據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有68個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)。目前看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)回穩(wěn)可能性并不大，除非樓市完成房?jī)r(jià)高位明顯回落并釋放風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。

我國(guó)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，短期內(nèi)樓市回穩(wěn)可能性并不大。據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的今年三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資已不再躋身居民偏愛的前三種投資方式。過(guò)去是強(qiáng)烈房?jī)r(jià)上漲預(yù)期及預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)高位上漲?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已完全逆轉(zhuǎn)，勢(shì)必引發(fā)樓市供求關(guān)系急劇調(diào)整，并顯著增加樓市下行壓力。

當(dāng)前我國(guó)樓市回穩(wěn)必然伴隨一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)釋放的過(guò)程，主要原因如下：

一是樓市調(diào)整幅度取決于住宅租金收益率修復(fù)程度。住宅投資收益包括兩個(gè)部分：住宅買賣差價(jià)和租金收益率。當(dāng)房?jī)r(jià)停漲并高位回落，住宅投資收益率主要由租金收益率來(lái)決定。應(yīng)該看到，住宅租金收益率與房?jī)r(jià)反向變動(dòng)，房?jī)r(jià)越高則租金收益率越低。目前，我國(guó)一線城市大部分區(qū)域的年化租金收益率不到2%，遠(yuǎn)低于3%的一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率，這意味著房?jī)r(jià)至少有1/3的調(diào)整幅度。

二是樓市需求回暖以市價(jià)跌進(jìn)心理價(jià)位為前提。雖然今年二季度以來(lái)，絕大多數(shù)城市取消了住房限購(gòu)政策，但依然沒有實(shí)現(xiàn)延緩樓市調(diào)整進(jìn)程的目的。2014年1至8月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1至7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，這主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)還沒有實(shí)質(zhì)性跌進(jìn)潛在購(gòu)房人的心理價(jià)位區(qū)間。在“買漲不買跌”的心理效應(yīng)下，預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)樓市仍將繼續(xù)調(diào)整，而調(diào)整周期則與市場(chǎng)心理預(yù)期密切相關(guān)。央行每季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告可能會(huì)是一個(gè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預(yù)期變化的窗口。

三是樓市難以實(shí)現(xiàn)高位平穩(wěn)回落。目前看，即使美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體也無(wú)法實(shí)現(xiàn)樓市泡沫平穩(wěn)縮減。美國(guó)房?jī)r(jià)回落直接引發(fā)了次貸危機(jī)，并急劇演化為全球金融危機(jī)。1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，住宅用地價(jià)格大跌46%；我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)平均單價(jià)環(huán)比下降六成。

四是房?jī)r(jià)回落也是企業(yè)去杠桿過(guò)程。2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)企業(yè)債務(wù)明顯上升，蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)作為企業(yè)債務(wù)抵押品，其抵押率隨著房?jī)r(jià)下降而上升，迫使金融機(jī)構(gòu)收縮信貸融資，加快企業(yè)去杠桿化進(jìn)程。

綜上分析，樓市回穩(wěn)必然以短期內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)急劇釋放為前提。當(dāng)前大多數(shù)地方政府努力延緩樓市調(diào)整的效果不彰，其根本原因在于沒有充分認(rèn)識(shí)到本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整的嚴(yán)峻性，也沒有科學(xué)認(rèn)識(shí)樓市周期調(diào)整規(guī)律。事實(shí)上，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，如果地方政府還停留在過(guò)去舊的發(fā)展理念，將發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要路徑，那么難免會(huì)陷入無(wú)謂的煩惱之中。而只有深化改革，簡(jiǎn)政放權(quán)，才能真正激發(fā)地方經(jīng)濟(jì)活力。