房地產(chǎn)“剛需”：一個(gè)經(jīng)典的謬誤
不知何時(shí)，“剛需”一詞成為地產(chǎn)商鼓動(dòng)購(gòu)房者的最佳說(shuō)辭，在鼓動(dòng)之下，老百姓也覺(jué)得“剛需”是支撐房?jī)r(jià)的擎天柱。想來(lái)是某個(gè)自稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家的家伙的“庸作”。
筆者一位就職于碧桂園的同學(xué)解釋，行業(yè)從業(yè)人員說(shuō)“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒(méi)有經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，不知經(jīng)濟(jì)學(xué)里的“剛需”為何。
但說(shuō)實(shí)在話，“剛需”說(shuō)法堪稱流毒無(wú)窮。在經(jīng)濟(jì)學(xué)語(yǔ)言中，剛需全稱剛性需求，即對(duì)某種商品的需求受價(jià)格變動(dòng)影響較小。那么，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
一個(gè)購(gòu)房者調(diào)查的反駁
也許地產(chǎn)商不高興了，會(huì)說(shuō)道，你到某個(gè)城市要住房，你結(jié)婚要婚房，生了孩子還得換大一點(diǎn)的房子，這不是剛需嗎？
不是！這不過(guò)是需要，甚至不是有效需求，先簡(jiǎn)單用一個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明。
世聯(lián)地產(chǎn)今年3月的一項(xiàng)調(diào)查顯示，盡管超過(guò)60%的人有改善居住環(huán)境的需求，但97%的人認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)承受起來(lái)并不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫無(wú)效需求。
大多數(shù)人對(duì)生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現(xiàn)實(shí)是殘酷的。
此外，剛性需求是指對(duì)商品的價(jià)格變動(dòng)不敏感，是相對(duì)于彈性需求而言的。房子顯然不是。
一盒快餐因?yàn)榉N種因素漲價(jià)兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價(jià)來(lái)豈是區(qū)區(qū)幾元了事，就連租金漲起來(lái)都很嚇人。
順便吐個(gè)槽，幾年前，筆者的老房東某日不請(qǐng)自來(lái)，說(shuō)道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實(shí)在，當(dāng)初基于信任沒(méi)有續(xù)簽合約。
但經(jīng)過(guò)這一漲，老先生漲出了甜頭，時(shí)隔10個(gè)月，又來(lái)了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結(jié)果他過(guò)了春節(jié)都沒(méi)把房子租出去。
回到正題，確實(shí)遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒(méi)見(jiàn)多少瞅著房?jī)r(jià)跳漲還死命往里沖的。人不吃飯會(huì)餓死，但沒(méi)見(jiàn)到?jīng)]買房就會(huì)餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
現(xiàn)實(shí)案例之反駁：價(jià)格換銷量
相反，一些明智的開發(fā)商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價(jià)來(lái)吸引需求。
數(shù)據(jù)顯示，2014年5月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積122.9萬(wàn)平方米，銷售金額145.4億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)12.44%及14.04%，成為今年以來(lái)表現(xiàn)最突出的單月。前五個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積647.3萬(wàn)平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長(zhǎng)了7.0%和16.2%。
另外，根據(jù)德意志銀行5月底對(duì)大型發(fā)展商的調(diào)研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業(yè)績(jī)普遍優(yōu)于4月。此外，該機(jī)構(gòu)對(duì)多個(gè)一二線城市的調(diào)研也顯示，個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)10%~15%即能換來(lái)理想的去化表現(xiàn)。
萬(wàn)科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場(chǎng)中90%以上的購(gòu)房者對(duì)臨界點(diǎn)特別敏感，2014年4月萬(wàn)科北京的萬(wàn)科橙項(xiàng)目，定價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，在市場(chǎng)上引起“軒然大波”，4小時(shí)賣光。
毛大慶還透露，萬(wàn)科做了個(gè)測(cè)試，一個(gè)樓盤價(jià)格賣到2.8萬(wàn)元~2.9萬(wàn)元/平方米，購(gòu)房者人數(shù)立刻下降；賣到3萬(wàn)元/平方米，購(gòu)買下降得就更明顯；另一個(gè)在北京亦莊的3.6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了。可見(jiàn)市場(chǎng)的價(jià)格承受空間和區(qū)間是非常明確的。
這從實(shí)質(zhì)上說(shuō)明了房地產(chǎn)并不是剛需物品，只要降價(jià)讓利，需求就來(lái)了，這還不夠彈性嗎？
被透支的“剛需”
再退一步講，即便“剛需”是這些年來(lái)的樓市購(gòu)買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
2013年的住宅類商品房銷售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)11.57億平方米。但這可能是一個(gè)歷史高點(diǎn)，甚至是歷史最高。
為何這么說(shuō)？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地產(chǎn)泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過(guò)拐點(diǎn)、美聯(lián)儲(chǔ)逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來(lái)看個(gè)直觀的圖。
左邊這張圖描述了1997年以來(lái)的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢(shì)一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠(yuǎn)勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來(lái)是維持增長(zhǎng)的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這說(shuō)明危機(jī)之后高收入階層的房地產(chǎn)消費(fèi)或投資減少，近幾年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是中低收入階層在推動(dòng)(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)質(zhì)上的放開。
指望“剛需”來(lái)抬轎的地產(chǎn)商們可以醒醒了，買方透支的市場(chǎng)從來(lái)只有一種結(jié)果。大家都懂的。
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