9月來了！金九銀十是傳統(tǒng)的樓市旺季，而今年的9、10兩月涵蓋的意義則不止銷售這么簡單。被認為是今年樓市最后的救命稻草，金九銀十的成色如何也代表著樓市是否有可能探底回暖。從數(shù)據(jù)上看，金九開局前后廣州樓市成交有所起色。而與住宅的銷售相比，土地市場的反應(yīng)則更激烈一些。記者發(fā)現(xiàn)，伴隨旺季開始，廣州土地出讓市場也再度拉開大幕，僅在最近一周，廣州就有多達11宗土地掛牌推出。這些地塊位置都較為理想，其中廣鋼新城就占了6塊。與下半年以來冷淡的土地市場形成鮮明對比，9月將迎來廣州新一輪的土地出讓潮。

    金九土地市場急升溫

    今年的金九銀十聚焦了太多的目光，而在這一場市場考驗剛剛開始的時候，迅速升溫的卻是土地市場。記者發(fā)現(xiàn)，在金九開局的時候，廣州一口氣掛出11宗商住地塊，成為2014年商住土地掛牌宗數(shù)最多的一周，合計建筑面積高達145萬平方米，合計起拍價近144億，一掃土地市場多月的淡靜。從區(qū)域分布看，荔灣占6宗，番禺、花都各占2宗，天河占1宗。而此輪的土地潮中，好地真的不少。其中廣鋼新城6宗總起拍價高達111億。因位于熱點新區(qū)，或?qū)⑽姸啻笮头科髤⑴c競拍，再次牽起新一輪廣鋼新城競拍熱潮。

    記者了解到，在金九時期廣州再推廣鋼地塊與今年2月首推有所不同，從起拍價來看，當(dāng)中5宗起拍單價均達14000元/平方米，較今年2月首次推出的廣鋼地塊高出1000元/平方米；出讓條件方面，一改中心城區(qū)商住地塊有“中小套型比例限制”的常規(guī)；此外，競得原則也有所改變，由首次的“定地價+競配建”改為“最高限制地價+競配建”，競價階梯均設(shè)定為450平方米拆遷安置房。

    除了批量推出廣鋼新城的6宗地塊，這次還推出番禺的2宗宅地、花都的1宗商住地、1宗商地，天河的1宗商地。出讓公告對這些地塊提出諸多限制條件，包括要求3宗宅地需建中小套型（90平方米以下）比例不低于60%等。值得關(guān)注的是，除了廣鋼外，此波推地的其它宅地都位于近郊的番禺和花都。其中，番禺區(qū)橋南街規(guī)劃濱江大道北側(cè)Q N J11-05地塊、Q N J11-06地塊，兩宗地塊總宗地面積為52313平方米，建筑面積為94164平方米，總起拍價為84748萬元，樓面起拍均價為9000元/平方米。

    而在商業(yè)地塊方面，天河區(qū)高唐新建區(qū)云溪路以南、高唐路以東地塊，用地面積12.07萬平方米，總起拍價17.87億，地塊內(nèi)須規(guī)劃建設(shè)8萬平方米以上商業(yè)零售用房（含地下空間），其中不小于5萬平方米須整體確權(quán)，且不得分割。花都區(qū)炭步鎮(zhèn)炭步廣場以東HDJ07-11地塊，為花都今年首度出讓的商服地塊，用地面積6.87萬平方米，總起拍價2.57億，申請人條件較寬松，可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。

    低迷行情能否打破仍成疑

    僅隔一年，今年的土地市場與去年根本無法同日而語。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年通過招拍掛方式掛牌出讓的地塊一共77宗，其中有10宗地流拍，7宗地中止出讓。而在達成交易的60宗地中，共計有住宅用地24宗，商住用地15宗，工業(yè)用地18宗，其他用地3宗。值得留意的是，今年以來底價出讓的土地占比非常大，甚至超過三分之二的土地都是以底價的方式成交。即便進入下半年，土地市場仍然也是冷得不行。在7月，廣州11區(qū)通過掛牌出讓方式，成功賣出9宗土地，其中住宅用地2宗，工業(yè)用地7宗，均以底價成交。

    7月份廣州共成交2宗地塊，番禺商住地塊、新黃埔住宅地塊各占1宗，兩地塊均在無競爭的情況下，被唯一報價的南下房企金融街以底價奪得，這是繼金融街在今年2月競得廣鋼新城地塊后，在廣州拿下的第二、第三宗地塊。其中24日出讓的番禺市橋街盛泰路東郊工業(yè)區(qū)地塊位置較優(yōu)越，南向可望江，且鄰近地鐵三號線番禺廣場站。但地塊出讓條件頗為苛刻，除有戶型限制以外（要求中小套型比例不低于60%），同時還需無償配建19130平方米的配套設(shè)施以及安置房，剔除配置面積后地塊樓面地價為11419元/平方米，預(yù)計未來入市樓價將破2萬元/平方米；此外，25日出讓的另一宗新黃埔長嶺路以南住宅地塊雖有地鐵21號線等規(guī)劃利好，但目前周邊配套欠缺，亦被金融街以底價5.75億奪得，折合樓面地價6500元/平方米。

    金九開始第一周，廣州一反過去幾個月的低調(diào)作風(fēng)，推地節(jié)奏瞬時加快，推出大量的地塊。經(jīng)緯行研究中心分析認為，“在樓市尚未走出低谷，價格下行壓力較大的環(huán)境下，政府推地節(jié)奏突然加快，可能是出于完成出讓計劃的目的。”

    根據(jù)《2014廣州經(jīng)營性用地供地藍皮書》，2014年廣州預(yù)計出讓居住用地64宗，商業(yè)用地83宗。然而截至上半年，廣州僅出讓居住用地24宗，商業(yè)用地15宗，出讓率僅為26.53%。而據(jù)資料顯示，廣州2014年對土地出讓金收入預(yù)計是800億，而今年上半年廣州的土地出讓金收入達412億，完成率僅為51.5%。現(xiàn)時很快就要進入到今年最后一個季度，“廣鋼地塊出讓條件放寬，也是為增加對競買人的吸引力，避免出現(xiàn)賤賣。”而此次借力金九能否扭轉(zhuǎn)土地市場的冷淡氛圍仍然需要拭目以待。

    樓市成交有所回暖

    土地市場成色需要樓市成交數(shù)據(jù)支撐。而在金九前，廣州住宅市場似乎看到了向好的一面。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，就在金九開局前一周，8月25日--8月31日廣州全市網(wǎng)簽套1227套，相比上上周1041套而言，環(huán)比上漲18%；成交均價為14604元/平方米，相比上上周的14979元/平，環(huán)比跌3%。

    從整體來看，上周廣州十一區(qū)中只有4區(qū)成交環(huán)比出現(xiàn)下降，分別是從化、增城、白云和海珠區(qū)。其他區(qū)域則出現(xiàn)不同程度的上漲，其中，南沙漲幅最高，達到152%。中心六區(qū)方面，網(wǎng)簽量從上上周377套上升至上周403套，環(huán)比漲近7%；外圍5區(qū)從上上周664套上升至上周824套，環(huán)比上升24%。

    在中心六區(qū)中，荔灣區(qū)網(wǎng)簽79套，環(huán)比微漲3%，黃埔網(wǎng)簽168套，環(huán)比大漲45%。天河區(qū)則從上上周25套上升至上周44套，環(huán)比上漲76%。越秀區(qū)則從上上周7套上升至9套，環(huán)比跌29%。白云區(qū)則環(huán)比降30%至71套。而在外圍五區(qū)中，南沙成為上漲幅度最大的區(qū)域，從上上周84套上升至上周212套，環(huán)比上漲152%。從化則環(huán)比跌6%至46套，番禺則環(huán)比漲9%至198套?；ǘ紡纳仙现?4套上升至上周116套，環(huán)比漲23%。增城則環(huán)比微跌1%至252套。

    而二手方面，掛牌量也開始上升。根據(jù)搜房廣州查房價網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月廣州全市二手房掛牌量為568280套，環(huán)比7月增加19589套，增幅為3.57%，掛牌量穩(wěn)步回升中，并且隨著“金九銀十”的到來，預(yù)計掛牌量會在下一階段繼續(xù)增加。而廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)也顯示，8月最后一周廣州市二手房網(wǎng)簽數(shù)總計512宗，環(huán)比增加11.79%，在月末保持了連續(xù)增長的勢頭，二手市場回暖跡象開始顯現(xiàn)。