調(diào)整格局已形成 穩(wěn)中有降是趨勢
房價回落有利市場消化庫存(市場觀察)
國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，房價回落態(tài)勢明顯。市場人士普遍認為樓市調(diào)整格局已經(jīng)形成。近來多地根據(jù)市場變化取消了樓市“限購令”，對此，專家指出，取消限購意味著市場機制的恢復(fù)，樓市庫存有望進一步消化。
8月樓市價格整體疲軟
房地產(chǎn)市場今年以來一改以往“高歌猛進”的發(fā)展勢頭，國家統(tǒng)計局最近公布的《2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》報告顯示：絕大部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)下降，其中部分城市降幅有所收窄，大部分城市房價與去年同期相比仍有小幅上漲；在二手住宅價格環(huán)比下降的67個城市中，25個城市降幅比上月收窄，比7月份增加了22個；新建商品住宅價格環(huán)比下降的68個城市中，21個城市降幅比上月收窄，比7月份增加了13個。
分析人士指出，住房價格下跌城市個數(shù)在增加，整體跌幅也在擴大。如果說二季度是樓市局部性調(diào)整的話，三季度就是全面性調(diào)整，8月份樓市價格走勢依然疲軟，呈現(xiàn)出“量漲價跌”的勢頭，調(diào)整趨勢明顯。
“從供給面來看，最近一段時間投資增速明顯放緩，但保障性住房建設(shè)較快，房屋供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了積極變化；從需求面來看，投資、投機性需求明顯萎縮，自住、改善等剛性需求觀注度增加。最為重要的是，無論是消費者、投資者還是開發(fā)商，市場各方對房價的預(yù)期都已經(jīng)有所改變，這些都是當(dāng)前樓市疲軟態(tài)勢形成的內(nèi)在原因。”天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授叢屹對本報記者表示。
取消限購恢復(fù)市場機能
近幾個月來，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，已實施3年多的樓市“限購令”正在多地以各種形式退出歷史舞臺。統(tǒng)計表明，目前全國46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、珠海、三亞7個城市尚未取消限購。
“不難發(fā)現(xiàn)，限購政策本身是針對房地產(chǎn)市場需求過旺設(shè)置的。在特殊時期，這種‘一刀切’的做法難免誤傷剛需，但該政策的本意還是要控制投機性需求?，F(xiàn)在，樓市雙向調(diào)整明顯，拿開“限購令”這只干預(yù)之手成為大勢所趨，也是市場機能恢復(fù)的一個必然結(jié)果。”房地產(chǎn)專家、原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對本報記者直言。
叢屹認為，取消限購不僅是市場機能恢復(fù)的結(jié)果，而且是市場機能進一步完善的前提。“房屋通常具有居住和投資雙重功能屬性，我國房地產(chǎn)市場的問題恰恰是這兩大功能錯位造成的，即投資需求擠壓了居住需求。限購則是對投資需求的直接抑制，意在保護自住需求，這類政策注定是臨時性的。當(dāng)市場隨著供給面的改善回歸理性，限購政策也就無疾而終了。一方面，限購取消，全面干預(yù)減少；另一方面，地產(chǎn)業(yè)也更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，努力迎合不同人的實際需求，這樣就為市場機制發(fā)揮更大作用營造了良好環(huán)境。”叢屹說。
未來仍會繼續(xù)向下調(diào)整
限購政策取消，價格持續(xù)疲軟的中國樓市將何去何從？浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院院長虞曉芬認為，解除限購有利于恢復(fù)市場信心，也有利于激發(fā)市場的成交量，從而避免樓市硬著陸。但隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟，一個漫長、持續(xù)的調(diào)整格局將不會因限購政策的取消而改變。
專家指出，長期來看，“穩(wěn)中有降”仍將是大勢所趨。“投資者、投機者已經(jīng)意識到炒房的風(fēng)險；開發(fā)商意識到了房地產(chǎn)不再是暴利行業(yè)，只有滿足消費者居住需求才能生存；銀行等金融機構(gòu)也隨著我國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將資金的便利之門敞向新興產(chǎn)業(yè)。因此，無論限購是否取消，房價暴漲暴跌的時代都已成為過去。雖然不同區(qū)域樓市會有一定程度的分化，但整體房價逐漸回穩(wěn)是大概率事件。”叢屹表示。
市場人士普遍認為，未來房價的下行將引來真正的消費型購買者進入，從而有力地消化房地產(chǎn)市場的庫存，房價也將進一步回歸理性。
“沒有一個住房投機者敢冒接樓市泡沫最后一棒的風(fēng)險。從這個意義上說，地方政府松綁限購，看上去是想救樓市，實際上會使更多的投資者遠離這個市場，從而加速樓市向下調(diào)整。這將使住房市場的性質(zhì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，也使得住房消費者進入市場的機會逐漸顯現(xiàn)。”易憲容分析。
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