,信用好、收入穩(wěn)定且購房面積在70平方米以上的客戶可享受95折利率;中國銀行無錫分行二手房貸款利率也出現(xiàn)松動,原本房貸利率上浮5%現(xiàn)已恢復(fù)基準(zhǔn),且對二手房的貸款條件審核也比之前寬松。但總體來看,這樣的松動仍是“死水微瀾”。
“限購松綁不會對市場起到很大的促進(jìn)作用。”無錫太湖錦園總經(jīng)理助理杭衛(wèi)坦言,無錫限購松綁1個月,沒有出現(xiàn)購房者蜂擁搶房,沒有出現(xiàn)樓盤價格大漲,這與無錫商品住宅高庫存、銷售難有關(guān)。限購松綁對不斷下探的房價起到緩和作用,但如果沒有限貸松綁跟進(jìn),市場不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。
成交量走穩(wěn),立即反彈不現(xiàn)實
從目前走勢判斷,沈洵認(rèn)為,限購取消后市場成交量將保持一定增長,特別是金九銀十值得期待,但不能保證房價出現(xiàn)穩(wěn)步回升。
“限購令松綁不是‘興奮劑’,不可能讓樓市立即反彈。”王新科也表示,限購令取消后,無錫市場整體表現(xiàn)平穩(wěn),房價回到了7800元/平方米左右。由于長期限購,無錫樓市一直處于下降通道,消費(fèi)者對市場有觀望期,因此限購對樓市的作用還要繼續(xù)觀察。
杭衛(wèi)說,除限貸因素影響外,當(dāng)前房價低使得房子失去了其金融屬性。“以前房價漲幅每年在5%-8%,有的甚至一年漲10%-20%?，F(xiàn)在每年只能微漲2%-3%。加上近年投資渠道的增多,比如基金、債券收益反而比房產(chǎn)高,單從收益角度來看,老百姓可能會選其他產(chǎn)品來投資。”
從全國情況看,8月前25天,哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個城市松綁限購,至此,全國46個限購城市中已有36個不同程度放松限購,占總數(shù)近八成。目前,僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞、珠海等10個城市尚未松綁。限購放松后,大部分城市成交走穩(wěn),尚未見太大波動,僅呼和浩特、濟(jì)南、杭州等少數(shù)城市成交回暖幅度較大。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,限購政策取消對樓市成交影響有限,而信貸政策的改變、開發(fā)商價格策略的調(diào)整將成為左右樓市未來走向的重要因素。
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