海南刮起閑置土地清理風(fēng)暴十年僅建10%華潤石梅灣進(jìn)退兩難

眼下，華潤置地石梅灣項(xiàng)目正面臨進(jìn)退兩難的尷尬。如果開發(fā)，上千畝的土地開發(fā)需要大量的資金投入，而眼下海南房地產(chǎn)市場令人如此捉摸不定。如果繼續(xù)囤地不開發(fā)，則面臨著被政府常態(tài)化的跟蹤了解和監(jiān)督管理，還可能要付出巨額的罰金。

從2013年3月起，海南對(duì)全省閑置土地進(jìn)行清理整頓，盤活“供而未用”的近14萬畝閑置土地。2014年7月，華潤、魯能、中信等12家囤地“釘子戶”被海南省國土廳約談。8月底，記者從海南省國土廳獲悉《關(guān)于大企業(yè)閑置土地處理情況通報(bào)》。通報(bào)顯示：華潤集團(tuán)所涉及的閑置土地17宗面積1943.6畝，位于萬寧市石梅灣。其中，有6宗(987.8畝)土地，已采取延長開發(fā)期限方式進(jìn)行處置。有2宗(276.1畝)土地，在處置期間，已經(jīng)開發(fā)建設(shè)，萬寧將不再將這2宗土地作為閑置土地處置。有9宗(679.7畝)土地，正在處置中，尚未完成處置。

開發(fā)還是不開發(fā)，這成了一個(gè)問題。記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，華潤石梅灣項(xiàng)目開發(fā)周期長達(dá)26年，11年僅完成10%。不但如此，作為旅游地產(chǎn)大盤，華潤石梅灣項(xiàng)目在遭遇市場困境的同時(shí)，還面臨著多個(gè)相同大盤的搶客競爭，以及來自環(huán)保人士的壓力。

記者多次聯(lián)系華潤置地人士要求采訪該項(xiàng)目接下來如何處置，對(duì)于環(huán)保人士的質(zhì)疑如何回應(yīng)，但截至發(fā)稿時(shí)未獲得回復(fù)。

建設(shè)周期長達(dá)26年

從?？诨蛘呷齺喅霭l(fā)，沿東線環(huán)島高速公路駕車1.5小時(shí)，下高速即可到達(dá)萬寧石梅灣村。穿過村莊，再行2分鐘就駛?cè)肴A潤石梅灣項(xiàng)目所在地。

三面環(huán)山，一面向海，中間是世界上最大的海濱青皮林(1.4萬畝)。這里是《非誠勿擾2》的取景地，也是華潤石梅灣項(xiàng)目所在地。

8月下旬，海南在高溫炙烤之下，項(xiàng)目內(nèi)人流稀少。記者看到，艾美酒店對(duì)外營業(yè)，威斯汀酒店主體框架已完成，但接近停工狀態(tài)。其他規(guī)劃中的3座五星級(jí)酒店沒有動(dòng)工跡象。游艇碼頭已經(jīng)建成，但少有游客和游艇。項(xiàng)目內(nèi)一期別墅已經(jīng)建成，二期別墅公寓項(xiàng)目在建。周邊大片的土地被圍避，卻沒有動(dòng)工跡象。

記者來到華潤石梅灣項(xiàng)目銷售中心，以購房者身份了解到，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1.8萬畝，而已經(jīng)建成的大約有2000畝。銷售人員坦言，目前生活起來還非常不方便，可能需要很多年配套才能成熟，但項(xiàng)目賣的就是自然環(huán)境和未來的空間。

資料顯示，華潤石梅灣九里一期共260套獨(dú)棟別墅早已售罄。而克而瑞獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，石梅灣九里二期共銷售557套，銷售總額超10億元。業(yè)內(nèi)人士分析，和其他大開發(fā)商在海南的同類項(xiàng)目相比，石梅灣九里二期去化速度并不算差。

根據(jù)記者獲得的一份《華潤石梅灣九里項(xiàng)目規(guī)劃》資料：華潤石梅灣項(xiàng)占地12平方公里，總建筑面積逾150萬平方米，投資逾120億元。依此規(guī)劃，華潤石梅灣度假區(qū)完全可以媲美“亞龍灣”：項(xiàng)目包括5個(gè)五星級(jí)酒店；住宅項(xiàng)目包括石梅灣九里一期、二期；另外該項(xiàng)目還配套有石梅灣國際游艇會(huì)、直升飛機(jī)停機(jī)場、國際商業(yè)購物中心、石梅灣國際體育公園(18洞高爾夫球場)、行云流水海鮮舫等。

規(guī)劃顯示：國務(wù)院同意在海南省設(shè)立四家免稅店，其中萬寧的一家規(guī)劃設(shè)置在石梅灣西嶺購物中心，建筑面積約24萬平方米，未來將是海南最大的免稅店。同時(shí)華潤萬家超市已經(jīng)入住石梅灣后勤區(qū)。

實(shí)際上，1999年華潤就已經(jīng)獲得該地塊使用權(quán)，2003年年底項(xiàng)目正式啟動(dòng)。當(dāng)時(shí)，華潤集團(tuán)負(fù)責(zé)人曾公開表示，用15年時(shí)間將這片荒灘打造成海濱度假勝地。然而15年已經(jīng)過去，項(xiàng)目僅完成大約10%。根據(jù)華潤置地年報(bào)，華潤萬寧石梅灣項(xiàng)目估計(jì)落成日期為2025年3月。這意味著，從拿地到開發(fā)完畢，整個(gè)項(xiàng)目至少要持續(xù)26年的時(shí)間。

市場行情不好拖延開發(fā)周期

目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍走高周轉(zhuǎn)路線，而華潤置地2011年開始以高周轉(zhuǎn)代替高利潤拉動(dòng)ROE。為何石梅灣項(xiàng)目周期要長達(dá)26年？

資料顯示，華潤集團(tuán)是1999年前后通過“資產(chǎn)置換+政府協(xié)議”的方式拿到石梅灣沿海地區(qū)180公頃土地的使用權(quán)。2002年，華潤置地正式入主石梅灣，同年成立全資項(xiàng)目子公司—海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司。2009年，該項(xiàng)目并入華潤置地。當(dāng)時(shí)，海南省和萬寧市政府都非常重視該項(xiàng)目，專門組成政府協(xié)調(diào)小組協(xié)調(diào)該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并于2003年4月批準(zhǔn)了“海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司”為石梅灣12平方公里的主開發(fā)商，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。華潤置地當(dāng)時(shí)也花大價(jià)錢為石梅灣進(jìn)行了整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，目標(biāo)是建成一個(gè)國際性生態(tài)型熱帶海濱旅游度假區(qū)，為國內(nèi)外游客提供高質(zhì)素的旅游體驗(yàn)。

華潤置地內(nèi)部的資料顯示，1999-2003年，華潤置地用3年來清理歷史遺留問題。2004-2005年，投資人民幣5億元做配套，包括石梅灣與海南東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、旅游配套區(qū)。2006-2008年，投資8億元做供水、供電、燃?xì)?、通訊等外圍市政配套工程、污水及垃圾處理等基礎(chǔ)配套建設(shè)。2008年開業(yè)的石梅灣艾美度假酒店，總投資額為8億元。2012年10月完工的游艇碼，總投資額5.4億元。

“早年拿地，囤地確實(shí)有一定的土地升值空間。國際旅游島成立到現(xiàn)在，地價(jià)升值的空間已經(jīng)不大。目前政府加大囤地清理，開發(fā)商繳納罰款的代價(jià)非常高，已經(jīng)沒有囤地獲利空間。” 克而瑞海南片區(qū)總經(jīng)理沈虹向記者表示。

多位資深房地產(chǎn)人士向記者表示，華潤置地也并非坐等土地增值獲得暴利。在當(dāng)下市場形勢(shì)不太明朗的情況下，開發(fā)商就會(huì)故意拖慢流程和開發(fā)周期，等待市場形勢(shì)好轉(zhuǎn)。

海南房地產(chǎn)市場投資性強(qiáng)，樓市波動(dòng)性大，對(duì)市場的變化反應(yīng)非?？臁?shù)據(jù)顯示，2014年上半年，其他城市還在延續(xù)2013年的增長態(tài)勢(shì)，海南省上半年成交量下跌30%。與此同時(shí)，海南地產(chǎn)市場競爭十分激烈，至少有1000個(gè)樓盤同時(shí)在售。

從地理位置上講，石梅灣距離三亞市中心有100公里，中間有很多灣區(qū)的攔截，包括亞龍灣、海棠灣、香水灣、土福灣等。幾大灣區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重，而后者分流了石梅灣很多購房者和游客。

“即使海南對(duì)閑置土地進(jìn)行整治，但對(duì)于華潤置地而言，項(xiàng)目是否動(dòng)工還是取決于對(duì)市場的研判、資金的安排。因?yàn)殚_發(fā)投入需要幾十億元，而罰款可能只有上億元，在沒想明白的情況下，開發(fā)商不會(huì)輕易動(dòng)工。所以，下一步，很可能，企業(yè)還是會(huì)和政府主動(dòng)溝通，延緩開發(fā)節(jié)奏，一起推動(dòng)問題的解決。”業(yè)內(nèi)人士表示。

面臨環(huán)保壓力

不僅面臨囤地被罰的尷尬境地，華潤石梅灣項(xiàng)目開建至今還遭遇到來自環(huán)保人士的壓力。

2010年8月綠色和平組織實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目紛紛在海岸線“跑馬圈地”。很多項(xiàng)目占地均與自然保護(hù)區(qū)重合或緊鄰。萬寧石梅灣青皮林保護(hù)區(qū)就在此列。

記者獲悉的一份《海南省國土環(huán)境資源廳關(guān)于批復(fù)海南華潤石梅灣旅游度假區(qū)石梅灣九里二期項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書的函》上稱：“施工活動(dòng)不得進(jìn)入萬寧青皮林省級(jí)自然保護(hù)區(qū)、西嶺公園，不得占用和砍伐青皮林，保護(hù)好西嶺公益林-青皮林保護(hù)區(qū)-海防林-海岸-海洋的生物廊道，增強(qiáng)旅游區(qū)內(nèi)綠地系統(tǒng)的連通性。”

然而，綠色和平組織“森林與海洋項(xiàng)目”副經(jīng)理潘文婧向記者提供了一份資料顯示：2006年，華潤集團(tuán)在萬寧石梅灣度假村內(nèi)修建了兩條公路(分別是寬6米長2.4公里，以及寬12米長550米)穿過青皮林保護(hù)區(qū)。而這里的青皮林保護(hù)區(qū)屬于國家絕對(duì)禁止開發(fā)的。

海南當(dāng)?shù)丨h(huán)保人士表示，為了修建威斯汀酒店，也曾發(fā)生開發(fā)商移植珍貴的水椰林，被村民和環(huán)保人士圍堵的事件。 2011年為建設(shè)石梅灣國際游艇會(huì)項(xiàng)目，百余畝由木麻黃、青皮林、水椰組成的大片海防林被毀。其中，水椰被列入國家三級(jí)保護(hù)植物。

“前兩年的衛(wèi)星圖片顯示，華潤集團(tuán)在萬寧石梅灣度假村和自然保護(hù)區(qū)大部分相重合，這意味著，華潤未來的開發(fā)可能還會(huì)破壞這里的自然環(huán)境。”潘文婧說。

記者采訪的多位環(huán)保人士及專家表示，青皮林、海防林被破壞之后，石梅灣村民以及整個(gè)旅游區(qū)的酒店、別墅等均暴露在臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅之下。不但如此，她對(duì)華潤石梅灣項(xiàng)目環(huán)保程序的合法性表示懷疑。在自然環(huán)境保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)大型建設(shè)項(xiàng)目，環(huán)評(píng)報(bào)告是怎么做出的？程序是否公開透明？