央行與銀監(jiān)會在“十一”前出臺的房貸放松新政超出市場預(yù)期。新政重新認(rèn)定首套房標(biāo)準(zhǔn)以及最低七折利率等條款，給樓市注入了一劑強(qiáng)心針。眾多開發(fā)商又開始拿漲價(jià)說事，消費(fèi)者也在這種氛圍下紛紛出手購房。“十一”7天的黃金周與9月的樓市相比，冰火兩重天。雖然機(jī)構(gòu)也是一片唱多之聲，但業(yè)內(nèi)人士表示，如今的房地產(chǎn)市場和2008年已大相徑庭，新政不會改變房地產(chǎn)市場的走勢，更不會出現(xiàn)房價(jià)的猛漲和普漲。

 

黃金周樓市明顯回暖

 

按照新政標(biāo)準(zhǔn)，對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房，執(zhí)行首套房貸政策；對已取消限購或沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，銀行有確定首付比例和貸款利率水平的權(quán)利。新政還讓2008年曾用過的七折利率優(yōu)惠重出江湖。從新政重點(diǎn)看，更多是支持改善型住房而抑制投機(jī)需求。

 

新政對黃金周的各地樓市起到了催化作用，最敏感的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)變化。“十一假期，別人都在微信上曬景、曬人，而我們卻在曬房、曬客戶。雖然非常辛苦，但看到業(yè)績卻十分開心。”北京（樓盤）某房地產(chǎn)中介通州新華大街營業(yè)部的小劉對記者說。據(jù)她介紹，黃金周期間二手房市場出現(xiàn)了今年以來少見的火熱情景，中介們忙著陪同看房不亦樂乎，業(yè)主們也不約而同地或多或少提高了報(bào)價(jià)。提高報(bào)價(jià)的原因就是放松政策的出臺。從易居網(wǎng)全國代理的銷售樓盤認(rèn)購數(shù)據(jù)看，今年“十一”期間成交量環(huán)比上漲100%，已經(jīng)接近2013年黃金周的水平，這與慘淡的9月市場相比大相徑庭。中信證券（600030,股吧）也統(tǒng)計(jì)了10月1日到6日北京、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）、成都和武漢（樓盤）8個(gè)城市的銷售簽約情況，日均簽約同比增長2.6%。

 

易居網(wǎng)中國總裁丁祖昱表示，受到限購、限貸政策放松的積極影響，樓市成交量從9月下旬開始回升，黃金周期間更加明顯。“今年以來樓市成交量的下滑，除自身供需問題外，也在于消費(fèi)信心極度衰竭，連正常需求的客戶也因信心問題而延遲購房。而新政給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心。”他對記者說。

 

此外，當(dāng)下房產(chǎn)投資意愿也有所回升，交通銀行（601328,股吧）本周四發(fā)布的報(bào)告顯示，小康家庭對當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)投資指數(shù)已連續(xù)第12個(gè)月下滑，但預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)止跌回升，從100的臨界點(diǎn)小幅回升至102點(diǎn)，這是今年來該指數(shù)首次回升。

 

新政不會導(dǎo)致房價(jià)猛漲、普漲

 

有人把這次放松新政與2008年相提并論，特別是新政后黃金周樓市火爆的立竿見影效果，更讓人聯(lián)想房價(jià)會大幅抬高。對此，丁祖昱表示，新政不會導(dǎo)致房價(jià)猛漲，更不會出現(xiàn)普漲。因?yàn)楹芏喑鞘械淖陨砉┣竺懿粫驗(yàn)樾判牡母淖兌鴱氐捉鉀Q。市場要持續(xù)健康穩(wěn)定增長，還取決于供求關(guān)系的改善。

 

“如今的房地產(chǎn)市場已不同于2008年，新政不會改變市場的走勢。”社科院金融研究所研究員易憲容也在博客中寫到。他表示，如果住房市場以消費(fèi)為主導(dǎo)，購房者支付能力十分有限，那么房價(jià)高企住房消費(fèi)需求就會消失。而投資者不在乎房價(jià)，只在乎購房后有沒有人來接手。所以開發(fā)商才會借新政大造房價(jià)上漲的輿論，因?yàn)橹灰A(yù)期轉(zhuǎn)變，房價(jià)隨之上漲，投資者就會涌入市場?？山裉斓姆績r(jià)已經(jīng)持續(xù)上漲十幾年，不少地方房價(jià)已經(jīng)漲上天，供過于求隨處可見。而且住房投資者手上都有存貨，多數(shù)從買房者變成賣房者，而且這些投資者風(fēng)險(xiǎn)意識也在提高，不會輕易被開發(fā)商忽悠。

 

“目前管理層正用促民生的方式穩(wěn)增長，逐漸開啟政策和基本面的正循環(huán)。”中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，此次政策高明處有三點(diǎn)，一是不直接調(diào)整利率和首付，而變更首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，既收到按揭貸款利率下行的結(jié)果，又起到結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)需求的目的；二是不擴(kuò)大信貸投放，而積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化，放水有限但個(gè)貸投放力度加大卻完全可能；三是不輸血給地產(chǎn)企業(yè)，而給符合條件的企業(yè)“升級”融資渠道。既達(dá)到適當(dāng)輸血之效，又避免了投資熱情的盲目提升。

 

七折利率或看得見摸不著

 

從去年底以來，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)按揭貸款利率持續(xù)上升。“個(gè)人按揭貸款盡管壞賬率很低，但動(dòng)輒長達(dá)30年的還款期還是給銀行帶來很大的錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。因此銀行積極性并不高”。在中國銀行（601988,股吧）的四季度經(jīng)濟(jì)金融展望發(fā)布會上，其首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征對記者說。

 

記者注意到，在此次放松新政中，非常重要的一項(xiàng)是鼓勵(lì)銀行業(yè)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款的投放。對此，廣發(fā)證券（000776,股吧）指出，2014年按揭貸款發(fā)放速度慢，其主要原因是負(fù)債端成本不斷上升，使按揭貸款的發(fā)放無利可圖。而通過發(fā)放債券等方式籌措按揭貸款所需資金，將增強(qiáng)銀行的住房貸款投放能力，盤活存量資產(chǎn)。

 

本周，商業(yè)銀行陸續(xù)出臺購房按揭認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，興業(yè)銀行（601166,股吧）明確將首套房利率由基準(zhǔn)利率的1.05倍下調(diào)至9.5折優(yōu)惠。建設(shè)銀行（601939,股吧）和工商銀行（601398,股吧）也都表示，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，但具體還要據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。業(yè)內(nèi)人士表示，7折利率優(yōu)惠恐怕很難落地，如果真的執(zhí)行，那么銀行就賠錢賺吆喝了。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委算了一筆賬：按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，0.7倍就是4.59%，這與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%，而銀行的資金成本肯定顯著高于這個(gè)水平。

 

品牌房企迎來窗口期

 

不管各家商業(yè)銀行怎么去執(zhí)行新政，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，新政確是不折不扣的大好事。“新政將推動(dòng)品牌房企在四季度迎來窗口期。據(jù)我了解，保利地產(chǎn)（600048,股吧）、華潤地產(chǎn)等多個(gè)品牌房企，在今年黃金周期間的認(rèn)購量相比去年同期已經(jīng)翻了一翻以上。在當(dāng)前市場回升的情況下，最大的受益者往往是品牌房企，消費(fèi)者對它們提價(jià)的預(yù)期更會推動(dòng)品牌房企的庫存去化。對于一二線主要城市的50強(qiáng)、乃至100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)而言，今年四季度應(yīng)該是一個(gè)收獲的季節(jié)。”丁祖昱說。

 

在二級市場，房地產(chǎn)股分別在今年3月中、5月中以及6月末出現(xiàn)低點(diǎn)，此后都有15%~25%的反彈。究其原因主要是政策激勵(lì)，分別是兩會期間暗示限購可能放開，以及A股地產(chǎn)再融資重啟、央行呼吁商業(yè)銀行增加按揭支持力度、非一線城市開始正式陸續(xù)放開限購政策等。而本次放松新政又給房地產(chǎn)股帶來樂觀預(yù)期。本刊記者統(tǒng)計(jì)，從6月末至本周四，同花順（300033,股吧）的房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)已經(jīng)有了30%的漲幅。

 

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師樂加棟表示，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面從今年10月份到2015年一季度將會持續(xù)改善，由此而帶來的板塊行情將是主要投資機(jī)會。“招保萬金”等大的龍頭企業(yè)再次成為各家券商推薦的標(biāo)的。此外，成長型房企中南建設(shè)（000961,股吧）、有著轉(zhuǎn)型預(yù)期的冠城大通（600067,股吧）、有著京津冀一體化主題性機(jī)會的華夏幸福（600340,股吧）和首開股份（600376,股吧）也在多家券商的推薦之列。