8月的南昌，熱浪襲人。但地處南昌老城區(qū)的紫金城購物中心，卻空曠而冷清。30多萬平方米的購物中心，空空蕩蕩，布滿灰塵，沒有一家商戶入住。
坐落于贛水之濱的紫金城購物中心，是南昌老城區(qū)最后一塊風水寶地。是什么原因，讓這個黃金地段的商鋪，在房地產(chǎn)的黃金時代，空置了整整3年？背后到底有什么難解的結？
產(chǎn)權太分散 “商城”變“傷”城
時光倒回到2004。江西紙業(yè)因連續(xù)三年虧損遭遇停牌面臨退市，在南昌市政府的“撮合”下，江中集團重組ST江西紙業(yè)：出資5.3億元，承接后者的所有債務，安置4000多名員工，三項總計投入21.3億元。
作為回報，南昌市給江中集團在原江西紙業(yè)的土地上劃出了100萬平方米的建筑面積，其中30萬平方米商業(yè)，70萬平方米住宅。江中集團決定先開發(fā)30萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)被命名為紫金城購物中心，由江中集團成立的全資子公司——江西時商公司全權運營。
紫金城購物中心建成后，為快速回籠資金，江中集團除自己擁有部分鋪面外，將剩余部分分割成小塊出售給了3141戶業(yè)主，并與業(yè)主簽訂協(xié)議：業(yè)主可以將小塊鋪面返租給時商公司，時商公司從第四年開始給業(yè)主發(fā)放委托經(jīng)營收益，并保證10年合同期內(nèi)的運營收益達到124%，合同由江中集團擔保。
從2007年起，時商公司即投入大量資金進行招商運營，先后與成百上千的大小商戶進行了無數(shù)次談判，但都沒有成功。
“賣的時候就種下了禍根。”江中集團董事長鐘虹光說，“商鋪業(yè)主眾多、產(chǎn)權過于分散，令前來洽談的商家望而卻步。他們擔心，十年后商家將要與數(shù)千戶業(yè)主洽談，成本太高。”
壓垮駱駝的最后一根稻草
一面是招商無望，商鋪空置六年；一面是必須按合同向業(yè)主按月支付高額委托經(jīng)營收益。時商公司無休止的“吸血”，也讓擔保方江中集團陷入了資金黑洞。
數(shù)據(jù)顯示，時商公司按照合同，共向3000多戶業(yè)主支付了5.137億元委托經(jīng)營收益，再加上本身的運營成本，共花費5.6億元。而這些資金，全部來自向其提供擔保的母公司江中集團。
為了徹底改變產(chǎn)權分散的弊病，重新盤活紫金購物中心，2013年1月，時商公司致信3141戶業(yè)主，希望提前解除與業(yè)主的委托經(jīng)營合同。同時承諾，如果業(yè)主同意回購，時商公司除返還合同價款外，再支付合同價50%的補償。
多數(shù)業(yè)主對此表示了理解和支持。截至目前，共有2226戶業(yè)主辦理了退鋪手續(xù)。為鼓勵業(yè)主退鋪，擔保方江中集團還承諾，尚未退鋪的業(yè)主得到的收益，已經(jīng)退鋪的業(yè)主同樣享有。
但是，仍然有915業(yè)主不肯退鋪，要求時商公司繼續(xù)履約，直到合同期滿。這成為壓垮時商公司的最后一根稻草。
一直靠借錢維持運轉(zhuǎn)、早已資不抵債的時商公司被迫于2014年5月20日向法院申請破產(chǎn)。6月26日，法院裁定時商公司宣告破產(chǎn)，時商公司與業(yè)主簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》于7月20日解除，合同解除后尚未履行的，終止履行。
擔保責任也有法律邊界
時商公司已經(jīng)破產(chǎn)，但900多戶不愿退鋪的業(yè)主，卻找上了為其提供擔保的母公司江中集團的大門，要求江中集團接替時商公司繼續(xù)履約。
北京大成律師事務所律師錢衛(wèi)清說，擔保也有法律邊界。依據(jù)“破產(chǎn)法”及司法解釋的相關規(guī)定，江中集團只承擔時商公司破產(chǎn)前的債務，破產(chǎn)后業(yè)主的委托經(jīng)營收益是未來的預期收益，不屬于時商公司的債務，因此江中集團沒有擔保責任。
據(jù)鐘虹光介紹，目前江中集團已按合同價的150%回收了70%的商鋪，用去資金12.68億元，其中溢價4.23億元。加上支付給業(yè)主的委托經(jīng)營收益和自持的13萬平方米商鋪的建造費用，以及重組江西紙業(yè)的財務成本，累計虧損已逾20億元，江中集團的資產(chǎn)負債率已達94%。為減輕企業(yè)壓力，從9月15日起，江中集團將不再接受業(yè)主的回購申請。
夏夜，偌大的紫金城購物中心只留下幾個看家護院的工人。華燈初上的南昌，贛江兩岸已是燈光璀璨。而深陷糾紛的紫金城，在快速發(fā)展的南昌棋局中，正在淪落為一枚棄子，成為江中集團和900多戶業(yè)主的麻煩。
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