一個(gè)購(gòu)房者的反駁:房地產(chǎn)剛需是謬誤 堪稱流毒無(wú)窮

2014年09月12日 09:12
來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
房地產(chǎn)“剛需”:一個(gè)經(jīng)典的謬誤
不知何時(shí),“剛需”一詞成為地產(chǎn)商鼓動(dòng)購(gòu)房者的最佳說(shuō)辭,在鼓動(dòng)之下,老百姓也覺(jué)得“剛需”是支撐房?jī)r(jià)的擎天柱。想來(lái)是某個(gè)自稱經(jīng)濟(jì)學(xué)家的家伙的“庸作”。
筆者一位就職于碧桂園的同學(xué)解釋,行業(yè)從業(yè)人員說(shuō)“剛需”的意思,即是自住型需要,包括婚房、改善、首置等,只是普通人員沒(méi)有經(jīng)濟(jì)學(xué)概念,不知經(jīng)濟(jì)學(xué)里的“剛需”為何。
但說(shuō)實(shí)在話,“剛需”說(shuō)法堪稱流毒無(wú)窮。在經(jīng)濟(jì)學(xué)語(yǔ)言中,剛需全稱剛性需求,即對(duì)某種商品的需求受價(jià)格變動(dòng)影響較小。那么,房子是“剛需”類商品嗎?顯然不是。
一個(gè)購(gòu)房者調(diào)查的反駁
也許地產(chǎn)商不高興了,會(huì)說(shuō)道,你到某個(gè)城市要住房,你結(jié)婚要婚房,生了孩子還得換大一點(diǎn)的房子,這不是剛需嗎?
不是!這不過(guò)是需要,甚至不是有效需求,先簡(jiǎn)單用一個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明。
世聯(lián)地產(chǎn)今年3月的一項(xiàng)調(diào)查顯示,盡管超過(guò)60%的人有改善居住環(huán)境的需求,但97%的人認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)承受起來(lái)并不容易。有需要但缺乏支付能力,這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫無(wú)效需求。
大多數(shù)人對(duì)生活是充滿美好向往的,希望“我有一所房子,面朝大海,春暖花開”,但現(xiàn)實(shí)是殘酷的。
此外,剛性需求是指對(duì)商品的價(jià)格變動(dòng)不敏感,是相對(duì)于彈性需求而言的。房子顯然不是。
一盒快餐因?yàn)榉N種因素漲價(jià)兩三元,比例雖高但也可以接受,而房子漲起價(jià)來(lái)豈是區(qū)區(qū)幾元了事,就連租金漲起來(lái)都很嚇人。
順便吐個(gè)槽,幾年前,筆者的老房東某日不請(qǐng)自來(lái),說(shuō)道:“我最近買面包,從9塊漲到12塊了,咱們這房租是不是也該漲一漲了?”怪我們太實(shí)在,當(dāng)初基于信任沒(méi)有續(xù)簽合約。
但經(jīng)過(guò)這一漲,老先生漲出了甜頭,時(shí)隔10個(gè)月,又來(lái)了,又要漲租金。人在屋檐下,一定要低頭嗎?不,果斷搬出!結(jié)果他過(guò)了春節(jié)都沒(méi)把房子租出去。
回到正題,確實(shí)遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上,但沒(méi)見(jiàn)多少瞅著房?jī)r(jià)跳漲還死命往里沖的。人不吃飯會(huì)餓死,但沒(méi)見(jiàn)到?jīng)]買房就會(huì)餓死,要知道,住房存在很多不同層次的替代物,如不同層次的租房、保障房,甚至目前市面上出租的集裝箱等。
現(xiàn)實(shí)案例之反駁:價(jià)格換銷量
相反,一些明智的開發(fā)商不再抱著“剛需”的死腦筋,用降價(jià)來(lái)吸引需求。
數(shù)據(jù)顯示,2014年5月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積122.9萬(wàn)平方米,銷售金額145.4億元,環(huán)比分別增長(zhǎng)12.44%及14.04%,成為今年以來(lái)表現(xiàn)最突出的單月。前五個(gè)月,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積647.3萬(wàn)平方米,銷售金額815.2億元,也較2013年同期分別增長(zhǎng)了7.0%和16.2%。
另外,根據(jù)德意志銀行5月底對(duì)大型發(fā)展商的調(diào)研,隨著推盤量的上升,各家5月份的銷售業(yè)績(jī)普遍優(yōu)于4月。此外,該機(jī)構(gòu)對(duì)多個(gè)一二線城市的調(diào)研也顯示,個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)10%~15%即能換來(lái)理想的去化表現(xiàn)。
萬(wàn)科副總裁毛大慶也曾私下表示,市場(chǎng)中90%以上的購(gòu)房者對(duì)臨界點(diǎn)特別敏感,2014年4月萬(wàn)科北京的萬(wàn)科橙項(xiàng)目,定價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米,在市場(chǎng)上引起“軒然大波”,4小時(shí)賣光。
毛大慶還透露,萬(wàn)科做了個(gè)測(cè)試,一個(gè)樓盤價(jià)格賣到2.8萬(wàn)元~2.9萬(wàn)元/平方米,購(gòu)房者人數(shù)立刻下降;賣到3萬(wàn)元/平方米,購(gòu)買下降得就更明顯;另一個(gè)在北京亦莊的3.6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目,開盤后賣了40%,后面的量就走得很慢很慢了。可見(jiàn)市場(chǎng)的價(jià)格承受空間和區(qū)間是非常明確的。
這從實(shí)質(zhì)上說(shuō)明了房地產(chǎn)并不是剛需物品,只要降價(jià)讓利,需求就來(lái)了,這還不夠彈性嗎?
被透支的“剛需”
再退一步講,即便“剛需”是這些年來(lái)的樓市購(gòu)買主力,很遺憾的是,目前已基本上被透支了。
2013年的住宅類商品房銷售面積創(chuàng)歷史新高,達(dá)11.57億平方米。但這可能是一個(gè)歷史高點(diǎn),甚至是歷史最高。
為何這么說(shuō)?原因有很多,如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地產(chǎn)泡沫崩潰,人口老齡化以及人口紅利已過(guò)拐點(diǎn)、美聯(lián)儲(chǔ)逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表,來(lái)看個(gè)直觀的圖。
左邊這張圖描述了1997年以來(lái)的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷,2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢(shì)一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%,遠(yuǎn)勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
更重要的是,一般住宅銷售面積2009年以來(lái)是維持增長(zhǎng)的,而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這說(shuō)明危機(jī)之后高收入階層的房地產(chǎn)消費(fèi)或投資減少,近幾年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是中低收入階層在推動(dòng)(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體),尤其是2013年房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)質(zhì)上的放開。
指望“剛需”來(lái)抬轎的地產(chǎn)商們可以醒醒了,買方透支的市場(chǎng)從來(lái)只有一種結(jié)果。大家都懂的。
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