限購(gòu)限貸解綁 成都樓市“解凍” 或維持“量升價(jià)平”

2014年10月17日 14:24
來源:華西都市報(bào)
10月1日,新會(huì)展,受房產(chǎn)新政的影響,秋交會(huì)人氣火爆。
關(guān)注“首套房新政”落地系列報(bào)道
近期限購(gòu)限貸的雙雙解綁,對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了立竿見影的效果。10月的秋季房交會(huì)上多家房企銷售創(chuàng)紀(jì)錄,上周包括成都在內(nèi)的14個(gè)二線城市新建住宅成交面積環(huán)比上漲53.35%。不過,業(yè)內(nèi)人士表示,這只是“解凍”的開始。
在長(zhǎng)期限購(gòu)限貸的政策影響下,大部分開發(fā)商目前的第一要?jiǎng)?wù)都是清理庫(kù)存回籠現(xiàn)金。因此未來半年內(nèi),成都房地產(chǎn)市場(chǎng)或維持“量升價(jià)平”的態(tài)勢(shì)。
政策利好催樓市“解凍”
國(guó)慶節(jié)前央行、銀監(jiān)會(huì)“松綁”房貸的政策,對(duì)低迷已久的樓市起到了立竿見影的效果。在10月的秋季房交會(huì)上多家房企的銷售就創(chuàng)下了紀(jì)錄。例如保利實(shí)現(xiàn)銷售1083套(含別墅、住宅、商業(yè)),總金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的10.3億;綠地集團(tuán)國(guó)慶檔7天僅住宅銷售金額達(dá)7.2億……來自華融證券的數(shù)據(jù)顯示,新建住宅方面,上周包括成都在內(nèi)的14個(gè)二線城市共成交220.09萬平米,環(huán)比上漲53.35%。二手房方面,天津、杭州、南京、成都四個(gè)二線城市成交面積環(huán)比則上漲了10.97%。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為,“回暖”的主要原因是9月出現(xiàn)了一些政策面的利好,比如限購(gòu)的放松等,這使擠壓的一部分購(gòu)房群體集中入市,一定程度上促進(jìn)了成交“回暖”。而對(duì)于目前成都中心城區(qū)商品房9823元/平方米的成交均價(jià),劉璐則表示,短期內(nèi)成都房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)膠著的態(tài)勢(shì),不會(huì)有太大幅度的波動(dòng)。
“與其說是‘回暖’,不如說是‘解凍’。”世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文說,在限購(gòu)與限貸政策雙雙放開之后,改善型住房需求明顯解凍。不過對(duì)于樓市是否出現(xiàn)真正“回暖”,他則表示還有待觀察。“在過去長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)限貸的影響下,不少開發(fā)商手里都積壓了很多庫(kù)存,現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力。因此目前很多開發(fā)商的心態(tài)都是‘要錢不要貨’。反映在當(dāng)下就是交易量上升,但房?jī)r(jià)基本持平。”
房貸市場(chǎng)化刺激購(gòu)房需求
對(duì)于“房貸新政”,前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析認(rèn)為,新政將從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。一個(gè)是購(gòu)房者數(shù)量,另外一個(gè)是購(gòu)房者購(gòu)房成本。重新定義首套房及允許符合條件的非本地居民購(gòu)房能夠增加購(gòu)房者的數(shù)量。
“有利于住房貸款走向市場(chǎng)。”山西證券分析師平海慶稱,此次的政策與其說是政策調(diào)整“放松”,他更認(rèn)為是個(gè)人住房貸款走向市場(chǎng)化,對(duì)自住需求、改善性需求、部分投資性需求的購(gòu)房貸款均予以考慮和滿足,讓貸款金融機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況自行判斷和發(fā)放。
一旦“認(rèn)房不認(rèn)貸”兌現(xiàn),購(gòu)房者首付資金要求下降,改善型需求短期或集中釋放,一線城市、核心地段需求將明顯回暖。
不過劉璐則提醒,政策真正能否起到松綁作用還要看商業(yè)銀行。“房貸問題其實(shí)只是國(guó)家的貨幣政策中的一環(huán)。當(dāng)前國(guó)家的貨幣政策總體上看還是偏緊的,至少不會(huì)大規(guī)模地寬松。所以雖然央行鼓勵(lì)放開房貸,但這也只是‘鼓勵(lì)’,商業(yè)銀行不一定有額度發(fā)放。而且,7折利率考驗(yàn)商業(yè)銀行資金成本,部分商業(yè)銀行按照7折利率發(fā)放貸款的話甚至有可能出現(xiàn)虧損。”劉璐說。
成都樓市或維持“量升價(jià)平”
對(duì)于接下來四季度到明年初的房地產(chǎn)市場(chǎng),市場(chǎng)各方都抱以看好態(tài)度。
華融證券分析師易華強(qiáng)認(rèn)為,限購(gòu)放松主要針對(duì)剛需等首套住房,政策放開后并未明顯提振銷量,而限貸政策的放開有助于改善性需求的釋放,兩項(xiàng)政策的放開有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期,減緩房?jī)r(jià)下跌,刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量,四季度成交量有望逐步企穩(wěn)。
而胡港文則預(yù)計(jì),半年內(nèi)類似成都這樣的二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)“量升價(jià)平”的態(tài)勢(shì)。“建議有剛需的購(gòu)房者還是按照自己的真實(shí)需求買房,因?yàn)閯傂璺康姆績(jī)r(jià)會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)。不過改善型住房,特別是中心城區(qū)的改善型住房需求者需要在房?jī)r(jià)反彈起來前盡早做決定。因?yàn)閺暮M饨?jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)趨勢(shì)來看,豪宅、中高端住宅市場(chǎng)遲早會(huì)徹底開放。”胡港文總結(jié)道。
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