隨著限購(gòu)政策逐漸淡出歷史舞臺(tái)，限貸政策也在“十一”黃金周前夕解禁。多重利好之下，剛剛過去的黃金周，儼然成了全國(guó)樓市開盤周和成交黃金周。
黃金周成“全國(guó)樓市開盤周”
自６月底呼和浩特成為第一個(gè)取消限購(gòu)城市以后的三個(gè)月時(shí)間里，如多米諾骨牌般，全國(guó)４６個(gè)執(zhí)行限購(gòu)城市中，先后有４１個(gè)城市松綁“限購(gòu)”，目前只剩下北上廣深四大一線城市以及三亞還在堅(jiān)守“限購(gòu)”政策。
為抓住今年最后的“賣房好時(shí)機(jī)”，房企在黃金周“拼命推盤”，意圖以價(jià)換量、為購(gòu)房者打開買房“窗口”。
據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)監(jiān)測(cè)，１０月第一周，規(guī)模房企在２０個(gè)重點(diǎn)城市中的上市項(xiàng)目超過１００個(gè)。其中，前１０個(gè)重點(diǎn)城市的新建商品住宅新增供應(yīng)量約４９９．２６萬平方米，環(huán)比大漲１４１％。天津更是有４９個(gè)樓盤開盤，成都２６個(gè)，南京２１個(gè)。
上海“十一”假日房展會(huì)的數(shù)據(jù)也從側(cè)面佐證了開發(fā)商密集推盤的心態(tài)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，上海“十一”房展會(huì)共有８８?jìng)€(gè)本地樓盤參展，與今年“五一”房展會(huì)的２８?jìng)€(gè)參展項(xiàng)目相比，數(shù)量大增２１４％。
從銷售數(shù)據(jù)看，黃金周期間南京市商品住宅共認(rèn)購(gòu)２８１２套，日均認(rèn)購(gòu)４０２套，同比增長(zhǎng)４７％，創(chuàng)歷史新高。而在今年９月南京取消樓市限購(gòu)之前，日均認(rèn)購(gòu)量?jī)H２００套左右。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，１０月１日至７日，上海新建商品住宅成交量為７萬平方米，雖與去年同期相比減少２６．１％，但明顯小于前三季度成交量同比下滑３２．２％的跌幅。
“信貸新政對(duì)我們的購(gòu)房計(jì)劃觸動(dòng)很大”
９月３０日，央行、銀監(jiān)會(huì)宣布放松對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次貸款購(gòu)買普通商品住房時(shí)，銀行執(zhí)行首套房貸政策，首套房利率最低可打七折。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將大大釋放改善型需求。
從上海房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)來看，購(gòu)房者的看房和買房意愿都明顯增強(qiáng)。據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，展會(huì)４天接待觀眾１２萬人次。展會(huì)上甚至出現(xiàn)了久違的“搶房”現(xiàn)象。一位開發(fā)商告訴記者，“我們新推的戶型以９０至１１５平方米為主，咨詢的客戶多以有房一族中的改善型需求居多，大約占八成，我們的項(xiàng)目參展兩天就成交了十七八套。”
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師饒柳鵬表示，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的放松房貸等政策，對(duì)于穩(wěn)定購(gòu)房者的購(gòu)房情緒起到了一定作用。
在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，不少觀眾表示，他們將在近期密切關(guān)注樓市情況，擇機(jī)出手。已有一套剛需住房的林女士一直希望購(gòu)買二套房來改善其五口之家的居住環(huán)境，她說：“信貸新政對(duì)我們的購(gòu)房計(jì)劃觸動(dòng)很大，如果開發(fā)商在價(jià)格方面能再優(yōu)惠一點(diǎn)，銀行利率也給優(yōu)惠一些，我們就不觀望了，馬上出手。”
一家大型房企負(fù)責(zé)人表示，受政策利好刺激，相比往年，前來咨詢的改善型客戶明顯增多，“購(gòu)房者對(duì)‘普通商品住房’的追捧，可以看做是改善型住房需求在新政下逐漸釋放。”
限貸松綁讓開發(fā)商們的腰桿也硬了起來。記者發(fā)現(xiàn)，許多參展商都打出了購(gòu)房返現(xiàn)、購(gòu)房送旅游等促銷廣告，但真正明碼打折的為數(shù)并不多。甚至與“五一”房展會(huì)普遍出現(xiàn)的１０萬元以上的優(yōu)惠相比，２萬至４萬元的優(yōu)惠也僅僅是象征性。
根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，本次房展會(huì)上有３７個(gè)樓盤明碼表示有折扣或優(yōu)惠，占參展盤總數(shù)的４２％，同比去年４０余優(yōu)惠盤有所減少。
饒柳鵬認(rèn)為，在剛剛過去的“十一”假日樓市，開發(fā)商的打折優(yōu)惠集中于前期已開盤或加推的項(xiàng)目，以價(jià)換量、去化庫存是其主要目的，新項(xiàng)目后期的預(yù)熱開盤為輔。
而“央行松貸”又讓開發(fā)商對(duì)樓市的預(yù)期趨于樂觀，因此折扣力度也大為減小。甚至一些開發(fā)商宣稱，目前的額外折扣可能會(huì)在節(jié)后取消。
樓市能否回暖還看政策落實(shí)
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從“十一”假期樓市看，“雙限”松綁已經(jīng)開始影響樓市。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、億翰智庫董事長(zhǎng)陳嘯天表示，從短期來看，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)仍未改變。１１月至１２月，住宅價(jià)格整體還會(huì)往下走。但從行業(yè)周期的角度來看，明年下半年房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)上行。
“今年以來，住宅成交量一直處于萎縮階段，但這也意味著需求在積蓄。從７月份到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)前２０強(qiáng)的拿地?cái)?shù)據(jù)處于兩年來的最低位，這可能將導(dǎo)致２０１５年下半年的供給有所不足。”
然而，由于房貸新政公布后正值國(guó)慶假期，各大銀行均未對(duì)央行和銀監(jiān)會(huì)的松綁信貸政策作出相應(yīng)的反應(yīng)。上海一家大型股份制銀行個(gè)人銀行部人士告訴記者，雖然限貸松綁，但最終還要看各家銀行的落實(shí)情況，房貸能否順利發(fā)放，一要看風(fēng)控和授信部門的審核，如果樓市成交依然低迷，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇，即便有額度也要惜貸。二要看房貸的額度多少，如果房貸額度緊張，給客戶７折、８折利率的可能性就很小，不能賠本放貸吧。
業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信貸政策能否執(zhí)行到位、滿足合理購(gòu)房行為的房貸需求，是影響后市健康運(yùn)行的關(guān)鍵。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)執(zhí)行主管陳仲偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦形成看空判斷，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展非常不利。支持和滿足合理住房需求將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)下樓市調(diào)控需在穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)。
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