這幾年泉州商業(yè)地產(chǎn)有了比較大的發(fā)展，開業(yè)的mall有浦西萬達(dá)、中駿世界城，規(guī)劃在建的還有華大泰禾、東海泰禾、潤(rùn)柏大都會(huì)等。但我個(gè)人認(rèn)為泉州的mall時(shí)代才起步，還不存在飽和或過剩的問題，但是同時(shí)有幾家大型mall的存在，必定會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

 

選址、規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)能力是決定商業(yè)地產(chǎn)能否成功的三大因素，其中最主要的還是運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)比單純的住宅開發(fā)復(fù)雜得多，專業(yè)性要求也更強(qiáng)。而與住宅開發(fā)銷售的高周轉(zhuǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)需要比較長(zhǎng)的培育期，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，我們?cè)?jīng)做過測(cè)評(píng)，一個(gè)mall大約需要七八年時(shí)間現(xiàn)金流才能回正——這些都考驗(yàn)房企的專業(yè)水平和資金實(shí)力。

 

我們知道，很多mall會(huì)招入一些強(qiáng)勢(shì)品牌作為主力店，這些強(qiáng)勢(shì)品牌一般要求mall綁定很多嚴(yán)苛的條件，如裝修補(bǔ)貼和長(zhǎng)免租期。引入一些強(qiáng)勢(shì)品牌之后，為了滿鋪開業(yè)或者拿到較高租金，一些mall會(huì)引進(jìn)一些雜七雜八的品牌，導(dǎo)致品牌參差不齊。這肯定會(huì)影響mall的整體形象。

 

與傳統(tǒng)百貨不同，mall除了購(gòu)物之外，餐飲休閑的服務(wù)類也是非常重要的部分。餐飲休閑集聚人流的能力較強(qiáng)，但對(duì)租金的貢獻(xiàn)力較低，如何規(guī)劃購(gòu)物和餐飲休閑的比例（比如萬達(dá)廣場(chǎng)近期就在醞釀提升生活服務(wù)類部分所占的比重），如何在餐飲休閑方面做出特色，也是mall需要考慮的問題。

 

談到商業(yè)地產(chǎn)的差異化運(yùn)營(yíng)，我個(gè)人認(rèn)為以泉州的人口基數(shù)和現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況來看，mall以高端、中端這樣的規(guī)劃直接面向不同客群可能為時(shí)尚早，但這肯定會(huì)是未來的趨勢(shì)。考慮到mall的體驗(yàn)性，主題式的mall倒是可以成為差異化的一個(gè)方向，如與文化藝術(shù)結(jié)合、與特色或地標(biāo)式建筑結(jié)合等，像東海泰禾廣場(chǎng)規(guī)劃的摩天輪廣場(chǎng)應(yīng)該就是mall主題化的一種。