2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求在2004年8月31日之前，各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地。從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律以招標、拍賣、掛牌等市場化方式公開競價出讓。這被稱為“8·31大限”。
“8·31大限”是土地交易市場化改革的重要節(jié)點。梳理我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，這一事件的意義幾乎等同于房改，并被認為是開啟樓市“黃金十年”的一把鑰匙。
如今距離“8·31大限”已整整十年，這期間，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但在招拍掛制度下，高地價、土地財政等問題成為樓市頑疾?，F(xiàn)在該如何解決房地產(chǎn)市場面臨的困局呢？
8月20日，位于北京市西城區(qū)的華嘉胡同地塊迎來現(xiàn)場拍賣。經(jīng)過長達193輪競價之后，這宗地塊被華融以總代價74.6億元競得，折合樓面價為6.34萬元/平方米，溢價率達110.14%。在房屋、土地市場雙雙低迷的背景下，這宗高價地的出臺引發(fā)廣泛關注。
業(yè)內(nèi)人士指出，招拍掛制度進一步挖掘了土地價值，創(chuàng)造出更公平的市場環(huán)境，成為房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的重要推手，但同時引發(fā)高地價，以及土地財政依賴。在市場供需關系發(fā)生逆轉的情況下，招拍掛制度的價值將面臨重估。
“招拍掛”模式下地價攀升
“就這宗地塊的位置而言，6萬多的樓面價其實并不算貴。”針對北京華嘉胡同地塊，京城某房地產(chǎn)開發(fā)商向中國證券報記者表示，與去年成交的農(nóng)展館地塊相比，前者的價格甚至可稱得上“便宜”。與外界詬病的“高地價”不同，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該地塊的成交價格頗能體現(xiàn)該區(qū)域的價值。
上述開發(fā)商表示，只有在更加市場化的招拍掛制度下，土地價值才能被充分挖掘。這也是土地交易市場化改革的重要意義之一。事實上，“71號令”中，還有關于及時繳納土地出讓金、兩年內(nèi)不開發(fā)將被收回等規(guī)定，這對于土地市場的規(guī)范大有裨益。
“土地價值的挖掘，很大程度上是建立在市場公平準入的前提下。”一位接近國土資源部的專家表示，市場化改革之前，國企占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)主要地位，他們通過劃撥和協(xié)議的方式獲取大量土地，并對市場形成一種相對壟斷。但在“8·31大限”之后，土地市場有了一個更加公平的準入平臺，更多民間資本進入，土地價值也得以攀升。
近幾年來，北京的土地交易中，經(jīng)常出現(xiàn)多家企業(yè)、甚至十幾家企業(yè)爭搶同一宗地塊的現(xiàn)象。上述專家表示，在“8·31大限”之前，這種情況甚少出現(xiàn)，土地交易多以更隱蔽的劃撥和協(xié)議方式出讓，不少城市甚至尚未建立土地交易市場。
該專家表示，獲取土地是從事房地產(chǎn)開發(fā)的第一步。因此，土地出讓的市場化改革，意味著房地產(chǎn)行業(yè)市場化走出重要一步。隨后十年間，房地產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展迅速的“黃金十年”，大量民企迅速崛起，一些央企也趁機發(fā)展壯大。
值得注意的是，在這個過程中，地價出現(xiàn)快速上漲。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在2004年的“8·31大限”之前，北京市的絕大多數(shù)土地以協(xié)議和劃撥的方式出讓。按照當時協(xié)議出讓價格，二環(huán)內(nèi)土地成本約在3000-4000元/平方米左右甚至更低，而在三環(huán)和四環(huán)等區(qū)域，地價多在2000元以下水平，四環(huán)外大部分土地處于尚未開發(fā)狀態(tài)。
按照如今的價格水平，這些區(qū)域的土地價格已經(jīng)翻了十倍以上。且隨著土地開發(fā)范圍的擴大，中心區(qū)域的“金字塔效應”愈加凸顯，土地價值不斷上漲。
2009年和2010年，土地價格上漲迅速，各地頻繁出現(xiàn)“地王”，以“價高者得”為宗旨的拍賣出讓遭遇信任危機。隨后，考量“綜合實力”的招標出讓逐漸推廣開來。由于評標過程并不公開，該種方式又引發(fā)了公平性質(zhì)疑。
張大偉表示，招拍掛制度雖然更加市場化，但在配套制度不夠健全的情況下，完全以市場化方式來出讓土地，勢必會造成土地價格非理性攀升。
“土地財政”副作用需消除
在地價上漲的同時，地方政府的財政收入隨之增加。
按照現(xiàn)有的財政稅收制度，除中央政府計提的少部分農(nóng)田水利建設等資金外，土地出讓金的大部分劃歸地方財政統(tǒng)一支配。隨著地價攀升，土地出讓金收入大幅增加。
據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2013年，全國土地出讓合同價款達4.1萬億元，而2004年該項收入為5894億元。在土地出讓實施招拍掛改革的十年來，全國土地出讓金收入增長7倍。
山東省南部某市財政系統(tǒng)官員向中國證券報記者表示，由于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平不高，缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，稅收收入?yún)T乏，使得當?shù)刎斦r常捉襟見肘。在實施大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)后，財政緊縮局面明顯改善。其中，土地出讓和房地產(chǎn)相關稅收一度占據(jù)地方財政的半數(shù)比例。
地方財政寬裕，使得地方政府有余力去開展各項投資。上述接近國土部的專家表示，過去幾年，不少地方的基礎設施建設明顯改善，城市面貌煥然一新，教育醫(yī)療等投入也有所加大，這在很大程度上受益于“土地財政”。
與房地產(chǎn)業(yè)相關的建材、家具、裝修等多個行業(yè)也快速擴張，帶來大量稅收。“對于很多城市來說，房地產(chǎn)業(yè)是不折不扣的‘支柱產(chǎn)業(yè)’。”上述專家表示。
在充分嘗到“土地財政”的甜頭后，這項政策的另一面也開始顯現(xiàn)。張大偉表示，地方政府對土地財政的接受過程，由習慣最終變成依賴。民間機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當前土地出讓收入占據(jù)地方財政平均比例在4成左右，個別城市甚至超過一半。
張大偉表示，“依賴”表現(xiàn)在兩個方面：大量推出土地，以獲得更多收入；抬高土地價格，以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經(jīng)開始顯現(xiàn)。前者體現(xiàn)在，因土地出讓過多，超過市場的實際需求，部分城市出現(xiàn)嚴重的供大于求現(xiàn)象。
后者則體現(xiàn)在，一些地方政府放緩供地節(jié)奏，出現(xiàn)土地供應不足的“假象”。事實上，部分地方政府追求“價高者得”的拍賣方式，甚少使用招標出讓，目的同樣在于獲取更高土地收入。
“土地財政”已成為中國樓市難以克服的頑疾。分析人士指出，單單依靠對土地指標的控制，難以對其實現(xiàn)真正遏制。但當前樓市下行、土地出讓金收入減少的現(xiàn)狀，或將倒逼各地減少對“土地財政”的依賴。
制度有待完善
“很多人對土地招拍掛的印象，往往是與高地價、地王密不可分。實際上，這與市場大勢密切相關。”上述接近國土部的專家表示。
他指出，過去十年是城鎮(zhèn)化進程加速、房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的階段，在我國現(xiàn)有的土地、財稅制度下，出現(xiàn)了地價上漲、房價攀升、“土地財政”等現(xiàn)象。招拍掛制度的出現(xiàn)，加速了這一過程的發(fā)生，但并非決定性因素。
“很多人在一個大房子里，面對拍賣師的報價不斷舉牌，氣氛一度推向高潮。這種場景，是那個時代的真實寫照。”北京某上市房企開發(fā)商表示，從2004年到2013年間，火熱的拍賣出讓是最具代表性的場景，也最容易讓人將招拍掛與高地價聯(lián)系起來。
但當市場轉冷時，開發(fā)商就再也沒有了競相舉牌的熱情。今年以來，各地土地市場冷淡，流標、流拍等現(xiàn)象層出不窮。來自國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，各地共上報成交異常交易地塊44宗，較上一季度減少46宗，降幅為51%；同比減少更明顯，降幅為66%。平均競價輪次為75次，環(huán)比下降10%，同比下降9%。
張大偉表示，最近十年來，招拍掛制度并未發(fā)生根本性變革。今年土地市場冷淡，更多體現(xiàn)了供需關系的決定性作用，而非制度本身。
他還表示，如今的市場供需關系發(fā)生逆轉，不少城市的優(yōu)質(zhì)地塊也出讓殆盡，未來的土地市場將可能繼續(xù)冷清，地方政府的土地收入也將減少。土地招拍掛制度帶來的“副作用”，也將逐漸淡化。
住房供應體系的完善，也將使得這一制度能夠更好地發(fā)揮作用。“前幾年不管什么地塊都要拍賣出讓，有些普通住房的土地，因為拍賣價格過高，最終蓋成了中高端房屋。”上述開發(fā)商表示，在“8·31大限”后的很長一段時間內(nèi)，有關保障房建設的制度處于缺位狀態(tài)。
他還表示，如今住房供應體系正逐漸完善，“高端靠市場，低端靠保障”的格局初步形成。同時，一些地方在土地招拍掛出讓中，設置最高限價，避免出現(xiàn)地價過高的現(xiàn)象。這些配套制度的完善，都有助于招拍掛制度更好地發(fā)揮作用。（記者 張敏）
下半年土地市場料持續(xù)降溫
9月4日，北京市掛牌出讓西南三環(huán)麗澤區(qū)域一幅文化娛樂用地，因只有一家企業(yè)報價，未經(jīng)競拍即以底價成交。
中國指數(shù)研究院[微博]日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國300個城市土地市場供求量環(huán)比同比雙降，土地出讓金下滑。在樓市前景尚不明朗的時候，房企的拿地熱情不斷下降。業(yè)內(nèi)人士預計，下半年土地市場仍會持續(xù)降溫。
頻現(xiàn)底價成交或流拍
北京西南三環(huán)麗澤區(qū)域的文化娛樂用地，地塊面積約6.6畝，規(guī)劃建筑面積為1萬平方米。地塊最終以底價15.35億元成交，折合樓面地價1.535萬元/平方米，中標者為京能集團旗下北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國300個城市共成交土地1930宗，環(huán)比減少23%，同比減少36%；成交樓面均價為1136元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比下跌3%；土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%；住宅用地出讓金總額為796億元，環(huán)比減少26%，同比減少52%。主要城市土地出讓金同環(huán)比雙降，住宅用地降幅大于整體市場。即便是房價最為堅挺的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，土地也遭遇流拍、底價成交等狀況。
來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至8月底，京滬廣深四大一線城市，合計土地出讓總金額為3236億元，僅相當于2013年5242.3億的61%。并且，目前成交溢價率大幅下滑，相比2013年溢價率基本在40%左右，2014年最近幾個月的溢價率均在20%周圍，許多土地像上述麗澤地塊一樣底價成交。
流拍也時有發(fā)生。7月30日，北京朝陽區(qū)孫河地塊流標，當時的起價高達46億，BCDE地塊其中有個中小學32400平方米，還有社區(qū)配套服務設施面積巨大。按照46億計算樓面起價已經(jīng)突破4萬，過高的價格使得資金鏈并不寬松的房企望而卻步。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，在去年樓市高漲的時候，房企和政府都很樂觀，從而推高了市場預計，地價也不斷向上走。到了今年，在整體市場下行的情況下，土地市場跟著降溫，房企拿地謹慎。
土地市場頹勢將持續(xù)
上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，8月10個典型城市土地出讓金收入531億元，環(huán)比下降0.68%，同比下降38.6%；土地成交均價為2485元/平方米，環(huán)比下降13.4%，同比下降15%，土地成交均價自2013年1月以來首次連續(xù)三個月同比負增長。該報告稱，一、二線城市在未來幾個月內(nèi)，只有優(yōu)質(zhì)地塊才能激起開發(fā)商的興趣，同時政府也在市場降溫之際放緩了推地步伐，預計未來幾個月土地市場仍然較冷，土地成交價格仍將保持同比下跌狀態(tài)。
在土地頻頻流拍的情況下，地方政府出于土地財政的考慮，一方面會加大各種救市的力度，另一方面也會合理調(diào)整土地價格，吸引開發(fā)商拿地。例如，北京市政府將7月底流標的孫河地塊主動降價再入市，起始價被調(diào)低至42.3億元，比上次下降3.7億元；起始樓面價也從3.5萬元/平方米降至3.2萬元/平方米；競買保證金也由13.8億元下調(diào)至12.7億元。
在目前低迷的市場背景下，專家建議抓住樓市調(diào)整機遇，根治土地財政“痼疾”，正確認識當前土地市場回調(diào)的性質(zhì)，建立新的土地出讓金分配機制，減低地方政府推高地價的欲望。（記者 姚軒杰）
樓市“金九銀十”或失色
據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，截至目前，全國47個限購城市中僅剩不到10個城市仍在堅守，業(yè)界預料限購的全面放開或是大勢所趨。但樓市對此反應平淡，成交未見回暖。業(yè)內(nèi)人士認為，信貸政策變化或是未來樓市調(diào)控調(diào)整的主旋律，這也關乎到傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的含金量。
短期樓市成交料回升
9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局宣布，從2014年9月3日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時，不再核查現(xiàn)有住房情況。這意味著蘭州執(zhí)行了4年的限購令走向終結。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，目前為止，仍在堅守限購的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、西寧、三亞、珠海和永康5個二三線城市，限購城市從曾經(jīng)的47個驟減為9個。
但限購放開未能提振樓市。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，2014年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，已經(jīng)是連續(xù)第4個月下跌?？硕餋REIS中指數(shù)據(jù)則顯示，2014年8月監(jiān)測的主要城市累計成交面積雖環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累計成交總量也比去年同期低15%。
進入9月，傳統(tǒng)銷售旺季的到來或許可以讓開發(fā)商松一口氣。從市場供應來看，8月底開始，市場就已經(jīng)進入蓄貨的階段。以深圳市場為例，8月最后的兩周，深圳均只有1個樓盤入市，9月則將迎來供應的高峰期。
中國指數(shù)研究院指出，由于房企加大促銷力度，部分城市取消限購刺激需求入市，短期市場成交將回升。預計隨著“金九銀十”供應高峰的到來，房企在加大推盤力度的同時，合理定價、有效促銷將會吸引剛需入市，市場成交或將季節(jié)性環(huán)比回升。
房價點評網(wǎng)高級分析師肖文曉則不以為然。他指出，從目前的市場趨勢來看，盡管部分城市已經(jīng)放開限購解決了購房者的資格問題，但是這些放開限購的城市都是高庫存的城市，購房者買房不急于一時，限貸的政策環(huán)境也還沒得到有效改觀，因此目前促成樓市需求全面釋放的條件還沒達到。預計“金九銀十”樓市的成交量有可能會超過“五一”，但不一定能夠超過今年年初的成交量水平。
樓市走向需看信貸政策
從多位業(yè)內(nèi)人士的分析來看，限購放松給樓市帶來的刺激作用有限，制約樓市重新活躍的關鍵因素則是信貸政策目前尚未得到調(diào)整。
中國指數(shù)研究院分析稱，執(zhí)行3年之久的限購政策對于市場的調(diào)控作用已相當有限。剛性需求在此過程中逐漸釋放，而對于二套及多套房的限貸政策又決定了單獨放開限購難以對市場形成有效刺激。采取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進房地產(chǎn)市場回暖的重要手段之一。
目前一些省市針對房地產(chǎn)市場的信貸政策已經(jīng)開始調(diào)整。如福建省降低首套貸款認定標準為“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定”，而“首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行”。此外，江西省也明確提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，落實首套房貸款優(yōu)惠政策，適當降低二套房首付比例”。
肖文曉認為，限購令帶有強烈的行政干預市場色彩，退出是大勢所趨，現(xiàn)在只是退出方式和退出時間的選擇問題而已。與此同時，差別化的信貸政策很有可能成為將來樓市的新常態(tài)，商業(yè)銀行對房貸利率和首付的市場化運作將得到鼓勵，但流動性偏緊的局面短期難以改變，銀行不大可能對房貸全面開閘放水。
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